**管理（深圳）****受深圳****發展****委託，對進行物業代管，代管期限為三年。現依據深圳市物業管理法規和《物業管理代管合同》，特制定本方案。
一、概況
座落於大道與益田路交匯處，屬福田中心，未來深圳市中軸線所在的**地段，交通四通八達。市政廳、藝術中心、**廳、少年宮等近在咫尺，小區配套設施齊全，裝修豪華，造型別致，氣勢巨集偉。
小區占地面積5400平方公尺，總建築面積126263平方公尺，其中住宅面積69107.63平方公尺，寫字樓面積21978平方公尺，商業用房面積14116平方公尺，會所面積5438平方公尺，地下二層停車庫合計15623.37平方公尺。
小區實行封閉管理。
二、管理處組織架構、人員編制、員工聘用條件和方法
<1>組織架構、人員編制
×××小區占地5400平方公尺，總建築面積126263平方公尺，戶型三類，三幢36-40層的超高層樓宇長排成一字形，由住宅、寫字樓、商業用房、文化娛樂場所綜合一體組成，地下車庫分上下兩層三個出入口。小區二個通道，採取24小時全天候保安服務，實行封閉式管理。針對小區特點，參照深圳市物業管理法規有關精神，（1000平方公尺左右/管理人員1人），本著精減、高效、滿負荷的工作原則，定崗、定員如下：
a、 管理層設11人。其中主任1人，副主任2人，助理主任1人，助理員4人，財務3人。
b、 操作層88人。其中保安三個班共48人，維修班14人，清潔班22人（含花工2人）；炊事員4人。
以上人員，除管理層人員外，其他人員按小區兩次入夥的具體時間分步配備到位，詳見入夥方案。
c、 組織架構、人員編制網路圖
<2>聘用員工條件、方法（聘用員工應具備的條件）
a、 管理處主任：大專文化程度或中級以上技術職稱，持有物業管理上崗證書。工作積極熱情，勤於思考，責任心強，有較強的管理、組織、協調能力和管理領導藝術及物業管理經驗。
b、 管理處副主任：大專以上文化程度或中級以上技術職稱，持有物業管理上崗證書。愛崗敬業，責任心強，有較強的管理、組織協調能力。
c、 助理主任：大專以上文化程度，具有一定的組織、協調能力，經物業管理培訓合格上崗。
d、 助理員（採購主管）：大專以上文化程度，30歲以下，具有房地產或建築工程或機電裝置專業知識，會操作電腦者優先。經物業管理培訓合格上崗。
e、 財務人員：大專以上文化，女性，財務類初級以上職稱或會計證書和會計電算化證書齊備，兩年以上財會工作經歷，會電腦操作，懂廣東話者優先。
f、 保安員：高中以上文化，男性，30歲以下，身高一公尺七五以上，相貌端莊，身體健康，有軍隊生活經歷者優先。班長和軍訓教員在部隊任班長以上職務，經崗前培訓合格上崗。
g、 維修工：高中（中專、中技、職高）以上文化程度，持有特殊工種操作證書，三年以上實際工作經歷。弱電工應懂低壓間的供電、自動、聯動工作原理，並具備排除各種故障的能力，消防裝置系統的專業專職人員必須全面懂得消防裝置系統原理和排除故障的能力。
，水工能懂圖紙，能處理上下水裝置故障，懂維修安裝技術，班長具備技師職稱，具有一定的組織協調能力。
h、 清潔綠化工：初中以上文化，30歲以下，以女性為主，品貌良好，勤勞敬業，遵守紀律，責任心強，經技能培訓上崗。班長須高中以上文化，有兩年以上專業工作經驗，組織紀律性強，具備一定的管理能力。
三、管理規章制度和管理服務內容
a、管理規章制度
各項管理規章制度均以iso9002質量體系為藍本，可結合自身特點進行增刪和完善。主要體系有：
人事工作手冊； 辦公室工作手冊；
管理處工作手冊； 清潔綠化手冊；
安全保衛手冊； 維修工作手冊；
裝置工作手冊， 工程規章制度手冊；
消防工作手冊； 各類質量記錄和**。
b物業管理服務內容
物業的接管和驗收
入夥 保安服務
大堂 道口
停車庫巡邏 監控、消防中心
維修服務
住宅部分
公共部分
日常房屋管理服務
裝修 搬運物品
來訪 投訴
清潔綠化服務
清潔 綠化
社群文化活動
四、物業管理服務分項標準和內容、措施
五、管理處物資裝備配備方案
根據規模、人員配備、管理服務具體情況，經測算，其開辦費（預算）如下：
a、 行政辦公裝置和辦公用品137840元；
b、 保安裝備、用品103800元；
c、 清潔、綠化工具用品77340元；
d、 維修工具用品66665元；
e、 員工食堂裝置用品110860元；
f、 員工宿舍用品104980元。
以上費用合計524145元。
8 管理處辦公室裝置、用品裝備購置計畫
（預算） 表1
9 保安裝備購置計畫
（預算）表2
10 清潔、綠化裝備購置計畫
（預算） 表3
11 維修工具、用品裝備購置計畫
（預算） 表4
員工食堂用品裝備購置計畫
物業管理方案
一 專案分析 根據所提示數字，管理面積約為14.5萬平方公尺，其中，高層建築約佔總數的50 其餘為小高層建築或別墅區。小區包含變電站 換熱站 二次加壓水幫浦房 以及電梯 電子監控系統等大型公共裝置，其裝置數量不詳。住宅約10萬平公尺,綠化面積約1.7萬平公尺,地落車庫約2.9萬平公尺,其中涵蓋25部...
物業管理方案
商鋪是指從事具體商業行為的物業。按其經營方式主要為單體經營，集中管理的模式，對商業街商鋪進行統一管理，是目前開發商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區域商業中心和商業品牌有重要影響。對於開發商來說，開發 銷售商鋪是前提，但只有開發 銷售是不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對商鋪進行管理，才能長久...
物業管理方案
前言 作為 集住宅 商場 農貿為一體的高尚樓盤,其物業管理工作開展的標準更應體現出一種 舒適 安全 尊貴 優雅 市立青物業管理 將以高起點 高標準 嚴要求的標準來開展工作。舒適 物業管理的舒適體現在 溫暖 潔淨 方便 快捷 的人居環境上。物業使用人選擇乙個居住 學習 工作的環境更注重 舒適 的一面,...