前言隨著經濟的發展和房地產市場的開放，房地產建設市場的競爭越來越激烈。國家巨集觀調控也在進一步加強，在開發專案過程中，以最低的成本獲取最大的社會效益和經濟效益成為房地產開發企業走向成功的關鍵。 房地產開發專案成本管理與控制的目的是：
在確保工程質量、開發周期的前提下以合理的最佳成本完成乙個特定的建築產品，其管理必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進行全面成本管理與控制。怎樣有效地控制成本，我想從以下方面進行淺述：
一、成本控制的意義
房地產開發專案的基本特點是：產品的一次性、多變性和不確定性。所謂一次性是指每次開發的專案均有不同的地域環境，風格型別和使用要求，一次設計僅適用於乙個特定開發專案。
而就乙個特定的環境和專案而言又有多種風格的建築和結構型別可供選擇，形成多變性和不確定性。因此要使開發專案的成本達到最低，其成本管理則是乙個十分複雜系統的工程。要完成這個系統工程必須由資訊工程、專業技術、營銷策劃、經濟分析造價控制、統籌各方協同配合方能實現。
房地產專案的開發一體化程式為：選址、徵地、策劃、設計、工程、銷售、售後服務六個階段；但就專案開發建設分四個階段：一是策劃階段；二是設計階段；三是施工階段；四是保修服務階段。
二、房地產專案的主要成本構成
房地產企業雖不同於一般企業，但也有其共同點。下面就具體分析一下房地產開發專案的成本構成。
1．專案前期階段的成本。
這一階段主要是在市場調研的基礎上，對專案進行可行性研究分析，綜合論證和決策。具體工作包括房地產專案的構思與定位、目標設計、可行性研究和報批立項，這期間直接發生的各項支出，對於整個專案來說是基礎性階段，非常重要。但是這一階段的成本佔總成本的比例較低，一般不會超過4％。
此階段的成本主要是指專案開發前的市場調研、可行性研究等開發費用，為了保證專案的成功，應加強此階段的工作。
2．土地、土建、裝置費用。
土地費用是評價乙個專案是否可行和預期利潤的最主要的經濟指標。房地產開發企業獲取土地有三種方式：協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。
隨著國家對土地巨集觀管理政策的加強，通過拍賣方式獲得開發土地成為主要的方式。但土地、土建、裝置費用是房地產開發成本的主體內容，大致佔總成本的80%。其中最重要的是土地費用，約佔總成本的30-40%。
土地費用是評價乙個專案是否可行，是否有預期利潤的最主要的經濟指標。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。我們在決定是否開發乙個專案前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發每平方公尺商品房所佔的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行專案的可行性評估。
配套及其他收費支出。主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學校、醫院、商店等生活服務性設計也是不可缺少的。
其他收費專案中有些雖然屬於押金性質，如檔案裝訂金、勞保費、綠化保證金等，但由於種種原因，企業難以全部收回。這類收費專案種類繁多，標準不一，許多收費專案由壟斷性經營企業或事業單位執行，任意性很強，收費標準偏高。這部分成本是房地產開發專案的成本構成中受外界因素影響最大的一塊，一般佔專案總投資的10-15%。
3．專案設計與計畫階段成本。
具體包括專案設計、計畫成本，招標投標成本和施工前準備成本。如工程勘察(測量)費、工程設計費、竣工檔案保證金、臨時用地費、臨時建設工程費、建設工程勘察招標管理費、勘察設計監督管理費等。準備工作中的繳納供水、供電、供氣、供熱、汙水處理廠建設費、土地有償出讓專案辦理「四源』，接用手續、人防、消防審核費用等。
4．專案施工階段的成本。
這一階段是房地產開發專案的具體建造過程，一般從現場開工到竣工後交付使用為止。開工手續辦理時的監理、審計、實心粘土磚限制使用費、投資方向調節稅、協調費、綠化建設費等。施工成本包括其間的人工費、材料費、機械費、其他直接費、現場管理費、總部管理費等。
竣工驗收時的手續費、綜合驗收、效能認定、測繪產權登記費等。
5．管理費用。
管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括：管理人員的工資差旅費用、辦公費、保險費、職工教育費等。在整個成本中所佔的比例一般為2％左右。
6．貸款利息。
房地產屬於資金密集型行業，因此必須借助於銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付利息，貸款利息也成為開發成本的乙個重要組成部分。但是對於具體的企業、具體的專案，它所佔成本的構成比例相對不穩定。
7．稅費。
與房地產開發建設有關的稅收包括：房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育附加稅、契稅、企業所得稅、印花稅等，根據專案的不同，稅費略有差別，除所得稅外一般佔銷售收人的7％
8．其它費用。
它主要包括：宣傳費用、各種不可預見費用，在成本構成中一般為5％左右。
三、房地產開發專案成本控制措施
1、專案策劃階段成本控制
此階段是開發專案的成敗關鍵，乙個專案策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達到30%左右。此階段的成本管理表現為專案的選址(地段、地塊的選擇)和專案建設方案。在地塊的選擇上除了看地價和土地出讓金的高低外，還要比較補償費(拆遷、賠償、過渡等項費用)和配套設施費用的高低，結合銷售**進行綜合平衡，選出最佳經濟效益。
接著是建設方案的確定，當建設地點特定後，對開發成本和效益尤為重要，通常的作法是進行建設方案招標。開發商制定招標檔案除了小區(或區域)的總體規劃設計、功能、配套要求和建築設計等技術指標外，還必須有經濟指標(投資估算)，在方案評定時由技術專家和經濟專家共同組成評審專家組。業主選定的中標方案必須是技術和經濟指標俱佳的方案，或是技術方案特佳而經濟指標欠佳，但在實施中可採取措施有效優化經濟指標者。
經濟專家在評標時對投標人的投資估算進行審計評估，確認其真實可靠程度，防止中標方案在實施中突破(或較大突破)估算值。
2、設計階段的成本控制。
設計階段的成本控制，是專案建設全過程成本管理的重點，專案設計要盡可能採用國家和省級的設計標準，因為專案設計的優劣不僅直接影響著建設費用的多少和建設工期的長短，而且也影響建設專案的使用價值和投資收益，因而設計階段對專案投資的影響最大。碧桂園企業都有自己的設計公司，更應該有效加強設計理念的合理性與科學性，有效控制設計規劃方案，對專案成本所帶來的影響。據經驗統計，在初步設計階段，影響專案投資的可能性為75％～95％；在擴初設計階段，對工程造價的影響只佔工程總造價的35％～75％；在施工圖設計階段，影響專案投資的可能性為5％一35％。
很顯然，專案投資控制的關鍵在於施工前的投資決策和設計階段。根據以往所開發的專案統計，設計費一般只佔建安工程總造價的l％左右，但正是這l％的費用，對工程造價的影響卻佔75％以上。按價值工程的理論來說，加大設計費的投入可以降低建設專案的成本，即增加10％的設計費可節約5％的總工程造價。
在資金有約束的情況下，我們也可以採用限額設計，控制開發專案的成本投入。實行限額設計既可以保證專案的資金面不會造成太大的缺口，又能促使設計師採用更經濟合理的設計方案，從而避免了設計的隨意性。在設計中凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算來確定。
保證有效的成本管理，並著重考慮以下兩點：(l)設計前的投資估算。通過對社會同類專案的**、材料、裝置、人工費用、稅收、管理費用、利潤的調查，在專案評估的基礎上進行詳細的綜合比較、進行投資估算，作為初步設計控制的依據。
(2)初步設計要重視方案的選擇，按投資估算進一步落實成本費用，將施工圖預算嚴格控制在批准的範圍內，同時應加強設計變更的管理工作。
3、工程招投標階段的成本控制。
建設專案實行工程招投標制，既能引入市場競爭機制，降低工程造價，又能防止建設單位的一些暗箱操作。在工程專案材料裝置的採購過程中，為了保證中標價的合理性，防止不合理或非實質性**中標，在開發的酒店、住宅中所用的高低壓裝置、電纜、消防器材、水幫浦等投資額較大的子專案，採用低價中標的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標價的現象，又可以避免「低價中標」導致「低質工程」的出現。首先在參加投標的企業及材料商中選取3家～4家規模較大、信譽度較高、質量有保障、品牌有一定知名度的企業作為投標人。
在招投標辦的監督下採用了詢標的形式進行投標。投標的程式是：先由投標方自主**，抽籤決定詢標順序後，進行第一次詢標，詢問投標方的最高降價幅度。
然後進行第二次詢標，以最終確認投標各方的最後**。這樣既給投標方一定的時間考慮，又使投標人有一種無形的壓力，迫使企業盡量壓縮自己的利潤空間。
4、施工階段的成本控制。
質量控制、工期控制、成本控制是監理單位的三大任務。但目前的監理公司素質參差不齊，部分工作只是停留在質量控制這個層面上，因而成本控制還是由建設單位決定。因此，若要做好施工階段的成本控制，就必須做到事前控制。
而事前控制最主要的就是加強圖紙會審工作。圖紙會審，是指在施工之前對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經濟性進行審核，將工程變更盡量控制在施工之前。
施工階段的成本控制工作主要包括：
(l)編制成本計畫和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務；
(2)熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環境，作為重點控制物件；
(3)對經濟技術變更進行經濟技術比較，並進行**和分析，嚴格控制設計變更；
(4)詳細進行工程計量，復合工程付款賬單，嚴格經費簽證；
(5)做好工程施工記錄，儲存好各種檔案圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發生的索賠提供依據。
(6)定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預算的方案和措施；
(7)及時掌握國家、省、市有關部門的各種定額和收費標準的變化；
(8)注重合同簽訂、修改和補充工作，著重考慮對專案成本的影響。
5、工程預決算的成本控制。
在工程預決算方面，專案的成本控制應引進投資監理的概念。具體的操作方法是：
(1)在決策和設計過程中，編制投資概算及預算。
(2)參與材料定價工作，根據市場材料單價調查，控制主要材料的**，尤其是裝飾、安裝工程材料的**。
(3)對影響工程造價的設計變更、簽證，從專業技術需要的角度，提出合理化方案，進行篩選比較。
（4）由專案部統一組織下，辦理中間結算**和竣工結算**，並由造價部出具工程造價審核報告。
(5)在下一步的專案開發中，還需進行建設工程全過程的造價監控，確保投資價款的合理使用，最大限度地發揮建設工程的投資效益。
6、保修服務階段的成本管理與控制
保修服務階段的成本高低，首先取決於工程設計和施工***壞，做好工程質量工作，則可以將保修費用降到最低水平。
(l)作好商品房的使用說明書和保修書，分清開發商、施工單位和使用者各方應承擔的保修責任和費用，杜絕非開發商自身責任所發生的保修支出。
(2)加強物業管理公司的素質教育及管理工作，加大對物業在使用中的監管力度和維護保養，從而達到減少保修量提高開發商信譽的目的。
四、成本控制總體上應注意的問題
1、成本控制的綜合性
成本目標不是孤立的，它只有與質量目標、進度目標、效率、工作量要求、資源消耗等相結合綜合考慮才能有價值。不能一味強調成本控制而忽視了其他目標的實現，例如為了降低成本而降低質量要求，結果可能因為質量問題而造成返工或停工，拖延工期，不但達不到降低成本的目的，也會損害專案的整體功能和利益。因此，在專案實施過程中，成本控制必須與質量控制、進度控制、合同控制同步進行。
實踐證明，成本的超支通常並非成本控制本身的問題，而是由於目標的調整或是其他因素造成的，這些問題通常不是靠單獨加強成本控制就可以解決的，還需要通過合同控制、技術措施、管理措施來綜合解決。因此，當採取某項成本控制措施時，要考慮這項措施是否會對其他的專案目標控制產生不利的影響。如在採用限額設計進行成本控制時，一方面要力爭使實際的房地產專案成本限定在成本額度內，同時又要保證專案的功能、使用要求和質量標準，這種協調工作不可或缺。
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