摘要房地產的競爭白熱化,致使房地產專案開發陳本控制成為房地產企業的有效競爭手段。本文重點**了房地產專案開發成本的構成、分類和房地產專案開發成本控制的三種方法。本文推崇房地產在開發過程中重點控制開發的固定成本和變動成本,運用全過程控制、全面綜合成本控制、動態成本控制等三種方法進行成本控制。
隨著房地產市場的不斷規範和競爭的不斷加劇,房地產暴利時代已經成為過去。面對日益激烈競爭的房地產市場,要想獲取較大的經濟效益,房地產企業首先應優化成本治理模式,對土地獲取、融資方式、專案定位、治理手段等幾個重要環節做好科學全面的系統分析,對房地產成本控制的內容做到「心中有數」。其次,對於專案開發要有具體的成本控制方法,針對專案的特點及相關影響因素制定相應的目標成本和目標收益,變被動為主動,樹立提高產品品質的意識,實現集約效益型發展,從而真正實現專案開發成本的有效控制。
一、房地產專案開發成本的構成
依據建標【2003】206號關於印發《建築安裝工程費用專案組成》的通知中的有關規定,我國現行建築安裝工程費由直接費、間接費、利潤和稅金組成,其中直接費和間接費是工程成本的兩個組成部分。可以認為,工程直接費構成施工專案的狹義成本,工程直接費加間接費構成施工專案的廣義成本。在間接成本中,規費是**和有權力部門規定必須繳納的費用。
投標人在投標**時,規費的計算一般按照國家及有關部門規定的計算公式及費率標準執行,該項費用不具有競爭性。正是基於此,在我國現行工程量清單計價模式中,綜合單價的構成因素中也未包含規費。因此,本文對於工程成本的研究集中於除規費之外的其他工程成本因素,即:
人工費、材料費、施工機械使用費、措施費和企業管理費。
二、房地產專案開發成本的分類
工程成本構成複雜,可以從不同的角度進行分類。為了**工程成本、工程收入與專案是否盈利之間的關係,將成本劃分為固定成本和變動成本。固定成本是指在一定期間和一定的工程量範圍內,其發生的成本額不受工程量增減變動的影響而相對固定的成本,如折舊費、大修費、管理人員工資、辦公費、照明費等。
這一成本是為了保持企業一定的生產經營條件而發生的。一般來說,對於企業的固定成本每年基本相同,但是當工程量超過一定範圍需要增添機械裝置和管理人員時,固定成本將會發生變動。固定成本中的所謂」固定」是指相對其總額而言,對於分配到每乙個專案單位工程量上的固定費用是變動的。
變動成本是指發生總額隨著工程量的增減變動而成正比例變動的費用,如直接用於工程的材料費、實行計件工資制的人工費等。所謂「變動」,也是就其總額而言,對於單位分項工程上的變動費用往往是不變的。固定成本、變動成本隨工程量變化的趨勢分別如圖1和圖2所示。
房地產專案開發成本控制措施
前言隨著經濟的發展和房地產市場的開放，房地產建設市場的競爭越來越激烈。國家巨集觀調控也在進一步加強，在開發專案過程中，以最低的成本獲取最大的社會效益和經濟效益成為房地產開發企業走向成功的關鍵。房地產開發專案成本管理與控制的目的是 在確保工程質量 開發周期的前提下以合理的最佳成本完成乙個特定的建築產品...
房地產開發成本控制全案
一 投資決策階段 投資決策階段是專案開發中最為關鍵的階段，此階段所做的專案策劃書 投資估算是投資決策的重要依據，直接影響整個專案的成敗。在這一階段應著重從以下幾方面加強成本管理。1.組織優秀的專案團隊 專案行性研究以及產品的開發策劃是乙個系統 專業的工作。在投資決策階段，公司需要組織乙個由集團公司和...
房地產開發成本構成
1 土地徵用及拆遷費新區開發含對土地所有者的安置資 樹木青苗補償費 土地附加物補償費 土地補償費及遷墳 魚塘。養殖場的拆遷賠償費等。舊城區開發含動遷戶臨時安置的安置費 自行安置的補助費 私房徵購費等。2 土地購置費雙方在土地交易中發生的價款。3 出讓金國家收取的款項。包括市國土資源局收取的和國家收取...