理念和定位
匯入「無人化」、「氛圍化」物業管理，維護和保持本案美國情景社群概念，實施智慧型化、集約化的聯邦分權化集團制物業管理。
組織構成
1． **管理平台。管理口徑採取聯邦集權晉報制，對各權利部門進行權力分化，進行日常的制度化管理，對社群的各個物業環節進行優化，階段性地擬定出可執行的方向。
2． 社群文化（氛圍）管理。負責滲透和維護美國情景別墅的概念，工作重心致力於演繹和豐富本案的社群文化，階段性的進行社群文化活動。
3． 社群生活配套管理。對本案的民用生活配套開展維護和提公升服務，並將這種服務模式滲透至住戶的生活中去，展開個性化服務，如對住戶的草坪和汽車進行私家護理等等。
4． 社群配套管理。對社群的景觀配套和包括會所在內的公建配套進行管理，監督和引導住戶共同維護社群公共配套的完好率，並保證這些公共生活資料保持最佳狀態。
5． 社群智慧型管理。對社群的區域網進行管理，並根據本案智慧型化物業的內容，增容和完善智慧型物業的內容和具體服務功能。
6． 社群安保管理。主要在原有智慧型化安保系統的保障下，進行全面的人員化安保，加強住戶的該方面的心理保障和滿足感。
小結—聯邦分權化組織的物業管理公司，要求有強大的**機構，同時具有全面的集權管理和拓展的能力。
從本案的物業要求來看，xx行認為應該加強物業管理的平台操作水平，從內部先進行紮實，並在制度、管理、財務運作、人力資源、物業文化、物業形象、技術滲透等方面進行到位地建設，為將來實現快速的物業模式融入（聯邦分權化）和執行本案的即定社群概念（美國情景建築）奠定堅實的基礎。
匯入程式
前期介入（前期）——移交接管（銷售過渡）——後期管理（交付使用）
物管範圍
物業管理的範圍：為全體業主和住戶提供社群服務和配套服務，在實際操作中，物業管理服務按本案工程週期應分為交付前和交付後兩個階段來進行：
1．本案物業交付使用前，物業管理公司的服務物件是大業主，即本案的開發商—福州功名房地產開發****，此階段的服務內容包括：
a． 從物業管理的角度，就本案別墅單體的結構設計和功能配置提出建議。
b． 制定物業管理計畫包括計算管理份額。
c． 制定本案物業管理中心的組織機構。
d． 制定物業管理工作程式並提供員工培訓計畫。
e． 制定第一年度物業管理財務預算。
f． 參與本案的工程監理。
g． 參與本案基本公共配套的購置，並提出公共配套組成的基本框架。
h． 協助開發商參與後期工程（承建單位）的總體驗收。
i． 擬定本案的物業管理文字。
2．交付使用後的物業管理物件是本案的個體業主和住戶，基本內容包括以下幾個方面：
a． 本案建築物（別墅、會所）及公用裝置的維修保養。
b． 本案物業的安保事宜和相關保險事務（與保險公司協調）。
c． 為本案住戶提供周全的保安服務，健全和完善社群的安保設施。
d． 維護社群環境的清潔衛生，定期作好社群的清潔服務。
e． 為本案的綠化設施作好環境保養和維護。
f． 處理本案住戶的緊急事故和民事糾紛。
g． 處理本案的住戶投訴。
h． 進行本案物業管理的財務管理。
備註—根據本案的業主的特殊要求還應提供相關有償服務，包括：**別墅租賃業務、戶內家用電器和生活設施的維修、家庭清潔服務、送餐服務、郵遞和其他型別的商務服務等等。
服務方向
社群零干擾服務
物業管理中心對本案的社群公共部分採取「零干擾」服務，即在清晨和入夜之後進行社群清潔和綠化工作，要讓住戶看不見具體服務過程，從而形成零干擾的服務印象。
氛圍管理
根據執行和完善本案的「美國情景別墅」的社群氛圍，物業管理公司基於該層面營造出溫馨的物業服務氛圍，傳播文明、現代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的住戶，在本案賦予的美國情景別墅強烈的概念氛圍前提之下，給社群增添和維繫概念氛圍和生活氛圍相結合的社群文化魅力。
物管執行
1．共管式的高階物業管理。實行業主自治和聯邦分權化物業管理相結合，在定勢的物業管理前提下，在本案率先推出福州首家由業主參與社群管理，成立福州首家業主社團法人組織——「業主管理委員會」。
2．「無人化」物業管理。在本案的全程物業中推廣「無人化」的物業管理模式，具體為「無人化管理=智慧型化物業管理+專業化（相對迴避）物業服務」，這樣不僅可以節省人力成本開支，更重要的是可以避免許多由於在進行物業活動時與住戶（業主）之間接觸所導致的矛盾。
3．物業的「個性化管理服務」。全力推出「個性化管理服務」的物業管理模式，作為一種新型的管理服務模式，其宗旨在於針對業主的某些個性需求策劃和開展一些特別的服務，建立一種個性化服務專案能動式的孵化機制，建立資訊（包括業主需求資訊）輸入或服務輸出的動態迴圈系統。
4．「以人為本」的物業人才理念和業主（住戶）理念。該執行層面主要包括以下兩個方面：
a．對業主（住戶），強調「尊重業主、善待業主、讓業主滿意」、「業主是朋友」的原則，明確提出「我們的使命是持續服務和達到業主對我們的期望」。
b．對物業人才（員工），完整執行出「聯邦分權化物業管理」的人才使用理念——「人才是物業管理的根本」，提倡「員工第一」、「先有貼心的物業服務，後有微笑的業主」，「健康豐盛的人生宴席」等等。
5．共管式物業航母（業主自治與專業化物業服務相結合）。在推廣本案物業的中置屬性（聯邦分權化管理）的前提之下，對物業規格制訂一套量化的標準，主要體現為：
a．業主體驗式的清潔標準（業主認證）。
例：凡本案的別墅外立面和內部的瓷磚鋪面，使用紙巾擦拭60厘公尺後，紙巾無汙染。
注—同等的體驗式清潔標準，亦可同時運用於物業活動的其他單元，惠及其他個性化的業主服務上。
b．社群對口護理服務（b to b & b to c）
例：業主的私家車，由本案社群的「愛車護理中心」進行專門護理，在住戶上班前進行車況檢查。
注—這樣物業服務為住戶創造了乙個溫馨可人的居住環境，讓住戶充分感覺物業的可信賴程度。
c．其他量化標準：社群內綠地草坪高度保持在4cm—8cm；道路崗亭保安員對進出車輛換證時間不超過20秒；維修組24小時值班，接聽**鈴聲不超過3聲，並在25分鐘之內趕到現場解決問題。
注—這樣的量化指標，充分做出本案美國物業管理的特點，還吸收了物業管理裝置現代化高效率的特點，物業管理程式上嚴格執行一絲不苟的「共管式」的物業管理模式。
本案周邊已初步具備了社群寬頻網的資質，本案應盡量向簡單智慧型化社群靠攏，以吸引買方的注意。
本案住戶只需一條**線即可與社群中心internet伺服器網路連線，便可利用電視或家庭電腦迅捷進入網際網路遨遊世界，使住戶擁有舒適方便、高素質的家庭生活空間，足不出戶，即可享受豐富多彩、高品位的業餘文化生活、多層次交往等多種需求。
本案的智慧型化屬性最集中的體現，在於將住宅自動化管理與網路緊密結合，在方便住戶的同時，也使物業管理變得輕鬆、高效。
隨著本案智慧型化設施的引入，安全自動化的智慧型網路應運而生，通過那一排排可以調節的按鈕及程式，透過乙個無形網路，使「安全」完全掌握在住戶手中。
安保系統表
本案的物業管理應在社群規劃初期就積極引進，使之能在最有利的時機與規劃設計、建築安裝、機電裝置、營銷推廣等各個環節在專業上進行互動。
物業管理的全面介入應該是在本案的推廣銷售開始之前，為了配合銷售，物業管理環節應該完成的工作為：
1． 本案物業服務內容。
2． 本案物業管理裝置配置。
3． 本案物業管理組織架構。
4． 本案物業管理的財務預算（即收費標準）。
5． 完成管理份額計算。
6． 完成物業管理標準合同文字的設計。
第一層面—日常管理工作
1． 物業管理的日常工作主要包括以下內容：
1 物業管理區的安全保衛、清潔、綠化及消防。
2 房屋及建築的公共部分、機電裝置、公共配套設施的維護、管理。
3 住戶的裝修管理。
4 社群和住戶的車輛管理。
5 住戶的檔案管理。
2． 社群安全保障：
1 向當地有關部門了解物業管理區可能存在的治安問題，制定治安案件發生率的控制標準。
2 制定物業管理輕易治安管理條例，保安員崗位職責及保安工作作業指導書。
3． 社群的環境維護和清潔
1 根據本案物業管理區的房屋、公共場所及配套裝置的特點，制定清潔、保潔率的標準。
2 制定本案物業管理區清潔衛生條例、保潔員崗位職責及保潔工作作業指導書。
4． 社群綠化
1 根據本案發展商的要求參與制定綠化方案和承擔綠化方案的實施。
2 制定本案物業管理區綠化完好率標準及綠化管理規定。
3 明確小區綠化人員的管理規定、崗位職責及作業指導書。
5． 社群的總體消防方案
1 了解物業管理區可能存在的消防隱患、制定消防設施、裝置完備率及火災發生控制率的標準。
2 制定本案物業管理區消防管理條例及消防工作內容、明確責任人。
3 制定社群消防設施、裝置的管理、維護、使用規定及作業指導書、確保消防系統符合國家相關消防法令要求。
6． 社群的水、電裝置的管理和維護
1 了解有關水、電裝置可能出現的問題或存在的事故隱患，制定水、電裝置的故障率、維修及時率和合格率控制指標。
2 制定水、電裝置的使用和維護管理條例及作業指導書，以保證其達到應有的效能指標。
物業管理細化方案
a.從物業管理的角度，就小區別墅單體的結構設計和功能配置提出建議。b.制定物業管理計畫包括計算管理份額。c.制定小區物業管理中心的組織機構。d.制定物業管理工作程式並提供員工培訓計畫。e.制定第一年度物業管理財務預算。f.參與小區的工程監理。g.參與小區基本公共配套的購置，並提出公共配套組成的基本框...
某商業街物業管理方案
商鋪是指從事具體商業行為的物業。按其經營方式主要為單體經營，集中管理的模式，對商業街商鋪進行統一管理，是目前開發商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區域商業中心和商業品牌有重要影響。對於開發商來說，開發 銷售商鋪是前提，但只有開發 銷售是不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對商鋪進行管理，才能長久...
某實驗樓物業管理方案
xx 實驗樓 物業管理方案 編號 ns 200401 版號 01 編制 審批 未經許可，不得翻印 深圳市xx物業管理 二00年四月日 版號 1 修改狀態 a 0.1 物業管理方案目錄第 1 頁共 2 頁 日期 2004.4.8 章節號標題頁碼 0.0 物業管理方案封面 批准頁1 0.1 物業管理方案...