物業管理方案

前言×××作為×××集住宅、商場、農貿為一體的高尚樓盤,其物業管理工作開展的標準更應體現出一種「舒適、安全、尊貴、優雅」。***市立青物業管理****將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作。

舒適:物業管理的舒適體現在「溫暖、潔淨、方便、快捷」的人居環境上。物業使用人選擇乙個居住、學習、工作的環境更注重「舒適」的一面,以滿足其「生理上的基本需求」。

安全:安全防範是物業管理公司的一項專項業務,公司應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作,同時為了滿足物業使用人「安全需求」的需要出發制定出相應的管理制度和應急預案。

尊貴:「以人為尊」、「以人為本」的一貫服務理念能讓業主或物業使用人在高尚社群中體現到生活尊貴的一面。物業管理公司在管理好物業本身的基礎上,充分實現物業管理服務的內容,讓業主及物業使用人滿足「受人尊重的需求」。

優雅:高尚的住宅離不開優雅的環境,優雅的環境離不開優雅的人。作為精品樓盤的物業管理更應體現在營造乙個優雅的環境上,公司將充分考慮和利用會所的功能,將全新的服務理念融入到為物業使用人實現「社交」和「自我價值實現」的需求,讓業主及物業使用人在優雅的環境中成為言談舉止優雅的現代都市人。

第一部分 ×××物業管理****簡介

公司簡介

….二、公司總經理介紹

…….三、企業管理理念及服務理念

根據物業管理的先進操作模式和企業自身的特點,公司採取以下管理理念:

團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理

1、團隊意識和吃苦精神:在當前資本企業向人本企業轉變的過程中,團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業求生存、求發展的先決條件。「企業以人為本、員工以企業為家」便是其核心體現。

2、個性舒張和競爭機制:在人本企業中講的是如何用人,如何充分調動其積極性為企業的發展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發的重要方式,人有不同層次的需求,員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發揮其工作的能動性,有利於員工自身素質的培養和業務技能的提高;競爭機制是企業用人的重要手段,相馬不如賽馬,賽馬機制將是企業在招聘、培訓、定崗、換崗、公升降職的主要方法。

3、先進模式和一體化管理:作為物業管理企業在當前有多種模式,如何才能選擇一條適合企業自身發展的模式是關係到企業生死存亡的大事。企業領導人在總結多年的物管經驗的基礎上結合當前沿海和國外的先進經驗摸索出自己的一套經營管理模式:

以人為中心、強調服務、重品牌、適時發展的經營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑑定,國際質量管理體系(iso9001:2000)、環境管理體系(iso14000)、職業健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無疑是最佳選擇,企業成立開始便匯入一體化管理體系,用質量管理來保證我們服務產品的完美性。

「真切付出、心靈交匯」是我公司的服務理念。從本行業來說,物管企業與業主或物業使用人之間是一種合作關係,是企業如何創造一種環境使我們的合作方很好的生活、學習、工作,在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協調與共識。

第二部分 ***物業管理目標及策劃方案

通過對「×××」的調查和基礎資料的分析,結合公司的管理經驗和現代物業管理發展的方向,特制定以下管理方案:

一、***管理處組織構架及各部門職責:

部室主要工作職責:

總經理:

1、對董事長負責;

2、制定公司的經營方針和目標,對公司的重大事項進行決策,報董事長批准後實施;

3、按「權責利」相匹配的原則,任命各層次負責人,實施透明式的系統管理;

4、主持新的經營專案的開發;

5、傳達並對員工培訓滿足業主和法律法規要求的重要性;

6、保持員工充分參與實現公司經營總目標內部工作環境;

7、對公司組織構架進行策劃;

8、確保公司內各部門/各崗位的職責、許可權及其相互關係得到規定和溝通。

辦公室:

1、對總經理負責;

2、人力資源管理工作(含人員的招培訓工作);

3、內外進行溝通;

4、內外公文的處理及檔案的管理工作;

5、後勤保障工作;

6、公司庫房的管理工作。

***管理處:

1、對總經理負責;

2、負責***的前期介入策劃、實施工作;

3、負責***的接管驗收策劃、實施工作;

4、負責***的業主入主的策劃、實施工作;

5、負責***的管理和服務的策劃、實施工作;

6、負責***的多種經營業務的策劃、實施工作。

7、負責樓宇相關費用的收取,並將在收取物管費過程中收集到的資訊、特別是針對物業管理費收費困難的根本原因進行歸類分析,並及時按規定時間和渠道加以傳遞。

財務部:

1、負責根據「管理會計」的要求按時完成各類財務分析,供公司決策之用;制定近、中、長期「現金流量平衡表」。

2、負責日常賬務工作的實施與管理。

3、負責對外財務相關工作的銜接。

二、人員配備情況:

1、總經理:1人。

2、辦公室:2人,其中主任1人,文員兼庫管1人。

3、財務部:2人,其中經理1人(兼會計)、出納1人。

4、***管理處:33人。

其中經理1人;工程組主管1人,土建工1人,水電工(含強弱電)4人,電梯工(直梯)1人,雜工1人;保衛隊隊長1人,隊員15人(三班24小時);綠化保潔組主管1人,綠化工1人,保潔員3人;業主接待組主管1人,接待員1人、收費1人。

總計:38人

三、管理目標

(一)、公司總目標

1、年度業主/租賃戶綜合滿意度調查滿意率≥95%

2、年度房屋及設施裝置完好率遞減≤3%

3、年度無重大責任事故發生。

(二)、目標分解

1、財務部

(1)、公司各項財務管理工作實現pdca迴圈率100%

(2)、財務分析覆蓋率100%

2、辦公室

公司各項行政管理工作實現pdca迴圈率100%

人力資源科:

(1)、員工培訓覆蓋率/合格率100%

(2)、業主/租賃戶培訓覆蓋率/培訓合格率≥80%

(3)、員工配置優化率比上年提高≥25%

(4)、員工骨幹/部門負責人無序年流動率≤2%

行政公關:

(5)、內外檔案起草合格率≥90%

(6)、內外部檔案資料收集完整率及儲存完好率≥95%

(7)、公司本部清潔衛生日檢查合格率100%3

(8)、公司公共/法律關係事務處理及時率/滿意率≥90%

(9)、完成公司領導交辦事務的成功率/及時率100%

(10)、合同評審率100%

(11)、公司各類刊物,小區/大廈內板報出刊完成年計畫率≥98%,校對差錯率≤1%。

後勤保障:

(12)、合格供方評定率/在合格供方採購率≥95%,

(13)、入庫物品檢驗合格率100%

(14)、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%

(15)、庫管物品年差錯率≤0.1%

(16)、員工對職工食堂飯菜質量/服務態度滿意率≥85%

3、***管理處

業主接待組:

(1)、管理處各項工作實現pdca迴圈率100%

(2)、業主/租賃戶有效投訴處理率100%

(3)、限時服務承諾實現率≥95%

(4)、內外關係溝通成功率≥80%

(5)、內外關係資訊傳遞準確率/及時率100%

(6)、收費困難原因收集分析及時率100%,準確率≥98%,正確傳遞100%

(7)、物管費收取率≥90%

(8)、收費金額差錯率≤1‰

9)、小區物業管理費半年收支公告率100%

(10)、小區物業較為重大事項發生/處理公告率100%

(11)、業主/租賃戶動態檔案建檔率100%

(12)、圍繞物業所進行的多種中介服務(受委託放盤/租賃/商品房登記/代辦公證/**保險等)、特約服務使用者滿意率≥85%

(13)、社群服務管理策劃成功率100%

(14)、小區/大廈經營性專案盈利率≥80%

(15)、業主/租賃戶對社群服務工作滿意率≥80%。

(16)、物業管理年盈利率比上年增加≥10%

綠化保潔組:

(1)、環境管理按規定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%

(2)、環境衛生日檢查合格率≥95%

(3)、綠化檢查合格率≥85%

(4)、小區綠化年成活率≥95%

保衛隊:

(1)、保衛各項管理工作實現pdca迴圈率100%

(2)、保衛管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%

(3)、一般治安案件年發生率佔總入住人口數的≤1%

(4)、年度重大火災/刑事和交通事故發生率=0

(5)、機動車輛管理糾紛發生率≤1%

(6)、限時巡邏覆蓋(房屋建築/設施裝置/周邊環境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患資訊傳遞準確率/及時率100%

(7)、對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率≤0.2%

工程維修組:

(1)、各項工程管理工作實現pdca迴圈率100%

(2)、裝置設施維護驗收合格率100%,修繕/整治合格率96%

(3)、設施裝置管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%

(4)、設施裝置保持完好率≥95%

(5)、機電裝置檢修及時率100%

(6)、設施裝置檢修一次合格率≥95%

(7)、業主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監視及合格驗收率100%

(8)、保障裝置設施安全執行率100%

(9)、重大設施裝置日常維護覆蓋率/保養率100%

(10)、設施裝置標識標牌正確率100%,完好率98%

四、服務內容及標準

(一)前期物業管理服務內容

前期介入和物業接管驗收是維護廣大業主及物業使用人合法權益,保障其利益的重要環節,也是搞好今後物管工作的前提條件。

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