1．概述
xx某旅遊城市是國家新近批准的對外開放城市。為適應地區經濟性的發展，吸引外商和國內沿海地區投資，市**批准在該市郊區興建別墅小區。為保證小區建設的質量和進度，節約建設資金，市**公開招標，通過激烈的競爭，南方某著名房地產開發商中標。
專案佔20.86萬平方公尺，建築面積49781平方公尺，建設工期4年，銷售期6年。
專案坐落在該市xx10公里處的丘陵地帶，自然環境優越，地處上風上水，與市區海拔落差108公尺，從項止地區可以俯瞰整個市區。
整個專案計畫依地勢起伏分為三個別墅區，以區內主要種植的花卉分別命名為牡丹園、月季園和芍藥園。各小區通過小區內的道路相互聯絡，但彼此又相對獨立。園內除建築物和道路外，全部綠化。
考慮到市場銷售和消費者的不同需求，每個別墅小區都安排不同的建築格局、不同檔次的住宅。除住宅外，開發高還計畫在牧丹園內置乙個建築面積為1000m2的綜合商場，為專案區的住戶提供各類商業服務，由開發商的物業管理部門經營；在月季園建乙個建築面積為1200 m2 休養所，供本單位人員到該市度假用。
2．基礎資料
2.1 專案用地
整個專案用地情況見表2-1
表2-1 土地平衡表
2.2主要建築物
各區的建築物和配套設施的安排見表2-2
表2-2 主要建築物一覽表
按住宅的檔次分類，整個專案開發各類房屋及面積彙總見表2-3
表2-3 房屋型別及面積表
2.3建築與裝修
各檔住宅的建築與裝修條件如下：
普通住宅：建築面積為80~120平方公尺，院落200平方公尺以下，無車庫，水泥檀條樓板，粘土磚，普通屋面，普通大門窗，水泥地面，區域性地磚，清水，廚房衛生間貼1.5公尺高瓷磚，普通潔具。
每平方公尺建築面積的平均建築裝修**為871.5元，每平方公尺道路和綠化的費用為174.3元。
中檔住宅：建築面積為150~220平方公尺，院落200~300平方公尺，有車庫，水泥檀條樓板，區域性現澆，粘土磚，屋面為鍍鋅彩瓦，普通大門，鋁合金窗，松木吊頂，地磚，區域性木地板，內外牆刷普通塗料，廚房衛生貼1.8公尺高瓷磚，中檔潔具。
每平方公尺建築面積的平均建築裝修**為1411元，每平方公尺道路和綠化的費用282.2元。
高檔住宅：建築面積為240平方公尺以上，院落400平方公尺以上，有車庫，現澆混凝土樓板，水泥空心磚，屋面為鍍鋅彩瓦，高階大門，鋁合金窗桑木吊頂木地板，內外刷高階塗料，廚房衛生間貼滿瓷磚，高檔衛生潔具。每平方公尺建築面積的平均建築裝修**為1600元，每平方公尺道路和綠化的費用為332元。
休養所和綜合商場為中檔建築裝修水平，每平方公尺建築面積的平均建築裝修**為1037.5元和1245元，每平方公尺道路和綠化的費用為207元。
2.4 開發進度和專案計算期
專案整個工期為4年，前3年為三通一平，道路施工，小區內基礎設施建設，土建工程和水電安裝；後一年為戶外工程，掃及綠化。第
五、六年為售後服務和銷售資金回籠。考慮到牡丹園內的綜合商場為開發商自營，專案計算期定為10年。
2.5 專案總投資及用款計畫
專案總投資為13507萬元，包括房地產開發投資和自營資產固定資產投資。
房地產開發投資共12866萬元，包括土地費用、前期費用、建築安裝工程費用、銷售費用、管理費用、不可預見費、財務費用等。土地費用為1252萬元，前期費用684萬元；房地產開發部分的建築安裝費萬元，基礎設施工程費為1312萬元，銷售費用按售房收入的2.96%計算，管理費為前幾專案合計的5%工程監理費等其他費用為235萬元，及不可預見費率合計為11%。
詳見表2-4和附表2-2
表2-4 房地產開發建設投資估算表
自營資產固定資產投資181萬元，用於建設1000平方公尺的商場。其中建築工程費按勞取酬245元/平方公尺計算，計畫內24.5萬元，裝置購置安裝費30萬元，建設期物價**率為3%，不可預見費率為8%。
另需經營資金8萬元。
2.6 專案用款計畫
專案施工用款計畫見表2-5
表2-5 施工用款計畫表
除施工用款外的其他專案用款計畫見表2-6
表2-6 其他專案用款計畫表
2.7 資金籌措與借款償還
本專案投資的資金**有：開發商資本金900萬元，第一年注入540萬元，第二年注入360萬元；申請房地科投資人民幣借款4500萬元，第一年借款待3500萬元，第二年借款1000萬元，貸款名義年利率4%，單利，寬限期2年，分3年等本還款；其餘不足部分用預售房款按實際需要補足。詳見附表2-2
自營資產固定資產投資申請人民幣貸款，借款額20萬元，貸款名義年利率為4%，在第三年一次償救災。自營資產經營資金全部申請人民幣借款，借款額8萬元，專案結束時**。商場經營資金中存貨和應付賬款的周轉天數為15天，應收賬款和現金的周轉天數為20天。
還款資金**為利潤、折舊和可利用的租售收入。
2.8 銷售計畫及**
所有住宅均准預銷，預售從專案大規模土建施工開始，允許分3年付款，預計各處銷售資金回籠分別佔售房合同額的28%、45%和27%。根據開發總成本和預期的利潤，並考慮當地和外地其他同類專案的售價，開發商確定各類住宅和休養所的平均租售**為：
普通住宅 2158元/平方公尺高檔住宅 4316元/平方公尺
中檔住宅 3718元/平方公尺休養所租價 3500元/年，平方公尺
以上**為分類綜合單價，實際操作時可根據具體的房屋的布局、位置、院落大小、付款方、附帶條件等在小範圍內變動調整。
由於該專案地理條件優越，建築設計合理，風格典雅，發展商看好市場，預計銷售比例逐年上公升，銷售計畫見表2-7
表2-7 銷售計畫表（%）
按照一般賓館出租率的水平，休養所的出租率為80%，從第三年開始營業。
綜合商場的年平均營業額估計為120萬元，採購成本為60萬元，水電費為10萬元，修理費按固定資產的2.5%提取。商場建築物按20年折舊，殘值率5%。
綜合商場從第三年開始營業，當年達到正常營業額的80%，第四年以後正常營業。
2.9 有關稅費率
營業稅稅率5%，城市維護建設稅稅率7%，教育費附加費費率3%，企業所得稅率33%，增值稅稅率（一般）4%，房產稅稅率按租金12%，盈利積金按10%提取，公益金按提取。
3.財務分析
3.1 盈利能力分析
專案在計算期內經營收20163萬元，再獲利潤4399萬元，扣除所得稅1452萬元，公益金147萬元，公積金293萬元後，還有2507萬元可分配利潤。專案繳納的經營稅金及附加為1061萬元，企業所得稅為1452萬元，土地增值稅為867萬元，合計繳納稅金3381萬元。詳見附表2~3附表2-6。
【可供分配利潤=稅後利潤－公益金—公積金】
專案全部投資內部收益率（所得稅前）為23.8%，在預期可接受內部收益率為20%時專案淨現值為393萬元，專案投資**期為3.9年。
資本金內部收益率為65.9%,專案淨現值為831萬元。詳見附表2-7和附表2-8。
商品房投資利潤率=利潤總額/總投資×100%
4230/12866×100%=32.9%
商品房資本金淨利潤率=稅後利潤/資金×100%
2947/900×100%=327%
3.2 清償能力分析
按照專案的借款條件和還款條件計畫，房地科投資借款從第3年開始分3年等額償還本金，每年還1500萬元；自營資產投資借款第3年一次還清，借款利息每年照付，總計付利息601萬元。專案的清償能力還是可以的。詳見附表2-9。
3.3 資金平衡和資產負債分析
在專案計算期內，各期資金的**與運用是平衡有餘的。從第一年起，資產負債率是逐年降低的，即前4年的資產負債率依次為85%、79%、64%、39%。因此，從總體上看，在專案計算期內，專案的資產負債結構還是合理的。
詳見附表2-10和附表2-11。
3.4 敏感性分析
敏感性分析是財務評價的重要內容。從本專案的情況來看，影響專案收益的主要因素有：固定資產與開發產品投資，商品房銷售**，出租房的出租**，預售款回籠進度和自營資產經營達綱的比例。
表2-8給出了以上幾個因素上下變動10%時，主要評估經濟指標的變動情況。圖2-1繪出了各敏感因素變動的趨勢。從該圖中亦可看**房**和固定資產與開發產品投資是專案最為敏感的因素。
如果開發產品投資和售房**分別向不利方面變動10%，則全部投資內部收益率將分別下降至16.0%和15.7%，淨現值分別下降至-458萬元和-462萬元，投資**期則增加到4.
4年。預售款回籠進度相對較不敏感。最不敏感的是租房**，這是因為租房是從第四年才開始出租，租房收益佔整個專案收益的比重較小。
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