作者：周海波董海芬
**：《法制博覽》2023年第09期
【摘要】為保護當事人的利益、維護不動產交易秩序，我國《物權法》確立了預告登記制度。不動產預告登記制度的確立是我國立法的一大進步，也是我國不動產登記順應房地產發展的需要。本文試從不動產起源及內涵、立法目的及現實侷限性、預告登記的條件及效力等幾個方面解析不動產預告登記。
【關鍵詞】不動產；預告登記；效力
一、「預告登記」的起源及內涵
預告登記制度起源於德國中世紀的民法，又稱暫時登記、預登記或預先登記，此後瑞士民法、日本民法等也相繼採納了這一制度，其根本目的在於通過物權公示的原則使被登記的請求權具有物權的效力，具有排他性，並且登記即生效，設立了多項讓與物權的請求權以設立先後確定其效力的高低。對於預告登記的概念，我國學者們有不同的認識：孫憲忠教授認為，預告登記是指法律對當事人將來能夠順利取得物權的請求權進行的登記。
王利明教授認為，預告登記是一種提前登記，它的根本目的是為了保全債權請求權的實現以及物權的順位。梁慧星教授則認為：預告登記，是為了保全一項以將來發生不動產物權變動為目的請求權從而進行的不動產登記。
綜合幾位學者的觀點，筆者認為，對預告登記可作如下定義：預告登記是在物權變動所需條件尚未成就時，為保全不動產物權變動將來能夠順利進行，而對以該不動產物權變動為內容的債權請求權進行的提前登記。這種登記是不動產登記的一種特殊型別，其實質就是使被登記的債權請求權具有物權的排他效力，以確保該請求權所期待的法律後果的產生。
二、「預告登記制度」的立法目的及現實侷限性
我國《物權法》第20條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發生物權效力。
該條文對預告登記制度作了乙個概括性規定，是立法的重大進步。預告登記制度的立法目的明確，即促使當事人在不動產交易中自覺履行誠實信用原則，使物權的流轉更加穩固，不動產交易更加安全。《物權法》出台生效前，民事審判實務中，因交易當事人受利益驅使或其他原因，經常會發生「一房二賣」現象。
如，甲房主以20萬元**與乙並簽訂了房屋買賣合同，但沒有及時進**屋產權過戶。後甲嫌房屋售價太低，又於幾日內將該房產以更高的**賣與不知情的丙，並完成了產權過戶等手續。此時，根據物權優先於債權的理論，丙已取得了房屋的物權，乙只能要求甲承擔合同違約責任。
預告登記制度以物權手段限制了現時登記的權利人的處分權，有效地控制和阻止了房屋或其他不動產的「一女二嫁」現象，保護了相對人對不動產物權變動的債權請求權，穩定了不動產交易秩序。
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