容積率修正係數.txt台灣一日不收復，我一日不過4級！如果太陽不出來了，我就不去上班了；如果出來了，我就繼續睡覺！容積率修正係數確定的原則
根據容積率對地價的影響規律，容積率修正係數的確定應遵循以下原則：
（一）遵循報酬遞增遞減原則。地價隨容積率的變化呈現先遞增後遞減的趨勢，各宗地的容積率在客觀上存在乙個最合理值，在編制城市規劃時對宗地的規劃容積率一般不會突破這個最合理值。所以容積率修正係數應體現地價隨容積率增加而增大的趨勢，呈非線性正相關關係；
（二）應體現容積率對地價的影響特點。不同城市規模、同一城市不同區位、不同用途，地價受容積率的影響程度不同。所以，應分城市、分區位（級別）、分用途編制相應的容積率修正係數表。
（三）應區分樣點地價與基準地價的容積率修正係數。樣點地價容積率修正，是在基準地價評估過程中，將調查獲得的具體容積率下的樣點地價修正到設定標準容積率下的地價；而基準地價修正體系中的容積率修正，是宗地**評估中，將設定標準容積率下的基準地價修正到具體容積率下的宗地**。兩者修正的方向相反，實質不同，修正係數也應有所不同。
（四）應體現合理的收益分配關係。地價隨容積率變化的內在因素在於容積率的變化能引起土地投資收益的變化，但土地投資收益的變化能否以地價形式表現出來，須通過土地市場實現。土地的供求關係影響變化的土地收益在土地所有者與投資者之間的分配關係。
大城市或城市的中心區域，由於市場發展潛力大，相應的各類土地需求量大，容易形成賣方市場，許多買方的競爭，迫使投資者的盈利水平向社會平均收益水平接近，容積率增加所產生的經濟剩餘量主要分配給土地所有者，因而容積率的變化引起地價的變化幅度較明顯；小城市或大城市的邊緣區域，由於土地需求相對不足，容易形成買方市場，容積率增加引起的經濟剩餘主要分配給投資者，因而容積率的變化引起地價的變化幅度較弱。
四、對當前容積率修正係數確定方法的分析
當前城鎮土地估價容積率修正係數表主要採用以下兩種方法確定：
（一）特爾菲測定法：
在基準地價評估過程中確定修正係數時，常採用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每乙個修正因素上，容積率是眾多修正因素中的乙個。
此種方法編制的容積率修正係數無論是大城市還是小城鎮，其對地價的修正幅度都很小，一般都在5％以下，這與容積率對地價作用規律明顯不符。造成這樣結果的原因主要在於沒有充分考慮容積率對地價影響的特殊性，將容積率與影響地價的其他個別因素並列在一起以同等方式確定其修正係數，容積率的實際作用程度及作用規律無法得到客觀實際的反映；
（二）樣點地價法：
通過樣點地價的統計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例係數，並以該比例係數適當修正綜合後，編製成容積率修正係數表。容積率修正按不同區域、不同用途分別進行，以城鎮規劃規定的區域容積率為標準計算容積率修正係數
此種方法是以樣點地價統計作為係數確定的依據，而且按不同區域、不同用途分別確定容積率修正係數，從方**講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發育，市場地價資訊少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市並不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統計出與不同容積率相對應的公開市場**。
五、容積率修正係數的改進方法——復合係數法
根據前面的分析，影響土地**的各種因素主要是通過收益機制和市場供求關係發生作用的。容積率修正係數的確定，既要考慮容積率的變化引起的土地收益變化，也應考慮市場供求關係對變化的土地收益在**與投資者之間的分配關係的影響。因此，容積率修正係數的確定應採用復合係數法，具體可分兩步進行：
第一步，用剩餘法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化係數；第二步，根據土地市場供求關係確定容積率變化引起的土地收益在**和地產投資者之間的分配係數。容積率修正係數等於收益機制下的收益變化係數乘以市場供求關係作用下的收益分配係數。數學表示式為：
p——剩餘法公式計算的土地級別或均質區平均容積率時的地價。
此種方法應用的關鍵是確定受市場供求關係作用的收益分配係數μ，當μ＝1時，容積率修正係數即為土地收益變化係數（pi／p-1），此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸**所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利於土地的充分利用，但這種情況一般是不會發生的，只有在需求十分旺盛，並且該投資專案沒有任何風險時才會發生；當μ＝0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，**從中無所得益，具體到出讓土地使用權則意味著應歸國家的土地收益轉移到了投資者手中，這樣一方面使國家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競爭。當0<μ<1時，**與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了**與投資者雙方的利益，實際操作具有合理性和可行性。不過這裡的μ有一變化範圍，在這個變化範圍內修正，地價仍有較大的變化幅度。
但地產市場的供求關係很難準確描述，要給μ乙個確定的取值亦非易事，所以這裡只能根據地價對容積率的作用規律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規劃控制比較嚴格的大城市，分配係數μ較大，可超過0.5，而小城鎮分配係數取值均在0.
3以下；同一城市內部不同區域的分配係數也應不同，一般中心區域分配係數要大於邊緣區域；不同用地型別的分配係數取值也有所差別，商業用地取值大於住宅用地，工業用地取值最小。
以平頂山市一級商業用地的容積率修正係數計算為例。平頂山市一級商業用地位於市中心最繁華地段，北至礦工路、南至湛北路、東至勞動路、西至迎賓路，面積約5.3km2，集中了市內各大商場及主要的**機關、銀行，交通便利，基礎設施完備。
在2023年平頂山市基準地價更新中以該區域容積率修正係數的確定作為重點，通過調查不同容積率下的樣點地價，先對樣點地價進行除容積率外的區域因素和個別因素修正，求出標準宗地在不同容積率下的平均地價，該區域在乎均容積率4.0時的平均地價為2600元／平方公尺，並以此作為基準地價。再根據平頂山市的城市規模、經濟狀況、人口狀況及該區域在平頂山市的經濟、地理位置，確定收益分配係數為0.
75，最後即可根據公式計算地價的容積率修正係數。
容積率知識
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一 容積率是指一定用地範圍內，地上總建築面積計算值 即計入容積率的總建築面積 與建設用地面積的比值。地上總建築面積為建設用地內各棟建築物地上建築面積計算值之和。建設用地面積以各地城鄉規劃主管部門審批的建設用地紅線圖的面積為準 不包括城市道路用地 河道用地 綠地 一般情況下，建築面積計算值按照 建築工...