《不動產登記暫行條例實施細則》政策解讀
《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》）已於2023年3月1日起施行。在《條例》經***原則通過後，國土資源部就依據《條例》的主旨和精神，結合各不動產登記試點地區的統一登記實踐，啟動了《條例》實施細則的起草工作。今年1月1日，國土資源部以第63號令發布實施《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》），細則對《不動產登記暫行條例》規定的不動產登記申請、查詢、保密等相關內容進行細化，進一步完善了不動產統一登記制度。
為更好地讓廣大市民了解《細則》，現對該《細則》部分內容作如下解讀：
不動產依申請登記。《細則》第2條規定，不動產登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規以及本實施細則另有規定的除外。也就是說除有特別規定外，如果當事人不申請，登記機構不會主動或強制要求當事人登記。
不過只有辦完不動產登記，不動產物權變動效果才發生，交易在法律上才真正安全。
現有產權證書不變不換繼續有效。《細則》第105條明確規定，本實施細則施行前，依法核發的各類不動產權屬證書繼續有效。不動產權利未發生變更、轉移的，不動產登記機構不得強制要求不動產權利人更換不動產權屬證書。
原已依法頒發的《國有土地使用證》、《房屋所有權證》、《他項權證》、《林權證》等證書與證明繼續有效。按照「不變不換」的原則，在今後依法辦理抵押登記、變更登記、轉移登記等登記業務時，重新辦理《不動產權證書》
或《不動產登記證明》。
處分共有不動產申請登記有特殊規定。《細則》第10條規定，處分共有不動產申請登記的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。
根據我國相關法律的規定，共有財產有按份共有和共同共有兩種。按份共有是指共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利和分擔義務。共同共有是指共有人對共有財產不分份額地享有權利和承擔義務。
根據《物權法》的規定，「處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。」細則的這一規定實際上是物權法相關規定的延伸，即按份共有的財產（包括動產和不動產）只要三分之二以的按份共有同意即可進行處分，而共同共有的財產則應經全體共有人同意。但是，按份共有人和共同共有人對共有財產的處分和登記作特別的約定，則應按約定處理。
如按份共有人可約定，處分和登記不動產應經所有按份共有人同意等。
不動產登記機構要實地檢視不動產相關情況。《細則》第15條、16條規定，不動產登記機構受理不動產登記申請後，除了應查驗申請人、委託**人身份證明材料、授權委託書、權屬**材料或者登記原因檔案等與申請登記的內容是否一致外，不動產登記機構還應進行實地檢視，重點檢視下列情況：（1）房屋等建築物、構築物所有權首次登記，檢視房屋坐落及其建造完成等情況；（2）在建建築物抵押權登記，檢視抵押的在建建築物坐落及其建造等情況；
（3）因不動產滅失導致的登出登記，檢視不動產滅失等情況。
五種不動產權利的登記應公告。《細則》第17條規定，除涉及國家秘密的外，有下列情形之一的，不動產登記機構應當在登記事項記載於登記簿前進行不少於15個工作日的公告，公告期滿無異議或者異議不成立的，才能並應當及時記載於不動產登記簿：（1）**組織的集體土地所有權登記；（2）宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建築物、構築物所有權，土地承包經營權等不動產權利的首次登記；（3）依職權更正登記；（4）依職權登出登記；（5）法律、行政法規規定的其他情形。
三類主體可依法查詢不動產登記資料。不動產登記資料報括兩方面的內容：（1）不動產登記簿等不動產登記結果；（2）不動產登記原始資料，包括不動產登記申請書、申請人身份材料、不動產權屬**、登記原因、不動產權籍調查成果等材料以及不動產登記機構審核材料。
細則第97條規定，國家實行不動產登記資料依法查詢制度，不動產權利人、利害關係人以及人民法院、人民檢察院、****機關、監察機關等國家機關依法查詢、複製不動產的登記資料，但查詢、複製不動產登記資料的範圍有所區別。同時《細則》第104條也規定了，當事人違反本實施細則規定，有下列行為之一：採用欺騙手段申請查詢、複製登記資料；查詢人遺失、拆散、調換、抽取、汙損登記資料的；擅自將不動產登記資料帶離查詢場所、損壞查詢裝置的，將構成違反治安管理行為，依法給予治安管理處罰；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
不動產登記制度與對不動產的執行
徐大利實踐中，執行法官在執行不動產時常常遇到這樣一些問題 某一不動產登記權利人與實際權利人不一致，如何保護不動產真實權利人的利益 同一不動產上有數個抵押權，各抵押權的實現順序如何確定 對不動產上的異議登記或預告登記應當如何處理，等等。由於物權法出台前的民事執行程式法律規範對此沒有作出明確的規定，因而...
不動產登記7大規範
1 不動產登記資料庫標準 不動產登記資料庫標準 以 條例 登記制度和 簿冊樣式 為主要依據，基於原有土地 房屋 林業 草原 海域等登記資料，面向各級不動產登記資料庫建設需求，明確不動產登記資料庫的術語定義 內容 要素分類與編碼 資料結構 命名規則 字段常量等內容，指導不動產登記資料庫建設 資料交換與...
不動產預告登記制度探析
作者 周海波董海芬 法制博覽 2013年第09期 摘要 為保護當事人的利益 維護不動產交易秩序，我國 物權法 確立了預告登記制度。不動產預告登記制度的確立是我國立法的一大進步，也是我國不動產登記順應房地產發展的需要。本文試從不動產起源及內涵 立法目的及現實侷限性 預告登記的條件及效力等幾個方面解析不...