物業管理方案當代

第一章物業管理服務的整體設想

為了給當代moma商務辦公樓提供乙個安全、整潔、優美、舒適的辦公環境，體現物業公司「舒適服務、科技設施」的核心競爭力，建立了具有特色的「五心服務」、「三心體驗」，並以「服務無極限」的服務理念，根據當代moma商務辦公樓專案的實際情況，特擬定本物業服務方案，具體方案如下：

第二章工程管理方案

第一節工程管理部整體工作思路及部門管理範圍

工程管理部整體工作思路

工程管理部配置兩名專業的綜合維修技工，以滿足物業設施服務的需要。通過長期持續的專項培訓，使工程管理部人員不斷提高維修工作技能，熟練掌握房屋及裝置、設施服務的內容、週期及質量標準等；

結合東城區香河園路1號18號樓實際情況編制房屋和工程管理工作手冊。包括房屋的管理規定及設施服務標準，應急預案、報修流程及跟蹤回訪制度。通過有效的程式檔案控制，規範工程管理部工作，保證工程服務的質量；

具體工作包括：

對設施裝置進行統一編號，建立相應的檔案和台賬，利用先進的管理手段進行記錄、查詢和控制，全面掌握公共設施裝置的使用執行狀況，為設施服務提供科學的依據；

實行崗位責任制，將每個裝置區域責任到人，裝置的完好率、使用率將直接與責任人績效掛鉤；對節約執行維護成本，能提出改進方案並被成功採納者給予獎勵；

定期統計房屋、設施的完好率、使用率等各類資料，控制完好率達到行業標準，保證房屋、設施的安全使用。

工程管理部管理內容

1.1 強電

1.1.1 負責管理東城區香河園路1號18號樓公共區域所有供用電裝置，為配電裝置、動力裝置、照明裝置；

1.1.2 負責管理以上裝置的穩定執行、日常維修、故障應急處理、定期巡視檢查、維護保養及裝置的系統管理；

1.1.3 負責管理客戶辦公區域的日常報修；

1.1.4 負責管理區域二次裝修方案審批、施工檢查和竣工驗收等工作。

1.2 弱電

1.2.1 新風系統

負責新風自控裝置、**監控系統的執行維護及監控裝置終端、監控總線路、通訊線路、電源線路的維護管理；

1.2.2 火災自動報警系統

1.2.2.1 負責管理火災自動報警主機的執行維護，報警匯流排、電源線、消防**線等線路的維護；

1.2.2.2 負責管理探測器、手報及**插孔、監視模組日常維護；

1.2.2.3 定期與維保方對系統中的裝置進行維護、保養，並負責感煙探測器的清洗。

1.2.3 安防、監控系統

1.2.3.1 確保監控錄影系統裝置執行正常，及時解決執行當中所發生的故障，定期對裝置進行清潔、維護、保養，保證線路暢通；

1.2.3.2 負責監視器、錄影等前端裝置及攝像頭、雲台等終端裝置維護保養。

1.3 暖通/空調

1.3.1 暖通專業管理範圍是保證採暖/製冷系統、供暖系統、通風系統的正常執行，確保為使用者提供高舒適度的生活環境；

1.3.2 對新風機裝置進行檢查、維護和保養，保證裝置處於良好的工作狀態；

1.3.3 負責空調供冷、供熱裝置的執行和維護，確保為客戶提供舒適的溫度、風速等，滿足客戶對辦公環境的要求。

1.4 給排水

1.4.1 給排水管理範圍是保證東城區香河園路1號18號樓給排水、熱水的正常執行，確保為客戶提供適宜的辦公環境；

1.4.2 負責對熱水系統、制冷水系統的保養和維護，以滿足客戶的使用要求；

1.4.3 負責消火栓系統、噴淋系統、冷水系統、雨汙水系統及幫浦類裝置的檢查維護，確保各系統處於良好的工作狀態。

1.5 電梯

1.5.1 負責監督維保方的電梯維修、保養；

1.5.2 監督了解電梯執行狀態，對電梯所發生的一般故障及時通知維保方採取措施，給予排除，對電梯出現的嚴重故障，在通知維保方的同時採取相應的保護性措施；

1.5.3 負責管理相應的電梯控制系統；

1.5.4 負責保管電梯的專用鑰匙；

1.5.5 負責各電梯的執行管理和巡視檢查工作。

1.6 綜合

1.6.1 負責所轄區域的牆體、玻璃、辦公家具、門、窗及鎖等檢修、維護、保養；

1.6.2 負責土建、粉飾、木修、機修、油漆、防水、電焊的施工作業；

1.6.3 負責所轄區域建築設施的巡檢維護；

1.6.4 負責消火栓箱的維護保養；

1.6.5 負責防火門的日常維護保養；

1.6.6 負責為客戶提供裝飾管理及綜合維修服務；

設施裝置管理與維護保養

消防設施裝置執行維護保養

消防系統是東城區香河園路1號18號樓消防安全的保證，所以要求消防裝置時刻保持正常狀態，消防管理人員定期巡視檢查，真正做到「預防為主，防消結合」；

消防裝置維護保養工作方式分日常維護保養和定期維護保養兩個層次；

日常和定期維護保養均按相關工作規程實施。保養工作按工作性質和區域劃分到人，專職負責。各責任人按規程、計畫做完維護保養工作後在相應圖表中作好記錄；

綜合維修技工根據消防裝置管理和維護保養制度分層次對裝置狀況、保養工作質量進行定期和不定期檢查、評議，發現問題即查詢其發生原因，提出改進措施並跟進實施。對各責任人的裝置維護保養工作質量及效果績效考核。

裝置設施管理

裝置管理要點

我們將在工程裝置管理中，首先是在人員配置專業技能強的工程技術人員，全方位進行系統執行管理，同時有當代moma服務中心的強大支援。

設施裝置管理與維護保養

消防設施裝置執行維護保養

消防系統是東城區香河園路1號18號樓消防安全的保證，所以要求消防裝置時刻保持正常狀態，中控監控人員定期巡視檢查，真正做到「預防為主，防消結合」；

消防裝置維護保養工作方式分日常維護保養和定期維護保養兩個層次；

1.主要維護保養內容：

火災自動報警執行維護保養；

煙感定期清潔，監視模組定期維護保養；

消防**分配盤定期維護保養；

2.系統的故障處理：

一旦因事故停電，或裝置檢修導致主機停止執行時，如果恢復時間較長，應切斷備電，防止電池過放電導致損壞；

工程管理部負責消防設施裝置的日常維護和應急搶修；

電梯管理執行維護保養

技術資料收集

電梯的技術資料報括電梯隨機資料、井道和機房土建圖、安裝除錯記錄、執行與維修保養記錄、安全試驗與檢驗記錄等。主要包括下列資料：產品出廠合格證書、裝箱單、備品備件明細表、機房與井道土建圖、電梯使用、維護說明書、電氣原理圖及符號說明、門鎖裝置、安全鉗、限速器及緩衝器的型式試驗報告副本、主要部件的計算說明書、電梯安裝除錯記錄、「電梯安裝安全檢驗報告書」和「電梯執行使用許可證」。

電梯管理模式

東城區香河園路1號18號樓服務中心將委託專業電梯維保單位負責電梯日常的維修養護和故障處理。

電梯執行檢查制度

工程管理部負責監督維保單位對電梯執行的日常維護，確保及時發現和處理電梯隱患，減少故障停梯時間，為客戶提供安全、舒適的服務；

當有大風、暴雨、火災、**時工程管理部應協助組織啟動應急預案。

電梯維修保養制度

電梯的定期維修保養工作由取得安全操作證的電梯維修保養人員負責。電梯的維修保養週期，分為周維修保養、月維修保養、半年維修保養、年維修保養；

周維修保養、月維修保養、半年維修保養、年維修保養的具體實施專案和要求，可由電梯維保方，根據電梯的情況和相關技術規範制訂。

電梯維修保養計畫

電梯周維修保養內容

電梯月維修保養內容

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