市場部2004-2-27
充分考慮商業的有機整合，即保證開發商的開發利益，又要確保按商業區模式進行商場動作。
充分考慮本案所處商圈的特色與經營文化嫁接，創立本案的核心商圈的競爭力。
「售得出、租得滿、做的旺」為大前提，對本案的投資者，租賃經營商戶，服務的消費人群進行合理而準確的市場定位。
以「做得旺」為終極目標，進行招商定位，功能劃分和商戶組合。
以本案的目標消費群作為市場宣傳推廣的主要攻擊物件，強勢樹立本案品牌形象。
優先引進核心主力店。設計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。
從長遠的發展戰略目標，結合城市規劃，制定專案的市場定位。
鑑於商業物業長遠發展的趨勢，從整體規劃和開發利潤的角度思考，為開發商爭創利潤最大化。
分析： 揚州市經濟執行從總體趨勢來說，穩步上公升。
但是在上公升的大趨勢下，上公升的幅度亦有所波動。
第二產業與第三產業並駕齊驅，成為揚州市經濟發展的兩架馬車。
近年房地產業的迅猛發展為第三產業注入了生機。
分析： 城市總人口漲幅較為平緩。
非農業人口數量呈現較大上公升趨勢。
分析： 非農業人口比重近年有較大增長。
主要歸功於揚州城市大幅度擴容。
國家戶籍制度的逐步放鬆。
分析： 根據近年來我國的國企改制策略，減員增效帶來的短期直接後果就是社會就業人員的大幅下降，失業人口增多。
由此導致的連鎖反應就是家庭負擔增加。
失業人口的增加同時增加了創業人口的數量，從側面體現出未來第三產業將會有所提公升。
分析： 家庭總收入的提公升主要是得意於就業人口工資的上調。
使城市的戶均支出能力增強成為可能。
分析： 工薪收入只能達到總收入的46％，表明當地居民就業的不充分，職工在單位獲得的人均工資有限。
轉移性收入的過高表明當地離退休人員的比例過大，他們的消費需求以及能力都有限。
經營淨收入水平的偏低，表明當地個私經濟的欠發達。
注：經營淨收入主要是指居民從事私營、個體生產經營活動獲得的收入扣除成本、費用和稅金後的淨收入。
轉移性收入是國家、單位、社會團體對居民家庭的各種轉移支付和居民間的收入轉移。主要包括離退休金、失業救濟金、賠償金，單位對個人的辭退金、保險索賠、住房公積金及居民個人之間贈送和贍養費等。
分析： 食品支出佔到總支出的一半，從側面反映出當地的餐飲行業比較發達。
但是從恩格爾系數觀察來看，預示當地生活水平的偏低。
注：恩格爾系數（%）= 食品支出總額 /家庭或個人消費支出總額×100%
恩格爾定律主要表述的是食品支出佔總消費支出的比例隨收入變化而變化的一定趨勢。揭示了居民收入和食品支出之間的相關關係，用食品支出佔消費總支出的比例來說明經濟發展、收入增加對生活消費的影響程度。眾所周知，吃是人類生存的第一需要，在收入水平較低時，其在消費支出中必然占有重要地位。
隨著收入的增加，在食物需求基本滿足的情況下，消費的重心才會開始向穿、用等其他方面轉移。因此，乙個國家或家庭生活越貧困，恩格爾系數就越大；反之，生活越富裕，恩格爾系數就越小
國際上常常用恩格爾系數來衡量乙個國家和地區人民生活水平的狀況。根據聯合國糧農組織提出的標準，恩格爾系數在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低於30%為最富裕。
規劃期限：2023年為規劃基準年；近期：至2023年；中期：
至2023年；遠期：至2023年；遠景：至本世紀中葉。
規劃範圍：規劃範圍分三個層次：市域、城市規劃區、中心城發展控制區。
市域：指揚州市行政轄區範圍，包括揚州市區、儀徵市、江都市、高郵市和寶應縣，面積為6638平方公里；結合沿江開發戰略，重點對揚州都市區進行了規劃，包括揚州市區以及江都市和儀徵市行政轄區，總面積為3215平方公里；
城市規劃區：
包括揚州市區行政轄區全部地域（廣陵區、維揚區、邗江區）及儀徵市新集、劉集、樸席三鎮行政區域，面積共1134平方公里。
中心城發展區：
指主城區及周邊與之發展密切相關的地區，範圍包括廣陵區、維揚區、開發區管轄範圍和邗江區的邗上街辦、蔣王街辦、汊河街辦及槐泗鎮、酒甸鎮、甘泉鎮、瓜洲鎮、沙頭鎮、霍橋鎮、杭集鎮、泰安鎮、楊廟鎮等，面積588平方公里。城市建設用地規劃集中在以潤揚大橋北接線、西北繞城公路、廖家溝、寧通公路和大運河圍合成的主城區範圍內布置，覆蓋面積為252平方公里。
市域經濟社會發展目標：
揚州市在「兩個率先」程序中，總體奮鬥目標是：確保「三個高於」，實現「兩個率先」，力爭「蘇中第一」。即確保經濟增長幅度高於全省平均水平、高於蘇中其他城市、高於預期調控目標，在蘇中率先全面建成小康社會，率先基本實現現代化，力爭人均主要經濟指標蘇中第一。
具體目標是，確保2023年、力爭提前，全市達到人均國內生產總值3500美元，國內生產總值年均增長12%以上，城鎮居民人均可支配收入、農民人均純收入年均增長9.8%，分別達到2000美元和1000美元，基本實現經濟更加發展、民主更加健全、科教更加進步、文化更加繁榮、社會更加和諧、人民生活更加殷實的目標，在蘇中率先全面建成小康社會；確保2023年、力爭提前，實現全市人均國內生產總值、城鎮居民人均可支配收入、農民人均純收入比2023年翻一番，全市人均國內生產總值達7000美元以上，城鎮居民人均可支配收入4000美元，農民人均純收入2000美元，實現向「經濟強市、文化大市、旅遊名市、生態園林城市」跨越的目標，率先基本實現現代化。
市域經濟社會發展指標
從上表可以看出揚州市目前外來人口的數量較少，而從整體規劃上看，又可以看出揚州市未來在招商引資上將會加大力度，提高外來人口務工率，由此可以看出未來揚州房地產市場也將會因為外來人口的增加而蓬勃發展。
市域人口發展與城市化水平**：
**市域總人口到2023年464萬人、2023年473萬人、2023年482萬人；城鎮人口至2023年237萬人、2023年265萬人、2023年318萬人；城市化水平2023年達到51%、2023年56%、2023年66%。
城鎮發展戰略：
以區域的集聚發展為核心，大力推進市區與江都、儀徵一體化建設，培育發展中等城市，擇優發展小城市（鎮），全面提高城鎮發展質量。
城鎮空間規劃：
以集聚發展模式的節網狀城鎮空間組織形式，形成乙個沿寧通交通走廊、沿江岸線展開的揚州高度城市化地區(即揚州都市區)；一條城鎮發展聚合軸（沿大運河、京滬高速公路發展），加強對農業空間、生態控制區、生態建設區的保護，形成疏密有序，集中發展，開敞布局的區域城鎮空間組織。
市域城鎮等級規模：
加快城市化程序和城鎮體系結構調整，完善揚州市城鎮發展規模結構，至2023年，全市形成1個特大城市（城市組群），2個中等城市，約30個小城市（鎮）；至2023年，全市形成1個特大城市（城市組群），2個中等城市，約15個小城市（鎮）。
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