西安泰祥物業管理有限責任公司
時代盛典物業管理暫行方案（一）
一、 物業管理處機制和組織架構
物業公司直接隸屬總公司領導，綜合管理總公司開發的所有樓盤、物業，時代盛典物業管理處隸屬於物業公司管理。
其組織架構的設定原則：精幹高效，一專多能，精減管理層，加強執行層，充實操作層。
附：專案管理處人員配備表及相關機構系統圖
表一：時代盛典物業管理處人員配備表
說明：在10月1日僅有百盛入駐，年底或明年初六層、七層或其它區域入駐前：
1、 物業管理處經理兼辦公室主任；
2、 客戶服務中心主任兼部門主管，工程維修部經理兼主管及技術組長，安防服務經理兼公共事務部主管；
時代盛典物業管理處機構設定圖（一）
時代盛典物業管理處組織系統圖（二）
注：安防服務部經理兼公共事務部主管；工程維修部經理兼工程維修部主管；客戶服務中心主任兼客服務中心主管；物業管理處經理兼辦公室主任。
時代盛典物業管理處考核系統圖（三）
時代盛典物業管理處服務指揮系統圖（四）
時代盛典物業管理處裝置設施維保管理圖（五）
時代盛典物業管理處治安、消防管理指揮系統圖（六）
二、收費標準、依據及建議
（一）、物業管理相關收費：
物業管理收費專案建議
單位：元/平方公尺·月
表三裝修期間相關管理收費一覽表
表四：停車場收費建議
收費依據及說明：
1、《陝西省城市居住區物業管理條例》、《西安市城市居住區物業管理條例》、《西安市物價局關於印發〈西安市物業管理服務收費暫行辦法〉的通知》。
2、西安市相同物業收費比較及本大廈各項管理費及能量消耗統計測算。
3、西安市物業管理二級資質收費標準。
（二）、入夥首年物業管理收支測算：
表五：入夥首年物業管理月收支測算表
說明：1、 此測算表是在僅百盛入夥的情況下的一種收支測算（依據「管理費用測算表」）。相關維修保養費考慮到相關裝置、施工廠家的質保期，首年未考慮其中。
2、 裝置能耗只限於當前裝置，後增加專案管理費用未考慮其中。
3、 其中停車場收入計算方法：按80個車位每天停車3次的80%計算。
三、物業管理處員工工資結構、標準及建議
工資結構說明：
物業管理處對員工設立固定工資、績效工資、福利工資三種架構。
管理公司制定嚴格、科學、可操性比較強的監督考核機制，形成監督有力、競爭向上的比較科學的工資管理體系。以避免工作無責任、無壓力及員工流動中工資方面的勞動爭議。
表六：附工資表
時代盛典物業管理處員工工資單（樣本）
年月份單位：人民幣元
製表審核簽收人
四、 物業管理處員工階段性招聘計畫
表七物業管理處員工階段性招聘計畫建議表
表八：物業管理處員工工資結構及標準
五、物業接管驗收交接安排
物業接管驗收工作是物業管理的一項重要環節，為保障時代盛典交接的順利進行，便於日後物業管理工作正常運作，對收尾施工中的物業狀況有乙個全面、系統的掌握和了解，對存在的問題進行一次全面、詳細的檢查、整改。公司對大廈驗收接管驗收工作進行以下安排。
（一）組織領導及分工：
總負責：王海麗
具體負責：胡和平、張双喜、萬青
專業分組：（各專業組由總公司經營部、工程部、策劃部及物業管理部下設工程維修部、客戶服務中心等相關人員組成，專業組分工見表八）
（二）收接管階段安排：
2004/6/20--2004/7/15 資料整理和全面、系統檢查、掌握、物業基本情況登記造冊、存在問題整理統計、落實整改階段。
2004/7/16--2004/7/30 存在問題整改驗收階段。
2004/8/01--2004/8/15 分組進行單項工程、裝置、設施的初次驗收、除錯與試執行階段。
2004/8/10--2004/8/20 全面進行大廈內部初次綜合驗收。
2004/8/21—待定參加總公司對大廈的綜合驗收。
入夥前20天左右對大廈進行全面接管驗收。
（三）接管驗收標準和驗收辦法。
物業管理驗收標準:根據建設部《房屋接管驗收標準》（zbp30001—90）及所接物業使用的合理要求。
1、驗收方法：觀感驗收法、檢測驗收法和使用驗收法。
2、驗收內容：土建工程、供電裝置、空調系統、水、衛、消防、治安監控系統、附屬工程、室外工程。
3、 驗收檢查記錄：
設計相關接管理驗收**，驗收中按規範要求進行填寫，並及時進行彙總歸檔。
4、辦理交接手續：
客戶代表辦理物業竣工圖、竣工資料的交接手續，並在《房屋及共用設施等竣工和接管驗收交接表》中記錄，各相關單位及部門會簽《房屋及共用設施等竣工和接管驗收表》《物業整體移交驗收表》。
5、接管驗收資料有：
（1）物業產權資料——專案開發批准檔案、土地使用證、規劃許可證、用地規劃圖、建築許可證、投資許可證；
（2）綜合竣工驗收資料：
a、圖紙類：竣工圖、總平面圖、建築結構圖、給排水圖、暖通圖、電氣圖、裝置圖、消防裝置圖及資料、電梯圖及資料、附屬工程各專業竣工圖、地下管線綜合布置竣工圖；
b、證書類：建設工程竣工驗收合格證、建設消防驗收證書、供水合同、供電協議書、供氣協議書、通訊設施合格證、電梯准用證；
（3）施工設計資料—地質報告書、圖紙會審記錄、設計變更通知書、工程預決算書、重要的施工會議紀要、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀測記錄、其他可能會影響將來管理的原始記錄；
（4）機電裝置資料—機電裝置出廠合格證、機電裝置使用說明書（要求中文）、機電裝置安裝除錯報告、電氣原理圖、電氣接線圖、易損件圖和隨機工具及配件清單、裝置保修卡及保修協議、房屋裝置及附著物清單（原有物業）；
（5）使用資料：房屋所有權證（原有物業）、房屋使用手冊、房屋分戶使用清冊（原有物業）、房號、區域號的確認資料、建築物用電指標批准資料及用電增容費繳納證明、建築物用水指標批准資料及供水管開通證明資料、建築物（天然氣）煤氣管道驗收及批准使用資料、建築物與外界接通的道路使用批准資料、建築物綠化面積及綠化批准方案資料、建築物排水及排汙環衛設施正常使用資料。
（四）綜合驗收前區域性、區域接管驗收安排
針對總公司與百盛《場地使用合同》的約定及施工銷售實施，大廈區域性、區域接管驗收是本專案前期物業管理工作的一項重點工作，有以下要求：
1、 區域性、區域接管驗收的工作原則為分層、分區域進行。即：整層或區域設施、裝置及一次內裝完成，經施工、安裝、裝修單位自檢或經工程部、監理公司檢驗初步合格者，物業公司只提供場地成品保護責任，當使用人參與接管驗收時，物業公司一併進行接管驗收，設施裝置安裝到位，應除錯而未除錯的，物業公司原則上不提供保護責任。
2、 區域性、區域接管驗收的標準，除執行本安排第三項「接管驗收標準和驗收辦法」外，要求所交樓層、區域及設施、裝置的安全防護裝置必須到位，如：樓層防火門、各裝置間、配電室（井）門、扶梯的區域防火捲簾門必須到位，並可以加鎖。
物業管理方案
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