《資產評估》模擬試卷 a
考試形式：開卷考試時間：120分鐘
一、問答題（共50分）
1． 試分析資產評估市場法、成本法、收益法的理論依據、評估思路與適用前提。（20分）
答：市場法： 1、需要有乙個充分發育活躍的資產市場； 2、 公開市場上存在在功能、 面臨的市場條件上與被評估資產可比的資產及交易活動 （參照物），且參照物成交時間與評估基準日時間間隔不長。
參照物與被評估資產可比的指標、 技術引數等資料是可以收集到的。 3、參照物的基本數量至少為 3，參照物成產成交**必須真實，參照物成交價應是正常交易的結果，參照物與被評估資產之間大體可替代成本法： 1、 被評估資產的實體特徵、 內部結構及其功能必須與假設的重置全新資產具有可比性； 2、應當具備可利用的歷史資料。
成本法的應用是建立在歷史資料的基礎上的，如復原重置成本的計算、成新率的計算等，要求這些歷史資料可以收集； 3、形成資產價值的各種損耗是必要的； 4、被評估資產必須是可以再生的或者是可以複製的。被評估資產能夠繼續使用並且在持續使用中為潛在所有者或控制者帶來經濟利益。 收益法：
1、被評估資產未來預期收益可以**並可以用貨幣計量。要求被評估資產與其經營收益之間存在著較為穩定的比例關係。 2、資產的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以**並可以用貨幣計量。
3、被評估資產預期獲利年限可以**。
2． 試解釋收益法中（即評估值=年收益額/本金化率）這一公式的由來。（10分）
答：(1)純收益每年不變；(2)資本化率固定且大於零；(3)收益年期無限。
3． 現有一高校辦公樓,已使用五年,現欲評估其**。試設計該物業評估思路，並闡明需確定哪些具體重要指標。（20分）
答：首先分析評估目的、可選用哪些方法進行評估。高校辦公樓一般自用，或部分出租，這裡就要分析各種方法的適用性：
1、如果不存在活躍的租賃市場或不可能出租，那麼收益法就不適用了；如果存在活躍租賃市場，可以考慮採用收益法，這裡就需要確定租賃**、空置率、管理費用、需要繳納的稅金、折現率等。 2、作為高校的辦公樓，**是否可行（這與評估目的相關，是轉讓還是抵押等），如果不可能**，那麼用市場法也不合適，如果可以**，就需要調查周邊類似辦公物業的市場售價，採用市場法進行評估，需要調查的指標包括建成年代、裝修、物業管理等等，同時，也需要考慮模擬辦公樓整體轉讓與選擇案例個體轉讓存在的交易難度修正等。 3、如果既不存在活躍的租賃市場，也不存在市場交易市場，那麼唯一可能的方法就是成本法。
成本法一般可以採用預決算調整、模擬修正等方法，前者需要收集原房產建造時的預決算資料，後者需要調查一些與被評估房產在結構、樓層、裝修等方面存在可比性的房產，然後進行適當的修正。
二、評估實務題（50分）請學員自行完成！！！
請學員根據實際情況,自行確定被評估物件(可以是本科程中所涉及的各類資產中任意一種),然後運用所學理論與方法對該被評估物件進行評估(評估目的與評估基準日自行確定)，最後寫出乙份評估報告。評估報告中必須寫明評估物件（包括對被評估物件情況介紹），評估人員，評估目的，評估基準日，評估依據，所收集的資料，評估方法，評估計算過程以及評估結果。
友情提示：第二部分是在課下進行，請同學們在課堂考試結束後，把評估報告與該試題及答題紙一併上交監考老師。
《資產評估》模擬試卷 b
考試形式：開卷考試時間：120分鐘
一、問答題（共50分）
1．運用市場比較法評估地產，其市場參照物的選取應符合哪些要求？（20分）
答：同一供求圈、同一區域、交易方式一致、規模在0.5-2之間、建築結構相同、用途相同、交易時間相差不超過2年。
2成本法中成新率的確定為什麼不能直接按照折舊年限計算？（10分）
答：1，折舊是由損耗決定的，但折舊並不是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。
2、 通過折舊年限確定。資產的維修是以為了保證資產政策運轉為前提。修理作為追加勞動之處，不增加資產小勇和價值
3.折舊年限的確定基礎與評估中成新率的確定基礎--損益本身，具有差異性
4.資產評估過程中，一些評估機構和評估人員根據實地勘察鑑定的結果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時當然可以採用折舊年限。但這僅僅是偶然性的結果，並不具有必然性，而且，這是經過分析、比較、判斷後的結果，恰恰說明成新率的確定應根據實地勘察確定，而不是將折舊年限拿來就用。
3．現有一高層綜合性大廈,內有商場(一至四層裙房)、酒店(五至九層)、寫字樓(十至十七層),已使用五年,現欲整體**,需評估其**。試設計該物業評估思路，並闡明需確定哪些具體重要指標。
（20分）
答：1、分別對周邊商業、酒店、寫字樓出租的情況進行市場詢價，得出這三種用途房地產的出租單價作為計算基礎
2、根據其出租率確定每年的總收益
3、計算大廈重置**
4、計算維修費、保險費---這兩項費用是根據重置**按照一定的比例計算，這個應該有行業經驗資料和地方的參考值
5、計算管理費和稅金----這兩項是根據年總收益取一定比例進行計算，其中稅金是營業稅還有城建稅、教育費附加等等
6、計算城鎮土地使用費，這個的計算按照當地的標準來
7、（4+5+6）就是年總費用
8、用年總收益-年總費用就是年純收益
這是純收益的計算，然後需要考慮的就是折現的問題
1、確定折現率，折現率=無風險報酬率+風險報酬率，無風險報酬率取3年期國債，折現率一般在6%-8%，風險報酬率可以適當選取
2、確定每年租金遞增情況，一般來講，商業用的房地產，遞增在2%-4%應該都是合理的最後是使用年限的問題，採用孰短原則，也就是土地和房屋建築物哪個年限短就取哪個商業用房地產，土地出讓年限為40年，像這樣的大廈一般是鋼混框剪結構，60年的使用年限所以，該房地產的尚可使用年限應該按照土地的計算，看房產證上土地什麼時候到期，從基準日到土地到期日就是尚可使用年限
二、評估實務題（50分）請學員自行完成！！！
請學員根據實際情況,自行確定被評估物件(可以是本科程中所涉及的各類資產中任意一種),然後運用所學理論與方法對該被評估物件進行評估(評估目的與評估基準日自行確定)，最後寫出乙份評估報告。評估報告中必須寫明評估物件（包括對被評估物件情況介紹），評估人員，評估目的，評估基準日，評估依據，所收集的資料，評估方法，評估計算過程以及評估結果。
友情提示：第二部分是在課下進行，請同學們在課堂考試結束後，把評估報告與該試題及答題紙一併上交監考老師。
《資產評估》模擬試卷c
考試形式：開卷考試時間：120分鐘
站點姓名學號成績
1試分析資產評估過程中市場法與成本法的區別。
答：1.確定價值的角度不同：
成本法是按現行市場**確定重新購買該項資產的價值，而市場法則是按市場上該項資產的交易**確定的。前者主要從買者角度，即以購建某項資產的耗費來確定；後者則是從賣者角度，即市場上銷售**來確定。
2.評估價值構成可能不完全一樣：
市場法中的現行市價指的是資產的獨立的**，是交易過程中採用的。而重置成本不僅包括該項資產的自身**（購建**），還包括該項資產的運雜費、安裝除錯費等。
3.與原始成本資料的關係不同：
市場法的運用與原始成本沒有直接聯絡，而成本法中的某些計算，則要利用被評估資產的原始成本和原始資料。
4.兩種方法具有不同的操作程式，資料的獲得和指標確定有著不同的思路：成本法是按全新資產的購建成本扣除被評估資產的各項損耗（或貶值）後確定評估價值；市場法則是按參照物**，並考慮被評估資產與參照物的各項差異因素並進行調整來確定評估值。
2什麼是經濟性貶值？採用成本法評估機器裝置時是否都必須計算其經濟性貶值。為什麼？
答：所謂經濟性貶值，是指由於外部條件的變化引起資產閒置、收益下降等造成的資產價值損失。
採用成本法評估機器裝置：從資產評估的理論上來講，採用成本法評估機器裝置都應考慮其經濟性貶值因素。但是從具體的評估實踐來看，採用成本法評估機器是否一定要考慮其經濟性貶值因素，則要視具體的評估物件的情況來定。
如果評估物件是單台（件）通用裝置，因無法單獨計算其獲利能力或利用率，因而並不一定要考慮單台（件）裝置的經濟性貶值因素。相反，如果評估物件是一條生產線，並可以單獨計算其生產能力和獲利能力，則應該考慮其經濟性貶值因素。
《資產評估》模擬試卷d
考試形式：開卷考試時間：120分鐘
站點姓名學號成績
1．試分析資產評估與會計計價的區別。
答：（一）發生的前提條件不同
會計學中的資產計價嚴格遵循歷史成本原則，同時是以企業會計主體不變和持續經營為假設前提的。而資產評估則是用於發生產權變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業生產經營活動中斷、以持續經營為前提的資產計價無法反映企業資產價值時的估價行為。
（二）目的不同
會計學中的資產計價是就資產論資產，使貨幣量能夠客觀地反映資產的實際價值量。資產評估則是就資產論權益。
（三）執行操作者不同：
資產計價是由本企業的財會人員來完成的。資產評估工作除需要有資產評估學、財務會計知識以外，還需要具有工程技術、經濟法律等多方面的知識才能完成。
2．影響或造成機器裝置功能性貶值的因素有哪些？
答：（1）由於技術進步、勞動生產率的提高，造成原有裝置價值中形成一部分超額投資成本；
（2）由於技術進步、裝置更新換代，致使原有裝置的功能相對於新型同類裝置落後，造成原有裝置出現超額運營成本。技術進步是導致機器裝置出現功能性貶值的基本因素。
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資產評估有感
我心中的評估精神 二十年，在時間的長河中如滄海一粟，然而人生數十年，又有幾個二十年？或許這二十年的光陰，正是人生最寶貴的青春年華。中國的評估行業，在經歷了二十年的一路風雨後，已如嬰兒般羽翼豐滿漸漸長大。而從事這一行業的中國評估人，也漸漸從當初的稚嫩 懵懂而成熟。一路走來，中國評估人曾經 正在或即將經...