定價方法，是企業為了在目標市場上實現定價目標，而給產品制定的乙個基本**或浮動範圍的方法。在實際定價過程中，企業往往側重於對**產生重要影響的乙個或幾個因素來選定定價方法，並以同地區同類房地產的市場占有率最高的樓盤**為基礎。綜合考慮自身位置、設計、技術水平、配套設施等因素進行**策劃，房地產企業的定價方法通常有以下三種。
一、 成本導向定價
成本導向定價是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是：在定價時，首先考慮收回企業在生產經營中投入的全部成本，然後加上一定的利潤。它包括以下幾種定價方法。
（一）成本加成定價方法
這是一種最簡單的定價方法，就是在單位產品成本（含稅金）的基礎上，加上一定比例的預期利潤作為產品的售價。售價與成本之間的差額即為利潤。由於利潤的多少是按成本的一定比例計算的，則所加的一定比例的利潤稱為「成數」。
其計算公式為：
單位產品** = 單位產品成本 ×（1 + 加成率）
其中，加成率為預期利潤佔產品成本的百分比。
這種方法的優點是計算方便，因為確定成本要比確定需求容易得多，定價時著眼於成本，企業可以簡化定價工作，也不必經常依據需求情況而作調整。在市場環境諸因素基本穩定的情況下，採用這種方法可保證房地產企業獲得正常的利潤，從而可以保障企業經營的正常進行。
（二）目標收益定價法
這種方法又稱目標利潤定價法，或投資收益率定價法。它是在專案投資總額的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。其計算的步驟如下：
1、確定目標收益率。目標收益率可表現為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。
2、確定目標利潤。由於目標收益率的表現形式的多種性，目標利潤的計算也不同，其計算公式有：
目標利潤 = 總投資額 × 目標投資利潤率
目標利潤 = 總成本 × 目標成本利潤率
目標利潤 = 銷售收入 × 目標銷售利潤率
目標利潤 = 資金平均占用額 × 目標資金利潤率
3、計算售價。根據總成本、目標利潤和預計銷售量來計算，計算公式為：
售價 =（總成本 + 目標利潤）/ 預計銷售量
目標收益率定價法的優點是：可以保證企業既定目標利潤的實現。其最大的缺陷是以預估的銷售量來計算應制定的**，顛倒了**與銷量的因果關係，忽略了市場需求和競爭。
這種方法一般適合用於在市場上具有一定影響力、市場占有率較高或具有壟斷性質的企業採用。
（三）售價加成定價法
這是一種以產品的最後銷售為基數，按銷售價的一定百分率計算加成率，最後得出產品售價。計算公式為：
單位產品售價 = 單位產品總成本 /（1 - 加成率）
這種定價方法的優點對於銷售者來說，容易計算出商品銷售的毛利率；而對於消費者來說，在售價相同的情況下，用這種方法計算出來的加成率較低，更容易接受。
以上幾種成本定價方法的共同點是：均以產品成本為制定**的基礎，在成本的基礎上加一定的利潤來定價。所不同的是它們對利潤的確定方法略有差異。
雖然較容易計算，但它們存在共同的缺點，即沒有考慮市場需求和市場競爭情況。
二、需求導向定價
所謂需求導向定價是指以需求為中心，依據買方對產品價值的理解和需求強度來定價，而非依據賣方的成本定價。其主要方法是理解價值定法和區分需求定價法。
（一）理解價值定價法
理解價值也稱「感受價值」或「認識價值」，是消費者對於商品的一種價值觀念，這種價值觀念實際上是消費者對商品的質量、用途、款式以及服務質量的評估。房地產企業在運用理解價值定價法定價時，企業首先要估計和測量在營銷組合中的非**因素變數在消費者心目中建立起來的認識價值，然後按消費者的可接受程度來確定樓盤的售價，由於理解值定價法可以與現代產品定位思路很好地結合起來，成為市場經濟條件下的一種全新的定價方法，因此為越來越多的企業所接受。
（二）區分需求定價法
區分需求定價法又稱差別定價法，是指房地產品的發售可根據不同需求強度、不同消費取向、不同購買實力、不同購買地點和不同購買時間等因素，採取不同的售價。對於開發商而言，同一種建築標準、同一種規格、同一種外部環境的商品房，可以根據樓層數、朝向、開間等方面，形成朝向差價、樓層差價、邊間差價、面積差價、視野差價、建材差價、口彩差價等。
三、競爭導向定價
競爭導向定價是企業為了應付市場競爭的需要而採取的特殊定價方法。它是以競爭者的**為基礎，根據競爭雙方的力量等情況，制定較競爭者**為低、高或相同的**，以達到增加利潤，擴大銷售量或提高市場占有率等目標的定價方法。對於房地產企業而言，當本企業所開發的專案在市場上有較多的競爭者時，適宜採用競爭導向定價確定樓盤售價，以促進銷售，盡快收回投資，減少風險。
（一）隨行就市定價法
隨行就市定價法就是企業使自己的商品**跟上同行的平均水平。一般來說，在基於產品成本**比較困難，競爭對手不確定，以及企業希望得到一種公平的報酬和不願打亂市場現有正常次序的情況下，這種定價方法較為行之有效。在競爭激烈而產品彈性較小或供需基本平衡的市場上，這是一種比較穩妥的定價方法，在房地產業應用比較普遍。
因為在競爭的現代市場條件下，銷售同樣商品房的各個房地產企業在定價時實際上沒有選擇的餘地，只能按現行市場**來定價。若**定得太高，其商品房將難以售出，而**定得過低，一方面企業自己的目標利潤難以實現，另一方面會促使其他房地產企業降價，從而引發**戰。因此，這種定價方法比較受一些中、小房地產企業的歡迎。
（二）追隨領導者企業定價
使用這種定價方法的房地產企業一般擁有較為豐富的後備資料，為了應付或避免競爭，或為了穩定市場以利其長期經營，往往以同行中對市場影響最大的房地產企業的**為標準，來制定本企業的商品房**。
四、可比樓盤量化定價
針對許多樓盤均傾向於定性描述的現狀，我們嘗試對樓盤進行定量描述。進行量化統計的樓盤應為可比性較強的、地段、**、功能、用途、檔次都相近的現樓、準現樓或樓花。每一樓盤定級因素的具體指標及等級劃分只有落實到具體樓盤所在片區才能清楚描述。
我們總共列出18個定級因素，分別為位置、**、配套、物業管理、建築質量、交通、城市規劃、樓盤規模、朝向、外觀、室內裝飾、環保、發展商信譽、付款方式、戶型設計、銷售情況、廣告、停車位數量。此18個因素，共分五等級，分值為1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。
（一）18個定級因素
表1 定級因素、指標與分值
（二）定級因素權重確定
權重是乙個因素對樓盤等級高低影響程度的體現。由於影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，只有在進行了重要性排序和差異性選擇後確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。上述篩選出18個因素，按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權重分別為位置0.
5、**0.5、配套0.4、物業管理0.
3、建築質量0.3、交通0.3、城市規劃0.
3、樓盤規模0.3、朝向0.3、外觀0.
1、室內裝飾0.2、環保0.2、發展商信譽0.
1、付寬方式0.2、戶型設計0.1、銷售情況0.
1、廣告0.1、停車位數量0.1。
權重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。
表2 可比樓盤綜合因素量化統計表（示範表）
（三）樓盤定級因素定級公式：
p = ∑wi × fi = w1×f1 + w2×f2 + w3×f3 + w4×f4 + w5×f5 + w6×f6 + … wn×fn
樓盤** = 樓盤權重後得分 / 可比樓盤權重後得分 × 可比樓盤**
公式中，
p——總分（諸因素在片區內尋樓盤優劣的綜合反映）
n——樓盤定級因素的總數
wi——權重（某定級因素對樓盤優劣的影響度）；
fi——分值（某定級因素對片區所表現出的優劣度）；
由此算出樓盤**。
五、住宅專案各單元定價
上述定價只是制定出乙個小區或一棟樓的基準平均**，而對具體的某一單元而言，由於位置、層高、區位、朝向、景觀、戶型等的不同，對購房者來說，就有著不同的效用。所以需將各單元分別定價，以不同的**來體現效用的高低。
（一）專案位置**調整係數
專案位置**調整係數是指在乙個小區中，根據各棟樓宇的位置、坐向、臨街狀況、樓間距、與小區花園、公共配套服務設施的距離等來綜合調整**係數。如南北朝向、較大的樓間距、臨近配套設施、外觀漂亮的樓宇的**就會相對高些，如表3所示。
房地產定價方法
是房地產經營過程的核心與實務，一切的經營活動均以此為中心。位能夠提高單位利潤，但可能影響房地產銷售，低價位雖然能夠擴大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機會。如何確定最適合的 求取最大的利潤，是所有投資人最關心的事情。一 成本加成定價法 將產品的成本 含稅金 加上預期利潤即為房地產 的定價方法，是一種最...
房地產價格定位分析及專案定價的方法
房地產專案定價的方法 定價方法，是企業為了在目標市場上實現定價目標，而給產品制定的乙個基本 或浮動範圍的方法。雖然影響產品 的因素很多，但是企業在制定 時主要是考慮產品的成本 市場需求和競爭情況。產品成本規定了 的最底基數，而競爭者 和替代品 則提供了企業在制定其 時必須考慮的參照系。在實際定價過程...
房地產定價中的目標與方法
俗話說 沒有賣不出去的物業，只有賣不出去的 策劃是房地產營銷策劃的關鍵。隨著短缺經濟結束 集 買力消失和房地產市場的逐漸成熟，理性的 策劃在市場搏擊要素中的地位日益凸現。本文將在對房地產定價目標與方法進行對比分析的基礎上，尋找定價策劃的可循之規。一 選擇定價目標 定價目標是整個 策劃的靈魂。一方面，...