【不動產糾紛】淺述不動產民事糾紛案件管轄現狀
我國關於不動產糾紛的管轄僅有《民事訴訟法》第34 條第1款第1 項規定：「因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄」。由此而引發理論界爭論和司法實務中衝突越來越受到人們的關注，但因其涉及面極廣，關係到法律適用和千家萬戶的切身利益，有些問題還相當敏感，爭議也極大，筆者針對當前存在的熱點、難點問題談一些自己的認識。
一、我國當前涉不動產案件審判之主要問題
在我國改革開放三十年中，經濟快速發展，城市房地產也得到空前的發展，但我國地區經濟發展極不平衡，也使房地產市場存在同樣的現象。主要的問題是不同地區法院管轄標準不統一。
在當前理論界對不動產管轄研究的還不多，但在審判實踐中有二種不同觀點：第一種觀點認為，所有涉不動產糾紛案件統統歸不動產所在地人民法院管轄。其理由是：
我國民事訴訟法規定，便於法院進行調查、勘驗，及時查明案件事實，也為了便於案件得以順利執行。第二種觀點認為，並非所有不動產糾紛均為專屬管轄，僅就不動產物權之訴訟專屬於不動產所在地人民法院管轄。其理由為因不動產而引發的債權訴訟並不直接以不動產上的物權為訴訟標的，糾紛的結果並不直接針對所有權人的物權。
很多時候不動產債權糾紛的不動產所在地與原、被告之住所地均不一致。為便於當事人在發生糾紛後能夠就近、就地、及時向人民法院起訴以求得法律上的保護，和便於人民法院行使審判權，故不動產債權糾紛應遵循「兩便原則」，採取任意管轄主義，適用一般地域管轄。
二、我國與國外涉不動產案件立法的比較
(一)我國當前涉不動產管轄的立法
關於不動產管轄，我國適用專屬管轄，即「法律規定某些特殊型別的案件專門規定的法院管轄」，根據我國《民事訴訟法》第34條第1 款第1 項規定：「因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄」。適用專屬管轄，便於對案件的審理，也便於對不動產進行保全和執行。
「合同履行地」是訴訟法上的履行地，這類案件最高院還是傾向於由不動產所在地法院管轄。
(二)國外涉不動產管轄的立法
《法國新民事訴訟法典》第44 條規定：「不動產物權訴訟案件，不動產所在地的法院唯一有管轄權。」法國訴訟法的訴權理論將訴權分為物權訴權、債權訴權與混合訴權，僅就其中的不動產物權訴訟的案件專屬管轄。
德國民事訴訟法將不動產物權之訴規定為專屬管轄，而對其餘牽連訴訟事件中的訴訟，賦予當事人之選擇的權利，即當事人可以選擇被告住所地法院管轄或不動產所在地法院管轄。另在日本等國關於不動產糾紛案件也有類似的規定。只不過日本採取折衷態度，即關於不動產物權之訴，系專屬管轄主義;關於債權之訴，系任意管轄主義。
三、我國當前法律框架下統一管轄的**與思考
(一)涉不動產案件管轄權的思考
目前，不動產民事糾紛的管轄主要存在兩種觀點。兩種觀點的相同之處是直接涉及到不動產物權糾紛由不動產所在地法院管轄;不同之處是涉及不動產債權和其它權利的民事訴訟管轄原則不同，一種是不加區分統統由不動產所在地法院管轄，另一種是依民事管轄的一般原則確定管轄法院。兩種管轄原則各有利弊，第一種管轄原則的優點是減少了法院之間相互推委和相互爭案源的情況，缺點是有時會增加訴訟成本，給當事人帶訴訟上的不便。
如：b 地甲公司在a 地承包一建設工程後，將工程的部分專案轉包給b 地乙公司施工，工程竣工後甲、乙兩公司因工程款糾紛訴至法院。這種情況依據不同的管轄原則，結果差異就很大，a 地法院行使管轄權，可能給雙方當事人增加的訴訟成本遠大於b 地法院。
還是上述案例，甲、乙兩公司因工程質量而牽帶工程款糾紛訴至法院，如果依然由b 地法院管轄，對查清案件事實帶來諸多不便，很大成度上增加了法院的訴訟成本，如果由a地法院行使管轄權，有利於查清案件事實。所以，當前的法律規定不能很好的解決訴訟過程中的遇到的實際問題。
(二)涉不動產案管轄**
首先在我國《民事訴訟法》第34 條基礎上，「在不動產後面增加物權二字，不動產物權糾紛為專屬管轄，這是各國立法通例」，因為當前沒有爭議且各國採用的不動產物權糾紛引起的糾紛，所以由不動產所在地法院管轄我們當然要堅持，問題是如何把有爭議的部分合理的區分開來，哪些歸不動產所在地法院管轄?哪些由管轄的一般原則來確定管轄?筆者嘗試著這樣區分：
建設工程合同糾紛涉及到工程質量問題，均由合同履行地法院管轄;僅僅是工程款和其它不涉及工程質量糾紛，由民事訴訟的一般原則來確定管轄。不動產所有權人訴他人給其不動產造成侵權，由不動產所在地法院管轄;不動產租賃糾紛由民事訴訟的一般原則來確定管轄。除不動產物權糾紛之外，其它涉不動產訴訟，可以給雙方當事人乙個選擇權，即選擇特別或一般管轄，雙方當事人達不成一致意見的由上述原則確定管轄。
案件進入實體審理後，法院認為有需要移送到不動產所在地法院管轄的向當事人釋明，如果雙方當事人都同意移送的，可以直接移送到不動產所在地法院;如果當事人有一方不同意移送的，報請上一級人民法院指定管轄，一旦移送或指定管轄當事人均不得再提管轄異議。
上述區分確立的原則是：哪個法院管轄更有利於查清案件事實，即由哪個法院行使管轄權。
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