內容:專案容積率與利潤推算方法模組
一、最適容積率
最適容積率是能夠使利潤最大的容積率數值。
一定的土地轉讓、建安等成本條件下，專案的利潤取決於產品的單價和產品的總量，也就是總面積。容積率決定了總面積，也決定了單價。而隨著專案容積率的上公升，售價並非等比例下降，（容積率這1的townhoue專案售價不可能達到容積率為3時的高層住宅的3倍了）因而總利潤額隨容積率的上公升而上公升，當容積率高出最適容積率的數值的時候，產品的品質開始下降，售價下降，利潤下降。
在最適容積率點上同，銷售額與總成本的差值最大，也就是利潤最大。（圖中黑色區域為有正利潤的容積率範圍，其中最寬處即為利潤最大點，也就是最適容積率點。）銷售額與容積率的相關曲線圖如下：
3、最適容積率的確定
明確了容積率的重要性，接下來就是最核心的問題：對於乙個低層專案，容積率的最佳值是多少？
回答這個問題，我們必須通過經濟測算，即在一定的容積率下，本專案可以有多少的銷售面積（總規模減去一些必要的配套設施），同時這些面積又可以以多少**售出，當然這個**是市場能夠接受而反映良好的。我們知道，容積率確定之後，專案的總規模和可**面積是很快可以計算出來的，但合理的售價如何確定呢？在專案區位、成本等各方面條件確定的情況下，售價與住宅的舒適度有很大關係，除去建築設計方面的因素，住宅之間的擁擠程度、層數就是乙個很重要的因素了，而這些因素是直接與容積率相關的。
那麼建立乙個容積率與建築的擁擠程度、層數之間的變化「函式」就是最終的解決辦法。當然，這個「函式」並非嚴格意義上的數學公式，而是乙個相關性的變化分析。
以下就是這種相關性分析的基本思路，可以通過建築的層數、面寬、進深等條件，粗略的估計乙個低層或多層住宅專案的容積率，方法如下：假設乙個小區中的住宅是均勻分布的，下圖是其中一部分，圖中的四個深灰色區域為住宅，淺灰色區域為經過平均後一棟住宅對應的基地面積，該棟住宅的建築面積與此淺灰色區域面積的比值即可視為為本專案的容積率。
設住宅的層高為3公尺，進深為12公尺，日照間距為1.7，層數為n，容積率的求得公式為：
容積率＝（12*a*n）/(b*d公式1其中，d＝3*n*1.7+12公式2x＝a/b公式3
把公式2與公式3代入公式1，即可以得出容積率與x和n的關係如下：容積率＝x*n/（0.42n+1）
n和x是決定住宅擁擠程度的重要數值，n為建築的層數，層數多而居住檔次相應下降，x為建築面寬與建築之間的間距的比值，x值越大，建築形式越傾向於聯排住宅，反之x值越小，建築形式越傾向於獨棟。舉乙個例子，根據經驗判斷，x值為0.5的時候，也就是併排的兩棟建築之間的距離與建築的面寬近似的時候，建築的形式基本為雙拼別墅。
根據公式3，可以作出以下這樣**，當確定乙個容積率的時候，我們就可以比較方便的找出建築大致是乙個形態，聯排住宅、雙拼別野、別野、或是介於他們之間的某種折中形式。
在本方法的實際應用中，尚存在幾點問題，這主要是由於實際的低層住宅專案並非如上述情況是乙個均勻的，理想的狀態。比如，專案用地中有大面積的道路和綠化，有大面積的配套公建，這時的估算就需要增加乙個不小的修正值；同樣如果用地中有多種住宅型別，有聯排別野，也有多層公寓（這是很多專案的實際情況）估算也需要在不同的型別間分別進行；如果日照間距不是嚴格的按照1.7來計算，或者專案中有大面積的東西向住宅，估算也會遇到一些困難。
但是基本上來講，這個方法需要的是進一步的完善，還有與經驗值的互相驗證。實際中可以用已經有的若干個例項來反算這個公式的結果，並得出乙個經驗性的修正值，並在以後的測算中應用這個經驗修正值。得出了一定容積率條件下的建築產品形式之後，根據其擁擠程度，建築之間的圖形關係，同時與周邊專案相比校，可以得出本產品的相應售價。
這時候，建築面積、單方成本與總成本、售價等進行全面的成本收益測算所需要的基礎資料就齊全了，餘下的工作就是通過一系列複雜的計算，得出最終的專案資金收益率與淨利潤，看一看專案在如上的產品定位條件下是贏還是虧。
x值1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2建築層數n
10.7042250.6338030.563380.4929580.4225350.3521130.281690.2112680.140845
2 1.086957 0.978261 0.
869565 0.76087 0.652174 0.
543478 0.434783 0.326087 0.
2173913 1.333333 1.2 1.
066667 0.933333 0.8 0.
666667 0.533333 0.4 0.
266667
4 1.492537 1.343284 1.
19403 1.044776 0.895522 0.
746269 0.597015 0.447761 0.
2985075 1.612903 1.451613 1.
290323 1.129032 0.967742 0.
806452 0.645161 0.483871 0.
3225816 1.724138 1.551724 1.
37931 1.206897 1.034483 0.
862069 0.689655 0.517241 0.
344828
4、例項專案分析
受發展商委託，我公司在北京南城承接了乙個投資顧問專案，由於位置、成本等各方面因素的綜合考慮，專案的產品定位為低層低密度的住宅。確定專案容積率的工作始終是各項工作的前提與核心。
我們確定的四種可能的產品型別包括，獨棟別墅、townhouse、3－4層的住宅、5－6層的住宅。綜合了產品型別、容積率、售價等因素對四種產品型別進行測算（這是乙個比較繁雜的過程，在這裡就不詳述了），測算最終的結果是此專案的容積率在0.9的低層住宅和0.
7的townhouse兩種產品是成本利潤率最高的。
（見下表）
樓型容積率售價單方綜合成本總利潤（萬元）成本利潤率雙拼0.45 6500 5599 10942 16.08%聯排0.
7 5000 4218 14862 18.55%低層0.9 4300 3592 17704 19.
72%多層1.2 3600 3058 18430 17.73%
但是依據市場的要求全部定位為這兩種產品型別的話，覆蓋的客戶範圍仍然有限，為了減小市場風險，產品型別應結合5-6層的多層住宅，同時容積率可在0.7-0.9之間，我們將容積率初步定在0.
8，產品型別以townhouse和低層、多層住宅為主，這樣發展商的利益是最有保障的。
如此的測算結果也從另一方面證明本專案不應該是乙個單一產品形式的居住社群，而應該是雙拼別墅、聯排townhouse、多層公寓混合的低密度居住社群，在計算容
積率與建築形式的時候就必須分別進行計算，這與前文中提到的理想狀態是有差異的。但是，從另乙個角度看，這也促進了該計算方式中一些不足之處的改進。比如說，因建築形式的不同而必然進行的分割槽計算的方式，各個組團計算各自的建築總面積、用地面積、容積率，就可以讓我們把諸如道路、綠化、公建等問題單獨處理，最終保證計算的準確性。
確定最適容積率的問題在這裡就演變為確定最適的加權平均容積率的問題，實際上，也就是確定各不同型別住宅面積比例的問題。當這個問題解決的時候，設計任務書也已經基本成型了，此時下乙個階段的各項工作也就可以順理成章的展開了。
摘自北京偉業顧問公司＜＜地產界＞＞雜誌
容積率知識
1 建築容積率 容積率 指建築物地面以上各層建築面積的總和與建築基地面積的比值.2 建築密度 指建築物底層占地面積與建築基地面積的比率 用百分比表示 3 道路紅線 一般指城市支路以上的道路邊界線.4 綠線 指城市各類公共綠地 生產防護綠地 道路紅線外防護或景觀綠地 生態廊道等邊界線.5 藍線 指河流...
容積率計算規則
一 容積率是指一定用地範圍內，地上總建築面積計算值 即計入容積率的總建築面積 與建設用地面積的比值。地上總建築面積為建設用地內各棟建築物地上建築面積計算值之和。建設用地面積以各地城鄉規劃主管部門審批的建設用地紅線圖的面積為準 不包括城市道路用地 河道用地 綠地 一般情況下，建築面積計算值按照 建築工...
容積率計算規則
1總則1.1為規範我市規劃管理審批行為，統一執行標準，根據國家和省相關規定，結合我市規劃管理實際，制定本規劃管理實施細則。1.2本細則是與 江蘇省城市規劃管理技術規定 2004年版 相配套的規範性檔案，適用於我市市區範圍內的的新建 擴建和改建工程，不適用於私有住房建設工程。我市其他地區可參照執行。2...