房地產建築基礎知識
第一節房屋建築概述
一、建築的構成要素：
構成建築的主要因有三方面：建築功能、建築技術和建築形象。
1、建築功能：是指建築物在物質和精神方面必須滿足的使用要求。
2、建築技術：是建造房屋的手段，包括建築材料與製品技術、結構技術、施工技術、裝置技術等，建築不可能脫離技術而存在。
3、建築形象：構成建築形象的因素有建築的體型、內外部的空間組合、立體構面、細部與重點裝飾處理、材料的質感與色彩、光影變化等。
建築的三要素是辨證統一，不可分割的。建築功能起主導作用；建築技術是達到目的的手段，技術對功能又有約束和促進作用。建築形象是功能和技術的反映。
二、建築的分類：
1、按建築的使用性質分，可分為：1、工業建築；2、農業建築；3、民用建築。
其中民用建築：包括a、居住建築：又可分為公寓，花園住宅，新建住宅，新式里弄，舊式里弄，簡屋。b、公共建築
2、按建築規模和數量分，可分為：大量型建築；大型性建築。
3、按建築層數或總高度分，可分為：低層建築；多層建築；高層建築；超高層建築。
三、常用結構體系所適用的建築型別
牆體承重結構體系、空間結構體系、骨架結構體系
牆體承重結構體系
（一）、牆體承重結構體系概述
（1）定義：以全部或部分建築牆體作為垂直支撐系統的一種結構體系。
（2）分類：
砌體牆承重的混合結構體系。
鋼筋混凝土牆（剪力牆）承重體系。
（二）、砌體牆承重體系
（1）砌體牆力學效能的特徵，主要以受壓為主。
（2）其他特點：技術含量低，施工方便、造價較低廉。
（3）承重牆的主要布置方式
橫牆承重方式
縱牆承重方式
縱、橫承重方式
承重牆：通常採用240mm、370mm厚度牆體。
非承重牆：通常採用120mm、180mm厚度牆體。
（三）鋼筋混凝土牆承重體系。
（1）鋼筋混凝土牆力學效能的特徵
剪力牆：垂直荷載+水平荷載
（2）按施工工藝分類
現澆式預製裝配式(預製裝配式a：盒子建築、預製裝配式b大（牆）板建築)。
二、空間結構體系
（一）空間結構體系概述
空間結構各向受力，可以較充分發揮材料的功能，因而結構自重小，是覆蓋大型空間的理想結構形似。
（二）主要型別：薄膜結構、網架結構、懸索結構、膜結構等。
三、骨架承重結構體系
骨架承重結構體系概述
以柱子替代承重牆作為垂直支撐系統的一種結構體系。牆體不再是承重構件，僅作為圍護構件。
常見型別
框架結構體系：板、梁、柱
框架結構建築的特點：由於牆體不用承重，僅起到圍護和分隔作用，故可以創造開敞的空間，且作為圍護分隔的牆體，可以根據各個樓層的不同需要設定，無需上下對齊。施工中的框架承重結構體系，與牆體承重結構比較，施工中最大的不同是牆體最後完成。
一般用預製的加氣混凝土、膨脹珍珠岩、空心磚或多孔磚、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材等材料砌築或裝配而成。
例如：鋼筋混凝土框架支撐的多層工業廠房。
剪力牆結構
是用鋼筋混凝土牆板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內力，並能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土牆板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力牆結構。這種結構在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業術語所蒙蔽。
框剪結構（框架+剪力牆）
框架結構體系的建築在空間剛度上較為薄弱，用於高層建築時往往需要增加抗側力的構件，在適合位置布置剪力牆，就是常見的一種形式。
框筒結構（框架+剪力牆）
在高層或超高建築中，往往在垂直交通樞紐部位（樓梯間、電梯等）布置為剛性的剪力牆核芯筒，以增大建築物抗水平測力的剛度。
板柱結構：板+柱（無樑樓板/樓蓋）。
鋼架、排架結構
拱結構（三）房屋的框架，按跨數分有單跨、多跨；按層數分有單層、多層；按立面構成分有對稱、不對稱；按所用材料分有鋼框架、混凝土框架、膠合木結構框架或鋼與鋼筋混凝土混合框架等。其中最常用的是混凝土框架（現澆整體式、裝配式、裝配整體式，也可根據需要施加預應力，主要是對梁或板）、鋼框架。裝配式、裝配整體式混凝土框架和鋼框架適合大規模工業化施工，效率較高，工程質量較好。
（四）框架建築的主要優點：空間分隔靈活，自重輕，有利於抗震，節省材料；具有可以較靈活地配合建築平面布置的優點，利於安排需要較大空間的建築結構；框架結構的梁、柱構件易於標準化、定型化，便於採用裝配整體式結構，以縮短施工工期；採用現澆混凝土框架時，結構的整體性、剛度較好，設計處理好也能達到較好的抗震效果，而且可以把梁或柱澆注成各種需要的截面形狀。
四、房屋建築結構承重形式
1、疊砌式（6f以下建築）：用於居住、辦公、學校、醫院。
2、框架式：20f左右的住宅及辦公樓。
3、剪力牆式：高層。
4、筒體式：大跨度、大空間、超高層。
五、建築物的構造組成
就常見的民用建築而言，大致有基礎、牆或柱、樓地層、樓梯、屋頂、門窗六個基本組成部分。通風道、垃圾道、煙道、壁櫥等建築配件及設施，可根據建築物的功能要求設定。
1、基礎：位於建築物的最下部，埋於自然地坪以下，承受上部傳來的所有荷載，並把這些荷載傳給下面的土層（即地基）。基礎是房屋的主要受力構件，其構造要求是堅固、穩定、耐久、能經受冰凍、地下水及所含化學物質的侵蝕，保持足夠的使用年限。
2、牆或柱：是房屋的豎向承重構件，它承受著由屋蓋和各樓層傳來的各種荷載，並把這些荷載可靠的傳給地基。對於這些構件的設計必須滿足強度和剛度要求。
作為牆體，外牆還有維護的功能，抵禦風霜雪雨及寒暑對室內的影響。內牆還有分隔房的作用，所以對牆體還常提出保溫、隔熱、隔音等要求。
第二節相關詞語解釋
房地產房地產是指土地、建築物及固著在土地、建築物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。從房地產存在的自然形態上來看，主要分為兩大類，即土地和建成後的物業。所謂「不可分離」，是指不能分離或雖能分離但分離後會破壞房地產的功能或完整性。
建造商建造商是指負責建設房地產專案的市政工程、基礎工程及土建裝修工程的建築商。
發展商發展商是指策劃開發建設房地產專案並籌資建設的房地產公司。房地產主營企業必須向房地產業務的行政主管部門申請資質等級。
**商**商是指負責銷售策劃和銷售具體工作並以此賺取佣金的房地產中介機構。
產權證書
產權證書是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。
房產坐落位址、產權**、房屋結構、間數、建築面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，並配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。
使用權房
使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，**以規定的租金標準出租給居民的公有住房。
公房 公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未**之前，住宅的產權（擁有權、佔有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：
一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。
不可售公房
不可售公房是指根據本市現**改政策還不能**給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。
已購公房
已購公房又稱售後公房，就是購買的公有住房
單位產權房
單位產權房是指產權屬於單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。
廉租房廉租房是在新出台的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的**主要是騰退的舊公房等。
私房 私房也稱私有住宅，私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場**給個人和家庭，也就轉為私有住宅。
期房期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應籤預售合同。期房在港澳地區稱做為買"樓花"，這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產專案。
而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
現房所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應籤**合同。在成都市通常意義上指的現房是指專案已經竣工可以入住的房屋。
外銷房外銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以**給國內外（含港、澳、臺）的企業，其他組織和個人。
內銷房內銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以**給當地企事業單位和居民。
準現房準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外牆裝修和進行配套施工階段的房屋。
共同共有房產
共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。
共有房產
共有房產：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。
尾房 尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入**零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以後，一般就進入房地產專案的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。
開發商經過正常的銷售後剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、採光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。
爛尾房爛尾房是指那些由於開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大於求，導致大面積空置，無法**前期投資，更無力進行後續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會發生在房產推出銷售的時候的，而是隨著專案的不斷推進，一步步顯現。
配建設施
配建設施是指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。
公共活動中心
公共活動中心是配套公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。
房屋產權
房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。
建築小品
建築小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬於某一建築空間環境的小體量建築、遊憩觀賞設施和指示性標誌物等的統稱。
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一 基礎知識 1 房地產具體是指房地產物權除所有權外，還有租賃 抵押 土地使用 典當權等。2 房地產的特徵是指位置的固定性 耐久性 資源的有限性及物業的差異性。3 房地產的型別劃分為居住 商業 工業 農業地產。其中居住用地為七十年，工業及商業用地為五十年，其他用地為五十年。4 房屋建築結構目前主要以...
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1 房屋建築結構按材料材質分類 a 鋼結構 b 鋼和鋼筋混凝土結構 c 鋼筋混凝土結構 d 混合結構 e 磚木結構。2 房屋建築按結構受力和構造特點分類 a 框架結構 b 剪力牆結構 c 框架剪力牆結構 d 筒體結構 用於多層和高層房屋 e 單層大跨度結構 排架 鋼架 拱 懸索等 3 一幢建築物，一...
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1 常見的房屋建築結構型別有哪幾種？如何區分？答 常見的房屋結構有磚混結構 鋼筋混凝土結構 框架結構等，各種結構有其自身的特點。磚混結構 磚牆或磚柱 鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構件作為主要承重結構的建築，這是目前在住宅建設中建造量最大 採用最普遍的結構型別。鋼筋混凝土結構 即主要承重構件包括梁 板 柱...