徐大利實踐中，執行法官在執行不動產時常常遇到這樣一些問題：某一不動產登記權利人與實際權利人不一致，如何保護不動產真實權利人的利益;同一不動產上有數個抵押權，各抵押權的實現順序如何確定;對不動產上的異議登記或預告登記應當如何處理，等等。由於物權法出台前的民事執行程式法律規範對此沒有作出明確的規定，因而各地法院在扣押、查封乃至變現不動產時出現法律適用難題。
2023年3月頒布實施的物權法完善和發展了我國的物權制度，修正了以往不動產登記規定的不盡合理之處，就不動產登記問題作了比較科學、系統的規定，可操作性強，對解決不動產執行難問題具有重要意義。
一、物權法關於不動產登記的規定對不動產執行之影響
一般而言，不動產即土地及其定著物。不動產登記是指經權利人或利害關係人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載於不動產登記簿的法律制度，具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。新物權法在較多方面完善了以往不動產登記的一些規定，如根據區分原則理論，改變了以前法律規定的擔保物權合同須登記才生效的規定，區分了擔保物權合同的債權效果和擔保物權變動的物權效果;取消了抵押登記作為抵押合同生效要件的規定，合理劃分抵押登記的抵押權成立要件和對抗要件，縮小將登記作為抵押權成立要件的情形，擴大將登記作為抵押權對抗善意第三人的要件的情形，等等。
這對傳統的不動產執行方式和執行理念有較大影響，對涉及不動產的執行工作既帶來機遇，也有挑戰。因此，執行法官在執行中要努力做到以下幾點：
1.轉變執行理念，增強物權保護意識，更加注重保護當事人的合法物權
執行法官在工作中要更加細心謹慎，努力做到保護申請人的債權與保護被執行人的不動產物權二者的統一。對侵害當事人不動產物權的違法行為要依法予以處理，對於一些行政機關在協助執行時拒絕協助或推諉的，要依據民事訴訟法的有關規定依法予以民事制裁;對於行政機關不依法履行職責或者錯誤登記損害當事人合法權益的，應當告知當事人通過行政訴訟判決其履行職責，或要求其承擔行政賠償責任。
2.調整執行思路，改變執行方式，增強執行技巧，依法執行
執行法官不能簡單地以不動產登記確定權屬，還要看該不動產是否存在共有關係，是否存在抵押登記、異議登記等情況;也不能以涉案不動產沒有登記而一推了之，要根據申請人的申請和提供的執行線索，認真調查並準確界定不動產的權屬狀況，針對不動產的不同權屬情況採取不同的執行方式，在法律許可的範圍內靈活處理，準確採取執行措施予以執行。
3.注意新舊法的銜接問題，正確適用物權法
對於物權法有關不動產物權的新規定，執行法官要加強學習，處理好物權法與民法通則、擔保法以及最高人民法院相關司法解釋的銜接問題，正確予以適用。物權法是調整物權法律關係的基本法，執行中判斷因物的歸屬和利用而產生的民事關係的性質、作用以及對執行的影響，要依據物權法，但是土地管理法、水利法、海商法等其他法律對物權另有特別規定的，依照其規定。
二、適用物權法執行不動產時應注意的問題
1.對不動產的預查封
預查封是指對尚未在登記機關進行物權登記但又履行了一定的批准或者備案等預登記手續、被執行人享有物權期待權的房地產所採取的控制性措施。這是最高人民法院、國土資源部和建設部《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》(法發[2004]5號)規定的一項執行措施。物權法實施後，該項規定仍然有效。
執行中對不動產採取預查封措施應當注意以下兩點：首先要嚴格執行預查封的程式性規定。採取預查封措施，人民法院應當製發預查封裁定書和協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理預查封登記手續，待該房地產權屬登記完結時轉為正式查封。
在預查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預查封的財產，否則，該處分行為無效，有關部門也不得辦理房地產轉讓、抵押手續。其次要正確適用預查封的輪候制度。當某一房地產被某一法院查封、預查封後，後續送達的查封、預查封裁定並不當然失效，而是按照各個法院向國土資源、房地產管理部門送達協助執行通知書的時間先後進行登記，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、預查封或者查封、預查封自動失效，且原查封或者預查封的房地產尚有可供查封或者預查封的價值時，排列在先的輪候查封或者輪候預查封就自動轉為查封或者預查封，依次輪定。
2.不動產登記名義人與實際權利人不一致時的處理
執行實踐中，不動產登記名義人與實際權利人不一致主要存在以下幾種情形：一是申請執行的房地產登記在案外第三人名下，卻為被執行人占有、使用。對此人民法院不能直接裁判權屬爭議。
如果申請執行人認為登記虛假，執行人員應當告知其通過以下幾種渠道尋求救濟：向登記機構提出異議登記申請，請求撤銷該登記;提起撤銷權訴訟，撤銷第三人的虛假登記行為;通過提起行政訴訟，撤銷登記機構的登記行政行為。如果人民法院發現登記行為虛假，則只能建議登記機構撤銷虛假登記。
原登記被撤銷後，要恢復為被執行人登記後，人民法院方可採取查封措施。當然，如果登記名義人明確承認其並非實際權利人且書面認可房地產實際屬於被執行人時，為了提高執行效率，節省司法資源，執行法院也可以直接採取查封措施。二是被執行人通過繼承、判決等合法途徑已經取得了不動產的佔有權，但還沒有進行物權變動登記。
對此可以對該不動產先行採取預查封措施，待不動產辦理了過戶登記後，預查封自動轉為正式查封。三是登記在被執行人名下的不動產，並非屬於被執行人所有。根據物權的公示、公信原則，對這種情況人民法院仍可對該不動產進行查封。
如果案外人主張所有權並提出執行異議的，從保護真實權利人的合法權益以及化解矛盾減少不必要的糾紛的角度考慮，人民法院對該異議應當認真審查，如果異議屬實，應及時依法糾正執行錯誤，裁定撤銷查封。
3.同一不動產上的數個抵押權的實現順序
同一不動產上存在數個互相衝突的抵押權時，執行中各抵押權的實現順序如何確定?依據物權法第一百九十九條、擔保法第五十四條第(一)項、擔保法司法解釋第五十八條的規定，這種情形下不動產抵押權的實現順序應按以下原則予以確認：登記的抵押權優先於未登記的抵押權受償，因為依據物權法第一百八十七條的規定，未登記的不動產抵押權根本未生效，乃普通債權，根據物權優先於債權的物權法原理，登記的抵押權當然應優先受償;不在同一天登記的，以登記的先後為序，登記在先的抵押權優先受償;同一天在不同部門登記的，同一順序，各抵押權人就不動產平均受償，債權人各自的剩餘債權轉為一般債權，由抵押人分別償還。
4.對不動產上的異議登記或預告登記的處理
異議登記是指事實上的權利人或利害關係人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。如果不動產上存在異議登記的情形的，依據物權法第十九條第(二)款的規定，異議人應在異議登記之日起15日內提起不動產異議登記之訴，否則，異議登記失效。異議人不在法定期限內提起異議之訴的，人民法院可以對涉案不動產採取查封、扣押的強制措施;如果異議人在法定期限內提起異議之訴，人民法院應當中止執行，待異議之訴結果出來以後決定是否執行。
如果異議人勝訴，人民法院則不能對不動產採取強制措施，否則，可以對其採取強制措施。
預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發生的不動產物權變動請求權而進行的登記。如果被執行人對某一商品房申請了預告登記的，通過開發商、登記機構的協助，人民法院可以對該商品房採取預查封措施。物權法第二十條第(一)款規定，預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
這種情形下處分不動產的行為無效，不能對抗法院的預查封，該強制措施仍然有效。但是該條第(二)款又規定，預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。對此要分別不同情況予以處理，如果債權消滅，被執行人對商品房的期待權滅失，人民法院則不可以對該商品房採取預查封措施，已經採取預查封的，應以裁定撤銷預查封。
如果被執行人在3個月的期限內未申請正式登記的，仍然可以對該商品房採取預查封措施，將來被執行人申請了正式登記，預查封則相應轉為正式查封，可以依法變賣該不動產而執結案件。
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