房地產企業營改增試點
關於老專案採用一般與簡易計稅方法會計分錄對比
根據財稅〔2016〕36號關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知，附件2（十）條規定：房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老專案，以及一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預徵率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
房地產企業老專案採用一般計稅方法下會計分錄：
1、收到預收款時：
借方： 庫存現金/銀行存款
貸方： 預收賬款（價稅合計）
2、企業預繳稅款：
借方： 應交稅費——未交增值稅（按3%徵收率在不動產所在地預繳，機構所在地申報）
應交稅費——應交城鎮維護建設稅
應交稅費——應交教育費附加
應交稅費——應交地方教育費附加
貸方：銀行存款
3、支付建築商工程款：
借方： 開發成本
應交稅費——應交增值稅（進項稅額）｛取決於開票企業的納稅選擇，3%稅務局代開票或11%｝
貸方：銀行存款/應付賬款
4、支付廣告宣傳費：
借方： 銷售費用
應交稅費——應交增值稅（進項稅額）｛取決於開票企業的規模，3%稅務局代開票或6%｝
貸方：銀行存款/應付賬款
5、工程完工：
借方： 開發產品
貸方： 開發成本
6、確認收入實現和結轉成本：
（1）借方： 預收賬款
貸方： 主營業務收入（由於預收房款是價稅合計，結轉收入時必須用計算公式將銷售額與增值稅分離）
貸方： 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）｛根據全部銷售額按照11%稅率計算得出｝
（2）借方： 主營業務成本
貸方： 開發產品
7、結轉當期銷項稅大於進項稅時
（1）借方： 應交稅費——應交增值稅**出未交增值稅）
貸方： 應交稅費——未交增值稅
（2）計算稅金及其附徵：
借方： 營業稅金及附加
貸方： 應交稅費——應交城鎮維護建設稅
應交稅費——應交教育費附加
應交稅費——應交地方教育費附加
8、假定當期應交稅費——未交增值稅科目賬面餘額為貸方，次月申報繳納。
根據附件2第（八）條第7款規定：房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老專案，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。
本條第9款規定：房地產開發企業採取預收款方式銷售所開發的房地產專案，在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。
房地產企業老專案採用簡易計稅方法下會計分錄：
1、收到預收款時：
借方： 庫存現金/銀行存款
貸方： 預收賬款（價稅合計）
2、企業預繳稅款：
借方： 應交稅費——未交增值稅（按3%徵收率在不動產所在地繳納，機構所在地申報）
應交稅費——應交城鎮維護建設稅
應交稅費——應交教育費附加
應交稅費——應交地方教育費附加
貸方： 銀行存款
3、支付建築商工程款：
借方： 開發成本 ｛因稅額不可以在銷項稅額中抵扣，導致成本比一般計稅方法多列支
貸方： 銀行存款/應付賬款
4、支付廣告宣傳費：
借方： 銷售費用 ｛因稅額不可以在銷項稅額中抵扣，導致費用比一般計稅方法多列支
貸方： 銀行存款/應付賬款
5、工程完工：
借方： 開發產品
貸方： 開發成本
6、確認收入實現和結轉成本：
（1）借方： 預收賬款
貸方： 主營業務收入
應交稅費——未交增值稅｛根據全部銷售額按照5%徵收率計算得出｝
（2）借方： 主營業務成本
貸方： 開發產品
7、計算附徵：
借方： 營業稅金及附加
貸方： 應交稅費——應交城鎮維護建設稅
應交稅費——應交教育費附加
應交稅費——應交地方教育費附加
在能夠取得較多一般納稅人按照正常稅率（而不是徵收率）的專用發票的情況下，而且進項稅與銷項稅差額較小時，實際增值稅少於按照簡易辦法應繳納的。
在會計利潤和所得稅方面，一般方法計算的收入勢必會少於簡易方法，對企業所得稅預繳毛利潤方面以及當年費用扣除數額有很大影響。
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