2010-2-2 9:42 陳桃放 【大中小】【列印】【我要糾錯】
摘要：長期以來，房地產作為高利潤行業之一，向來都不是十分關注成本管理，但在當前地產新政的形式下，由於**行為日益規範、市場競爭加劇，尤其在在經歷了最近一輪的金融危機洗禮後，房地產企業的利潤空間受到擠壓，企業不得不考慮加強成本管理。「省錢就是賺錢」，誰在成本管理領域走在前面，誰就在競爭中佔據優勢！
本文從資訊化入手論述了pom成本管理系統在房地產中的應用，強調其「目標成本+責任成本+專案過程控制」的現代成本管理體系是提公升房地產核心競爭能力的重要輔助工具。
關鍵詞：房地產專案；成本管理；pom成本管理系統
引言房地產產業是我國國民經濟支柱產業之一，歷來得到國家的高度重視，因為與百姓生活息息相關，歷來也是眾人矚目的焦點行業之一，其中房價的問題又是各方觀點交織的「火力點」，2023年下半年以來，房地產**，特別是居民住宅**迅猛**，一定程度上成為社會不安定因素，引起各級**的高度重視，而房地產成本決定房地產**，成本不控制，**就不可能控制，所以成本控制就成為房地產開發過程中首先要解決的問題。由於房地產專案周期長、資訊化程序薄弱、影響因素多，所以導致房地產成本控制是乙個非常複雜的過程，它所需要控制的範圍相對較廣，包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理成本、財務成本等；經歷的周期長，短則一兩年，長則數年；涉及的環節多，從立項、規劃設計、施工招標、施工、工程材料及裝置、竣工交付、工程結算、銷售等一系列環節，正是這樣的錯綜複雜性才決定了房地產企業借助資訊化手段來實施成本管理和控制的迫切性。那pom成本管理系統究竟是如何在房地產企業中發揮其不可替代的作用呢？
首先我們要了解一般的房地產企業希望通過pom成本管理子系統想要達到的目標。無非是想要搭建公司內部的成本管理平台，建立以目標成本為控制上線，以合同管理為核心，全過程、全動態成本管理。主要體現為：
①實現資訊在各部門之間共享；②實現對合作夥伴的集中、統一管理；③梳理、固化各環節業務流程；④實現對成本業務關鍵環節的控制；⑤形成知識積累。
根據房地產公司的實際情況，pom成本管理系統根據幾年來對房地產企業成本管理的研究與實踐，結合多家優秀房地產企業在成本管理方面的先進經驗，總結提煉了「成本兩大步7小步管理方法」。下面就這些步驟做詳細的分析：
1、實施過程
1.1前期準備階段在進行培訓推廣以前，先進行了系統的業務調研工作，集中時間，與房地產企業的財務部、工程部、設計部等多個部門進行了深入溝通，將現有的業務流程與pom成本管理系統的核心業務流程進行了固化和整合，最終形成了《房地產企業成本管理制度》，並對此管理制度進行了集中宣講、學習和推廣。
1.2培訓考核階段在調研階段完成後，pom成本管理系統根據房地產企業的實際情況進行了二次開發，並最終將產品進行了交付，然後進入培訓考核階段。由於房地產企業pom成本管理系統是全員參與使用，所以集中的培訓和現場輔助指導大約要進行一周時間，並協助大家將以前企業的相關歷史合同及資料進行了補錄，經過一周培訓和一周的補錄資料，最終達到了培訓的目的，全員通過考核。
1.3系統正式上線階段所有的實施工作完成後，按照專案實施計畫，從某個時間點開始，pom成本管理系統在房地產企業正式上線，並且全員應用；至此該專案也從實施階段進入了正常的系統維護階段，pom成本管理系統上線應用一段時間後就要進行效果分析，看其是否按照房地產企業要求的目標前進，即進入第二階段應用效果分析。
2、應用效果分析
當pom成本管理系統正式執行已近一年半時，客戶的各業務部門業務要全部按照流程規範通過系統進行處理。具體的應用效果如下：
2.1將與成本管理相關的各類資訊由對應部門分門別類地錄入到系統中，通過系統對所有相關資訊進行統一管理，實現了各部門之間的資訊共享。同時對合作夥伴進行了集中、統一的管理。
各部門及公司決策層都能夠快速、準確地通過系統了解到各自所需要檢視的各類成本相關資訊，全面提高公司整體的工作效率。
2.2固化、規範了各環節業務流程，完善管理體系。結合系統應用規範性和嚴謹性，對客戶的成本管理中的部門分工與崗位設定、主要業務流程進行了重新優化或調整，使企業的各項主要業務流程都能夠通過系統進行有效的管理和監控，並通過不斷優化改進和完善了企業的管理體系。
2.3強化過程控制，實現了對成本業務關鍵環節的控制，有效降低成本。對成本管理的主要流程進行了有效的管理和監控，通過制定相關的指標和引數準確及時地反映出整個成本管理過程中可能存在的問題，將事後控制轉變為過程控制，通過強化過程控制能夠使問題及時暴露，使管理層能及時採取相關措施進行解決，從而有效地降低成本，提高專案利潤率。
2.4提供決策支援，增強企業競爭力。經過多個專案成本管理經驗的知識積累，比較系統的管理體系和流程，並建立了自己的成本指標庫，能夠在立項階段比較精確地測算出專案的目標成本，。
在這種情況下，決策層能夠在立項階段準確評估專案的成本狀況，大大提高企業專案投資決策的成功率，真正提高企業的整體競爭力。
總而言之pom成本管理系統的核心思想是把以「以核算為中心」轉向「以控制為中心」，pom成本核算的重點是按專案、分產品進行事前測算、事後核算、橫向對比分析、形成「成本資料庫」。並基於合理的成本結構分類科學制定目標成本，以此作為成本控制的上限；通過動態成本與目標成本的對比，實時反映異常成本狀況，並支援對異常成本產生根源的逐層深化分析；結合責任成本體系，將各項成本指標落實到崗，通過動態成本反映相關成本指標執**況，為成本績效考核提供數位化依據。最終為房地產企業控制成本變動、洞悉成本動向、制定資金計畫、掌控投資進度等提供強有力的科學依據，是房地產企業把握先機、提公升核心競爭能力的重要輔助工具。
論房地產專案目標成本管理
確定專案成本目標 在房地產投資決策階段，開發商實際上就要對所開發的房地產專案的市場定位 品質要求有乙個初步的估計，並對專案成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應在專案設計過程中予以體現。房產既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應用價值工程管理，即在滿足工程結構 質量以及使用功能的前提下，爭...
房地產企業的成本管理
限購政策的繼續 貸款的緊縮 保障房的投入 房產稅試點的擴大，這一切都在鮮明地告訴我們，房地產開發企業生存環境，在發生巨大變化，想要在競爭中獲勝，要想獲得穩定的經營利潤，房地產開發企業必須對各階段所發生的成本進行嚴格控制，才能實現企業利潤最大化的目標。一 設計階段如何進行成本控制 設計階段成本控制的重...
房地產成本管理要點
摘要 房地產專案經營的效益取決於銷售收入的大小和成本支出的多少。房價調控的市場環境下，房地產開發企業對成本費用的控制提出了更高的要求。對於全過程成本控制的理論研究業界已經較為深入，現就全過程控制的實踐得出的經驗進行總結。一 專案成本控制階段劃分及主要任務 根據專案的開發過程，按照全過程動態成本控制的...