作者：譚峻
**：《中國房地產·綜合版》2023年第04期不動產是登記的標示物，國際上對不動產認識存在兩種觀點。一種觀點認為，不動產是不能移動的物，或者移動必然毀損其形態或降低其經濟價值；不動產包括土地，土地之上的建築物和大型裝置等，不能與土地分離的出產物和樹木等。
採行此種觀點的主要是德國、日本、義大利等大陸法系國家的民法典。另一種觀點認為，不動產是依性質不可移動、依用途不可移動、權利客體不可移動、法律規定不可移動的財產。採用此種觀點的主要是法國和瑞士等國的民法典，大多數英美法系國家對不動產的界定也類同。
我國《物權法》未對不動產給予界定，也未區分不動產範圍，遵從中國法律傳統，不動產之界定採行第一種觀點較適宜。
一、不動產登記概說
不動產登記，即不動產物權登記，是指專門的登記機構將不動產物權的設立、變更和滅失等事項依據法定程式登載於不動產登記系統的法律行為，也是乙個國家或地區物權制度的重要組成部分。從世界各國不動產登記實踐看，普遍的做法是屬地登記，即在乙個登記區內只能由乙個登記機構實施，同乙個登記區內只需建立乙個統一的不動產電子登記系統。我國《物權法》已經確立了不動產統一登記的原則，但統一登記的具體範圍、登記機構和登記辦法尚無規定。
不動產登記主要有「成立要件主義」和「對抗要件主義」兩種正規化。成立要件主義認為，不動產物權變動在登記之前只體現為債權的存在，登記之後才完成不動產物權的變動，未經登記，物權受讓方只能受債權保護，而非物權保護。對抗要件主義認為，不動產是一種特定物，物權變動與債權成立同步，登記只是對抗第三人的要件。
我國《物權法》頒布實施後，不動產登記的法律依據與登記效力已經明確，成立要件主義和對抗要件主義並存，以成立要件主義為法定，以對抗要件主義為例外。
二、不動產統一登記面臨的主要問題
不動產登記制度與對不動產的執行
徐大利實踐中，執行法官在執行不動產時常常遇到這樣一些問題 某一不動產登記權利人與實際權利人不一致，如何保護不動產真實權利人的利益 同一不動產上有數個抵押權，各抵押權的實現順序如何確定 對不動產上的異議登記或預告登記應當如何處理，等等。由於物權法出台前的民事執行程式法律規範對此沒有作出明確的規定，因而...
不動產統一登記管理制度探析
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不動產預告登記制度探析
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