１ 確定專案成本目標
在房地產投資決策階段，開發商實際上就要對所開發的房地產專案的市場定位、品質要求有乙個初步的估計，並對專案成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應在專案設計過程中予以體現。
房產既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應用價值工程管理，即在滿足工程結構、質量以及使用功能的前提下，爭取獲得最佳經濟效益。
在價值工程中，價值定義為：功能和實現這個功能所耗費用（成本）的比值。其表示式為：
價值＝功能／成本。功能是一種產品所具有的特定職能和用途； 成本是從根據使用者所提出的功能要求進行研製、生產，到使用者使用所花費的全部成本。一般說來，提高產品價值的途徑有五種：
一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細化，把多餘的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現建設專案最佳經濟效益。
目前房地產專案設計實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法，這有利於在保證專案市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。房地產企業應在此基礎上對工程專案做進一步測算優化，以確定專案的最終目標成本。一步降低開發成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。
2 專案目標成本的控制
專案成本目標確立後，如何有效控制成本是房地產專案最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在乙個大背景沒有太大變動的成熟的房地產市場，房產的市場定位是相對穩定的，因此對於專案成本控制尤為重要。在實施階段，我們特別需要在以下幾個主要方面做好成本控制工作。
2．１ 合理安排工程週期
專案成本的發生涉及到專案的整個建設週期，科學合理地安排建設週期，可以使分解到各個單項的目標成本實施按時間節點進行有效控制。從工程施工準備開始，經施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨專案的每一階段，如在工程準備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設計要求和施工規範施工，充分利用現有的資源，確保工程質量，減少施工成本支出，減少工程返工費。使工程成本自始至終處於有效控制之下。
同時，根據建設週期，施工進度，相應地安排各項配套工作的時間節點，使圍繞工程專案開展的各項工作有序進行。
2．２ 嚴格控制建安成本
嚴格控制建安成本，降低工程造價是房地產專案目標成本管理的又一重要內容。實際工作中，工程雖能按期保質完成，但工程成本超支嚴重，不能達到預期收益的情況時有發生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時，應聘實際工作中，在保證品質的前提下改進和優化設計，進請有經驗的諮詢公司編制嚴密的招標檔案、合同文字，對承包商的制約條款要達到無所不包的地步，對可能發生的情況都要有提前的預計，以防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。
要根據建築市場**、建築業的一般慣例和有關規範，就施工中可能產生職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定，經法律形式確定下來，來確保雙方的按約履行。
成本管理部門要會同工程管理部門及監理工程師對施工過程**現的技術變更、施工變更進行分析，應盡可能減少變更，對於技術變更和施工變更，要先簽單（技術合同單，施工簽證單）後施工。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增減應及時審價，以避免無法核實的情況發生，引起雙方不必要的爭議。總之，各職能部門要加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理。
聘請獨立的專業審價機構是個好辦法，該工作在專案實施之初就要及時介入，協助建設單位對專案施工的實際工程量，材料的選用**及時跟蹤統計，特別是隱蔽工程的變更要及時審價，為工程專案最終審計和成本控制打下基礎。
２．３ 嚴格控制材料、裝置**
材料裝置費在工程的建安造價中約佔 ７０％，工程材料成本控制是專案開發過程的重要內容，對一些主要材料和裝置一般採用甲方**或限價的方式。房地產企業要建立**資訊網路，及時準確地了解市場上最新的材料裝置的**資訊。要注意各項材料、裝置的定位與樓盤的品位是否一致、是否經濟合理等。
大宗材料裝置訂貨，應貨比三家，也可採用招投標方式採購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料裝置，由於產地檔次不同，**會有差異，就是同樣品牌的裝置由於銷售**級別不同，**也會有差異。要樹立成本意識，形成控制成本機制。
非甲供材料，可以採取限價的手段進行控制。成本管理部門和工程管理部門與監理工程師應適當參與施工單位的材料訂貨，可以推薦相關廠家進行模擬；同時要控制材料的採購**、監督材料的質量、在保證質量的前提下合理限價。
２．４ 合理安排建設資金
房地產企業必須合理籌措資金，保證專案開發，控制資金成本。房地產企業一般資產負債率都比較高，而較高的資產負債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產企業要拓寬融資渠道，就要根據投資期限的長短、企業資金狀況以及資金**的情況來選擇合適的融資方式。
對於同時投資於多個房地產開發專案的企業來講，由於投入資金較多，資金壓力也大，需要通過融資來保證多個專案的開發，又要避免過多占用資金造成資金成本過高。如果對每個專案開發過程的資金收支情況有乙個很準確的預計，同時又對本企業的資金運作情況能有乙個比較清晰了解，才能制定最佳資金計畫方案，把企業資金成本降低到最小。
例如，我們根據公司房產開發點多，資金緊缺的情況，對一專案開發在配備一定自有資金同時，採用信託融資方式解決前期購買土地資金，在取得「四證」後，再根據建設資金安排，向銀行逐步分期貸款支付建設資金和歸還前期向信託融資的借款，再用銷售回款歸還貸款資金和信託資金，取得了很好的效果。通過信託融資，可以有效規避「四證」不全無法取得銀行借款的問題，就可以解決前期投入資金的問題；還可以合理優化資本結構，使其具有再融資能力；這樣就有效地規避了資產負債率高的問題。
３ 合理利用稅收政策的籌畫
房地產開發企業應對全公司的稅務進行科學的綜合籌畫，有效降低稅收負擔。企業財務部門應針對每種稅收的特徵，制定相應合理的避稅措施。
房地產開發專案稅金主要為：營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進徵收。房產專案如果合理進行稅務籌畫，此三大稅應有較大避稅空間。
房地產開發專案主要利用稅收政策進行籌畫的方式有：合理分攤法；定價籌畫；收入籌畫；優惠政策籌畫等。如能合理分攤費用，用足用活優惠政策，則有不少籌畫空間。
由於稅法規定房地產開發專案取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和，可加計 ２０％扣除，三項期間費用可在取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的 １０％之內扣除，普通住宅增值額未超過 ２０％的情況下可以免徵土地增值稅。 因此，如果開發的專案涉及普通住宅和其他房地產開發，應考慮土地增值稅不分開計算與分開計算（前提是當地稅務是否允許），可得出不同的增值率來選擇應繳納的增值稅；也可以通過增加可扣除專案金額和降低房產銷售**將普通住宅增值額盡可能地控制在不超過 ２０％；期間三項費用開支盡量達到開發成本１０％的上限等。
４ 結語
房地產企業的目標成本管理是全員的、全過程的管理。企業要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監督和分析，及時反饋成本資訊。為企業營銷策略的制定和調整提供依據，就能使企業獲取更大的經濟效益。
出師表兩漢：諸葛亮
先帝創業未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛之臣不懈於內，忠志之士忘身於外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之於陛下也。誠宜開張聖聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。
宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內外異法也。
侍中、侍郎郭攸之、費禕、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以諮之，然後施行，必能裨補闕漏，有所廣益。
將軍向寵，性行淑均，曉暢軍事，試用於昔日，先帝稱之曰「能」，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以諮之，必能使行陣和睦，優劣得所。
親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠賢臣，此後漢所以傾頹也。先帝在時，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨於桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節之臣，願陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。
臣本布衣，躬耕於南陽，苟全性命於亂世，不求聞達於諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣於草廬之中，諮臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅馳。後值傾覆，受任於敗軍之際，奉命於危難之間，爾來二十有一年矣。
先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐託付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當獎率三軍，北定中原，庶竭駑鈍，攘除奸兇，興復漢室，還於舊都。
此臣所以報先帝而忠陛下之職分也。至於斟酌損益，進盡忠言，則攸之、禕、允之任也。
願陛下託臣以討賊興復之效，不效，則治臣之罪，以告先帝之靈。若無興德之言，則責攸之、禕、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自謀，以諮諏善道，察納雅言，深追先帝遺詔。臣不勝受恩感激。
今當遠離，臨表涕零，不知所言。
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