**商管理辦法
××××公司
採購招標部
目錄總則 3
一、**商管理的目標 4
二、**商的分級 4
三、**商的選擇及評價 5
1、普通**商 5
2、戰略合作**商 6
3、**商評價體系 7
四、**商激勵機制 7
1、**商激勵機制的作用 7
2、激勵手段及獎懲措施 8
五、**商調級管理 8
1、**商級別動態調整規則 8
2、**商級別動態調整示意圖 9
六、**商資訊庫管理 9
1、**商資訊庫的作用 9
2、**商資訊庫的內容 9
3、**商的收集 10
附件：告合作**商書 11
隨著房地產行業的快速發展，採購管理正在成為房地產精細化管理深層次發展的重要組成部分，也是提公升企業核心競爭力的重要因素之一，直接影響到企業的經濟效益及戰略實施。**商管理是採購管理的核心內容，對房地產產品的質量、成本、工期等起著非常關鍵的作用，是房地產企業實現差異化和低成本戰略的主要手段之一。因此加強**商管理工作，對房地產開發企業有著非常重要的意義。
1、本辦法旨在規範集團**商管理工作，建立長期穩定的**商合作關係，合理降低採購成本，為採購的效果和效率提供基礎保證。
2、本辦法適用於由集團採購招標部負責採購的工程類/服務類/材料類/裝置類**商的管理。
3、由於採購相關部門和人員對於問題的考慮層面、角度、出發點不一樣，因此對於本辦法會有不同的意見。在今後的實施過程中可以通過「先僵化、後固化、再優化」的方式來逐步完善。
本辦法由採購招標部編制，並負責解釋與修訂。
××××公司
採購招標部
2023年12月
◆ 多——匯聚更多的**商資源，服務於集團地產開發
收集、積累各類**商資訊，建立**商資訊庫；
設立**商進入機制，不斷充實**商資訊庫；
◆ 快——加快專案選定**商的速度，提高專案採購效率
對**商進行分級管理，簡化**商選用和評價程式；
根據**商的級別，劃分專案採購介面，縮短專案採購週期。
◆ 好——甄選更好的**商進行合作，達到雙贏目的
設立**商淘汰機制，通過對合作**商的評估，將合格**商留在資訊庫中加以發展；
強化優秀**商提供的服務和產品，提公升集團產品品質；
提公升與**商的合作程度，建立雙方共贏的平台。
◆ 省——省時、省力、省錢
省時：縮短部分**商選擇時間；
省力：免去對入庫**商重複的前期考察等採購環節；
省錢：利用規模採購優勢獲得價低質優的服務或產品，節省專案開發成本。
**商的分級如圖1所示。
戰略合作夥伴（全國）：服務能力或生產規模滿足集團在全國範圍內所開發專案的要求，**、質量及服務等方面均具有明顯優勢，並且已簽訂集團戰略合作協議的**商。
戰略合作夥伴（區域）：服務能力或生產規模滿足集團在某個區域範圍內所開發專案的要求，**、質量及服務等方面均具有明顯優勢，並且已簽訂集團戰略合作協議的**商。
優秀**商：連續三次履約後評價中兩次評價結果為優秀（85分及以上）的**商。
合格**商：履約後評價中評價結果符合要求（70分及以上）的**商。
備選**商：首次合作關係的**商；資格預審入圍且經考察評價滿足要求的**商；履約後評價不滿足要求而被降級為備選的**商。
待考察**商：資格預審入圍但未做過考察評價的**商。
不合格**商：資格預審未入圍、或考察評價不合格，或履約後評價結果為不合格的**商。
圖1. **商分級
1.1 選擇原則
**商選擇要本著全面、具體、客觀的總原則，建立和使用乙個全面的**商綜合評價指標體系，對**商做出全面、具體、客觀的評價。綜合考慮**商的質量、成本、供貨、實力、服務等可能影響合作關係的因素。
1.2 選擇程式
1.2.1資格預審
所有**商在入庫前須填報《普通**商資格申請表》（見《××××公司工程分包及採購管理辦法、工作細則》表1-2），並提交相關資料以備核查。具體實施流程詳見《××××公司工程分包及採購管理辦法、工作細則》圖2.1《普通**商資格確定流程圖》。
資格預審未入圍的**商定級為「不合格**商」；資格預審入圍但未做過考察評價的**商定級為「待考察**商」。
1.2.2考察
採購招標部組織相關部門人員組成考察小組對「待考察**商」進行考察。具體實施流程及相關**詳見《××××公司工程分包及採購管理辦法、工作細則》圖2.2《普通**商考察流程圖》、表1-3《普通**商考察表》、附件2-1《普通**商考察申請表》、附件2-2《考察邀請函》、附件2-3《考察函》。
2.1 選擇原則
綜合考慮**商人力、財力、物力等外部資源及其地域性，分析其對各開發專案目標體系（投資、質量、進度）的貢獻程度，結合戰略合作各適用因素，量化推導戰略合作範圍。
（1）選擇在企業規模和品牌等方面和集團相匹配的**商入圍；
（2）結合集團在未來乙個戰略合作週期的專案需求；
（3）**商所提供的服務或產品在「戰略合作範圍」之內；
（4）**商的服務能力或生產規模符合集團多專案集中採購的要求，提供的服務或產品的**、質量等方面均具有明顯的優勢。
2.2選擇程式
具體確定流程詳見《××××公司工程分包及採購管理辦法、工作細則》第二章的圖2.4《戰略合作夥伴資格審批流程圖》。選擇途徑主要有以下三種：
在合作期內表現良好，且履約後評價為「優秀**商」的，可直接成為戰略合作夥伴候菜單位。報集團批准後，可成為集團相應分包或採購專案一定期限內的戰略合作夥伴。
經過一定時期的資源積累，若某一分包或採購專案已有3～5個「合格**商」，則可在此範圍內通過邀請招標、競爭性談判、唯一性談判三種方式選取一定期限內的戰略合作夥伴。
對於具有某種程度的壟斷性、或**機制已經透明且市場化的專案，若有合適的**商（房地產開發標桿企業近三年戰略合作夥伴、世界或中國綜合實力排名500強企業、行業排名前十企業等），報經集團批准後，可直接成為集團相應分包或採購專案一定期限內的戰略合作夥伴。
**商評價體系的建立是**商級別調整及激勵機制建立的基礎。具體實施時可根據質量、成本、供貨、實力、服務等指標來對履約**商進行評估，見下表。
表1. 履約**商評價指標
對**商的評估包括過程評估和履約後評估。委託人、監理單位、施工總承包管理單位在專案完成30%、70%、100%工程量或完成30%、70%、100%合同金額時，對履約**商進行客觀綜合的過程評價。委託人、物業管理公司在支付質保金時，須針對客戶投訴和維修情況，提交**商履約後評價報告給採購招標部。
評價時須提交《材料或裝置**商日常執行評價表》或《工程服務商日常執行評價表》（詳見《××××公司工程分包及採購管理辦法、工作細則》表1-4、表1-5）給採購招標部。採購招標部根據相關評價結果計算**商最後得分（詳見《××××公司工程分包及採購管理辦法、工作細則》表1-6《評價分數彙總表》）。
有利於強化集團對**商的管理，促進管理目標的達成；有利於提高**商及其管理人員的積極性；有利於**商之間的對比、競爭與共同提高，形成良性迴圈；有利於促進**商整體素質的提公升。
◆ 優秀**商：
優先邀請參與某一種分包或採購專案的投標，同等條件下優先確定為中菜單位；
優先退還投標保證金，優先支付貨款或工程款；
若競投單位均為優秀**商，競投時不需提交資格審查檔案。
◆ 合格**商：
可參加某一種分包或採購專案一定期限內的戰略合作夥伴競選。
◆ 降級為備選**商：
只能參加限額內（材料或裝置低於200萬；工程低於500萬）的分包或採購專案；
當某一種分包或採購專案的擬投標單位多於4家（含）時，將不被邀請參與投標。
◆ 不合格**商：
兩年內不能參加集團的各類採購活動。
採購招標部每年底向本年度的合作**商傳送《告**商書》（見附件），將**商評價結果、遵守條款、獎懲措施及違約條款等告知各**商。
採購招標部每年度進行一次**商評審定級工作，採取日常執行跟蹤和階段性評定的方法。制定質量、**、供貨、實力、人力資源、服務、現有合作狀況七項篩選與評定**商級別的指標體系，採用加權標準（見《××××公司工程分包及採購管理辦法、工作細則》（表1-4、表1-5、表2-2），通過日常執行跟蹤評價和年度動態考核評價並計算平均得分。80分以上為完全符合要求合格**商，71～79為需討論視具體情況再定的持續考核**商，70分以下為不合格**商。
並在工作結束後將結果和據此修訂的《**商資訊庫》在集團oa上公示。
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