導語：2023年將全面啟動房地產領域的「營改增」（營業稅改增值稅）試點工作，增值稅稅率暫定為11%，鑑於土地購置費用的特殊性、房地產上下游轉嫁難等問題，房地產領域的營改增將採取過渡性政策，即根據專案的開工情況進行營改增試點。
目前，中國建築集團、中交集團、北京住總集團、萬科集團、華業地產、北京城建集團、萬科集團、龍湖地產等已就「營改增」試點工作準備就緒，目前正等待國稅總局的檔案。
獲悉，房地產行業的增值稅稅率暫定為11%，這一稅率**是根據國家統計局的統計年鑑中2023年到2023年中房地產增加值佔總產值的比重，在此基礎上測算銷項稅、進項稅，比較實行「營改增」前後企業稅負的變化，確定了這個稅率。
銷項定的是11%的稅率，但進項中有17%，也有13%，都比銷項高。該稅率還是比較合理的。」上述國稅總局專家所說。
房地產業在實施「營改增」後，房企的稅收是增加還是減輕？這問題的關鍵是取決於土地出讓金。若土地購置費用可以抵扣，則解決了房企進項抵扣的主要問題。
國稅總局專家告訴記者，之前討論的政策有兩個版本，目前的版本是**允許房企憑財政部門監製的土地專用收據等作為抵扣憑證，也就是說隨著建築業、金融業的「營改增」試點展開，房企的稅負將有所減輕。
業內專家表示，「如果國家稅務總局特別規定允許房企憑財政部門監製的土地專用收據等作為抵扣憑證，則解決了房企進項抵扣的主要問題，也就是營業稅率降了1.72%（營業稅率由5.5%降至3.
78%）。
稅務師事務相關人士表示：「我們要看到的銷項11%稅率，帶來的是稅負的變化，對於企業的財務管理、經營模式、市場行為等都有著巨大的影響，有利於房企財務發展的規範，具體來說，就是在房企採購時，杜絕在原材料採購和接受勞務過程中缺乏發票的現象，尤其在土地購置階段擁有增值稅發票，不僅僅降低企業成本，更有助於企業拿地更加透明化，這是倒逼房企走規範化之路。」
延伸閱讀：房地產業營改增：購地能否抵扣成關鍵
增值稅稅率是11%還是17%，一直是房地產業營改增討論的焦點之一，從目前釋放的訊息來看，實行11%的可能性更大。
今年被外界看作「營改增」的收官之年。***此前明確提出，力爭「十二五」期間全面完成營業稅改增值稅（下稱「營改增」）改革。
截至目前，還有建築業、房地產業、金融業和生活服務業四大行業尚未納入「營改增」。多位稅務人士所說，建築業和房地產業「營改增」將會一起推出。
專家預計，房地產業「營改增」很可能與建築業「營改增」一起在上半年推出，而相關檔案則會較快出台。業內人士更傾向11%的稅率。而有**近日援引國稅總局專家觀點稱，房地產增值稅稅率暫定11%。
不過，北京「營改增」工作小組成員表示，目前還不能確定具體稅率。「11%和17%都有可能，如果定在11%將會與建築業同步，定在17%是與固定資產同步。具體稅率還沒交給我們討論。」
目前房地產業實行營業稅，稅率為5%。有稅務人士**，若房地產業實行11%的增值稅稅率，企業內部管控良好，與實行營業稅相比，企業稅負大概可以降低1個百分點。
但由於目前稅率和抵扣專案尚不明朗，企業內部經營管理情況不一，而上下游行業增值稅抵扣情況也不明晰，多位稅務人士表示，目前還很難判斷「營改增」後房地產企業稅負增減情況。
房地產企業成本主要來自土地成本、實際建築安裝成本、財務成本三部分。其中，土地成本一般佔據總成本的50%以上。因此，「營改增」後，土地購置價能不能抵扣、怎麼抵扣，就成為決定房企稅負的關鍵。
根據前述援引國稅總局專家觀點，目前的版本是**允許房企憑財政部門監製的土地專用收據等作為抵扣憑證，也就是說隨著建築業、金融業的「營改增」試點展開，房企的稅負將有所減輕。
專家說，對於房企來說，土地購置時的地方**並非企業，所以也不可能開具增值稅發票，可以採用虛擬抵扣。比如像上述**允許房企憑財政部門監製的土地專用收據等作為抵扣憑證，實際操作簡單，**監管也方便。不過，這對於地方財政收入影響到底有多大，會成為政策制定者考慮的重點問題。
除此之外，實行增值稅後，房地產企業的新老專案如何處理也是難點。比如，乙個房地產專案已經完工但銷售尚未結束，如果在這個時點實行營改增，稅率將從此前的5%營業稅變為11%或17%的增值稅。由於專案已經完工，不可能取得原材料等進項抵扣發票，而房屋的銷售合同已經確定，房企也很難修改**，這將會明顯增加房企稅負。
上述國稅總局專家稱，房地產領域的「營改增」將採取過渡性政策，即根據專案的開工情況進行營改增試點。
實行「營改增」後，房地產業將在賬務處理、業務模式、發票管理和企業內部稅務系統等面臨諸多挑戰。
專家建議，企業應提前從內部先著手梳理業務模式、梳理現有採購銷售合同情況、考慮會計核算可能產生的變化、測算「營改增」潛在的稅務和利潤影響、考慮定價調整策略、變更合同模板、制定內部發票報管和內控制度、制定系統公升級改造行動計畫等。
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