1總則1.1為規範我市規劃管理審批行為，統一執行標準，根據國家和省相關規定，結合我市規劃管理實際，制定本規劃管理實施細則。
1.2本細則是與《江蘇省城市規劃管理技術規定（2023年版）》相配套的規範性檔案，適用於我市市區範圍內的的新建、擴建和改建工程，不適用於私有住房建設工程。我市其他地區可參照執行。
2建築面積
2.1核定建築工程設計面積應嚴格按照國標gb/t50353-2005《建築工程建築面積計算規範》執行。
2.2建築面積指標應分列計容積率建築面積和不計容積率建築面積。
2.3住宅90平方公尺以下是指住宅套型建築面積，其計算規則按照省標dgj32/j26-2006《江蘇省住宅設計標準》執行。
3規劃容積率
3.1容積率指標應精確到小數點後兩位數。
3.2在核定建築容積率指標時，以下情形可不計入：
3.2.1架空層並且對公眾開放的活動空間或車庫，但門廳、樓梯間等為樓層服務的圍合空間應計入。
3.2.2兩個以上邊長不封閉、頂部用透光頂蓋遮蓋並且對公眾開放的活動空間。
3.2.3結構頂板高出室外地坪基準標高不大於1.5公尺的地下室和半地下室。
3.2.4自然坡地建築，按坡度方向，以建築外牆邊的最高和最低室外地坪的連線為基準，建築樓層頂板高出該基準線不大於1.5公尺的平面範圍。
3.2.5住宅樓底層層高不大於2.4公尺的配套車庫。
3.2.6住宅建築在兩個自然層高度範圍內沒有永久性頂蓋的露台。
3.2.7配建的配電房、公共衛生間、燃氣調壓房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景觀建築。
3.2.8利用坡屋頂內空間時，頂板下表面與樓面的淨高不足2.10公尺部分的面積以及坡屋頂內所有不上人悶頂。
3.2.9窗台面抬高200mm以上的飄窗或層高不大於2.2公尺的落地飄窗。
3.2.10建築內消防部門確認的避難層；層高不大於2.2公尺的裝置層。
3.3在核定建築容積率指標時，以下情形應計入：
3.3.1建築外牆保溫層所佔的建築面積。
3.3.2滿足以下條件的陽台和空中花園，按其水平投影面積的1/2計入容積率：
陽台，進深尺寸不大於2公尺；空中花園，每戶只設定一處且每處面積不大於10平方公尺。超出以上規定的，超出部分的水平投影面積應全額計入容積率。
3.3.3結構頂板高出室外地坪基準標高大於1.5公尺的地下室和半地下室，按其水平投影面積的1/2計入容積率。
3.3.4自然坡地建築，按坡度方向，以建築外牆邊的最高和最低室外地坪的連線為基準，建築樓層頂板高出該基準線1.
5~2.2公尺的平面範圍，按其水平投影面積的1/2計入容積率。建築樓層頂板高出該基準線大於2.
2公尺的平面範圍，按其水平投影面積計入容積率。
3.4住宅及產權可分割銷售的商業、辦公建築，以下情形應計入：
3.4.1以可分割銷售單元計，有採光井、下沉庭院或車庫坡道的邊長大於其外圍周長的1/2的地下室和半地下室，按其水平投影面積的1/2計入容積率。
3.4.2除車庫坡道外，建築單側的採光井開口處進深大於深度（自室外地坪基準標高至地下室地坪標高的距離）或進深大於3.
0公尺的地下室和半地下室，按其水平投影面積的1/2計算；l型、u型和口字型住宅建築，如果所圍合的下沉庭院的短邊大於6.0公尺，其地下室和半地下室應按水平投影面積的1/2計入容積率。
3.4.3層高在4.
5~6.0公尺之間的部分建築面積乘以1.5係數計入容積率；建築層高大於6.
0公尺的部分建築面積乘以2.0係數計入容積率；但不包括區域性設定（開洞率小於樓層建築面積的50%）的門廳、中庭等共享空間。
4建築高度
4.1平屋頂建築，建築高度為室外地坪基準標高至實體女兒牆頂的垂直高度。
4.2坡屋頂建築，簷口高度為室外地坪基準標高至頂層屋面簷口起坡點結構標高（頂層簷口高低不一的，以累計邊長最長的簷口高度計算）的垂直高度；建築屋脊高度為室外地坪基準標高至頂層屋面最高的屋脊結構標高的垂直高度。
4.3建築最高高度，是指在風景名勝區、傳統歷史街區、規劃建設控制地帶及機場淨空限高區等特殊地段內，任何建構築物不得突破的建築高度規定。
4.4除4.3條規定的地段外，建築高度的計算應符合以下要求：
4.4.1立面及平面上透空率均大於80%的裝飾構架可不計入建築高度，也可不納入日照計算；立面及平面上透空率均在50%~80%之間的裝飾構架可不計入建築高度，但應納入日照計算。
4.4.2平屋頂建築中，同時滿足下列條件的樓梯間、電梯間、水箱間等附屬建築可不計入建築高度：
其高度在6公尺以內，建築單邊連續長度不超過8公尺且邊長之和不超過對應主體建築邊長的1/2，建築面積之和不超過屋面面積的1/8。
4.4.3頂層帶閣樓的坡屋頂建築,在坡屋面坡率斜線以下布置閣樓的，按建築坡屋面簷口高度計算建築高度；在坡率斜線以上布置閣樓的，按閣樓屋面簷口高度計算建築高度，但符合以下要求的區域性突出可不計入建築高度：
高出屋脊標高不大於屋脊弦高的1/2，建築單邊連續長度不超過8公尺且邊長之和不超過對應主體建築邊長的1/2，建築面積之和不超過屋面面積的1/8。
4.4.4自然坡地建築，按坡度方向，以建築外牆邊的最高和最低室外地坪的連線為基準計算建築高度，形成乙個高度控制斜線。
建築應在高度控制斜線以下布置，但符合以下要求的區域性突出可不計入：高出控制斜線在6公尺以內，建築單邊連續長度不超過8公尺且邊長之和不超過對應主體建築邊長的1/2，建築面積之和不超過屋面面積的1/8。
5建築密度
5.1底層架空的以圍護結構（柱）外圍水平面積計入建築密度。
5.2在核定建築密度指標時以下情形可不計入：
5.2.1頂板覆土不少於0.6公尺且結構頂板高出室外地坪基準標高不大於1.5公尺的地下室和半地下室。
5.2.2亭、廊等景觀小品建築。
5.2.3地下通道出入口頂蓋。
5.2.4獨立的垃圾房、燃氣調壓站房、防汛幫浦房、配電房等市政配套建築。
6綠地率
6.1在核定綠地率指標時，按以下規則計算：
6.1.1方便到達的地下室及半地下室上部，覆土層厚度不少於1.
0公尺的綠地，按其水平投影面積計算；覆土層厚度在0.6~1.0公尺的綠地，按其水平投影面積的1/2計算；覆土層厚度小於0.
6公尺的綠地不得計入綠地率。
6.1.2方便到達的非住宅建築屋頂上，覆土層厚度不少於0.6公尺的綠地，按其水平投影面積的1/4計算；覆土層厚度小於0.6公尺或單片面積小於20平方公尺的綠地不得計入綠地率。
6.1.3集中綠地中的硬質活動場地、人行步道面積均可計入綠地率，但硬質地面不宜大於30%；堆場和車行交通使用的場地不得計入綠地率。
6.1.4採用植草磚等生態措施的場地按其水平投影面積的1/2計入綠地率。
7建築退界距離。
7.1建築後退用地紅線距離以建築物地面以上最突出的外牆（含柱）邊線計算。
7.2建築後退用地紅線3公尺以內的地上、地下空間範圍，不得外伸或外挑任何建（構）築物。特殊地段，規劃設計條件中有另行規定的除外；相鄰用地單位間有特別協議的除外。
7.3建築後退用地紅線大於3公尺的地上、地下空間範圍，在滿足消防、交通和施工安全要求的前提下，可以外伸或出挑符合以下條件的建（構）築物。
7.3.1頂板覆土不少於0.6公尺的地下室。
7.3.2高差不大於0.6公尺、進深不大於2公尺的踏步和坡道。
7.3.3建築上出挑的雨篷、屋簷、構架和開敞陽台。
7.3.4沒有頂蓋且實體護欄高度不大於0.6公尺的地下室坡道、踏步和風井。
7.3.5門衛房、垃圾房、燃氣調壓站房、幫浦房、獨立配電房等小型附屬建築。
7.3.6經規劃批准的地面立體機械停車位。
7.3.7經規劃批准的過街連廊和過街樓。
7.3.8相鄰用地單位間有特別協議的建（構）築物。
7.4除有特別規定，圍牆退界距離應滿足以下要求：
7.4.1臨城市道路、綠化等公共用地的圍牆基礎不應超出用地紅線。
7.4.2相鄰用地單位間的圍牆中心線應與用地紅線對齊。
8建築間距
8.1在滿足日照和消防要求的前提下，以下建（構）築物可不計入建築間距：
8.1.1結構頂板高出室外地坪基準標高不大於1.5公尺的地下室和半地下室。
8.1.2建築上出挑的雨篷、屋簷、構架和開敞陽台。
8.1.3沒有頂蓋且實體護欄高度不大於0.6公尺的地下室坡道、踏步和風井。
8.2地面立體機械停車位應按附屬建築的標準控制與其他建築的日照和最小間距。
8.3多層及高層建築的最小間距，在滿足日照和消防要求的前提下，區域性突出的公共樓梯間和門廳可不計入，但突出部分的總長超過相應建築邊長1/2的或連續長度超過8公尺的，按突出部分垂直投影線計算。
8.4區域性相連的住宅建築如不能同時滿足以下要求，應作為不同建築單體來控制建築最小間距：相連的建築使用性質相同；除共有的地下室和裙房外，相連的層數不少於較低建築其餘樓層的1/2；應有實際功能性（非裝飾性）連通；滿足日照和消防要求。
8.5相對山牆一側或兩側都無窗戶、陽台或開門的建築之間如不緊鄰，除滿足日照和消防要求外，還應滿足以下要求：低層與低層建築相對山牆間距不得小於2.
0公尺；高層與高層建築相對山牆間距不得小於6.0公尺；其餘情況下，建築相對山牆間距不得小於4.0公尺。
9術語釋義
9.1室外地坪基準標高：規劃設計要點中規定的道路標高；沒有規定的，以基地相鄰的主要城市道路的平均標高為基準，但不得低於當地的防洪標準。
9.2建築層數：建築地面正負零以上的自然層數，包括架空層；閣樓層、頂層躍層另計；頂層樓梯間、電梯間及水箱間等附屬用房可不記入。
9.3空中花園：住宅建築中，有永久性頂蓋且至少有乙個邊長除護欄外沒有任何圍護的開敞平台。
9.4會所：不宜再使用該稱謂，應明確是物業用房、社群用房還是商業配套用房。
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