式中為投資**期；ci為現金流入量；co為現金流出量；為年的淨現金流量。
投資**期可根據現金流量表（全部投資）中累計淨現金流量計算求得。其計算公式為：
（5－11）
求出的投資**期與行業的基準投資**期比較，當≤時，表明專案投資能在規定的時間內收回，經濟效果好。
例如，甲乙兩方案前5年的淨現金流量如表5－6所示，求這兩個方案的投資**期，並利用投資**期指針對這兩個方案進行評估。
表5－6甲乙兩方案各年淨現金流量單位：萬元
從甲方案計算所得為：
（年）由於甲方案各年淨現金流量為年值形式，亦可簡化計算為：
（年）從乙方案計算所得為：
（年）如果行業的基準投資**期為4年，則甲乙兩方案都可以接受。如甲乙兩方案互斥，由於甲方案的投資**期短於乙方案，故應選擇甲方案。
投資**期法的主要優點在於：（1）使用簡單、方便。主要體現在三個方面：
一是評估指標計算較為簡單；二是採用該方法只需要確定投資專案前幾年的淨現金流量，而不必確定投資專案壽命期所有年份各年淨現金流量；三是不用確定貼現率。（2）投資**期的經濟意義易於理解。（3）在一定意義上考慮了投資風險因素，因為通常投資**期越短則投資風險越小。
正是由於投資**期法具有以上優點，所以對小投資專案評估時，經常採用該方法，即使在對大型專案評估時，也經常將此法與其他動態指標結合使用。投資**期法的主要缺點有：（1）沒有考慮資金的時間價值，這一點體現在將不同年份的現金流量直接相加。
（2）不考慮投資**期以外各年淨現金流量，所以不利於對投資專案進行整體評估。（3）投資**期標準的確定主要依賴決策者對風險的態度。
二、動態指標及其計算
對房地產開發專案的投資效益進行評估時，考慮資金時間價值的方法，稱為動態評估，計算的指標稱為動態指標。動態指標比較全面地反映開發專案投資活動有效期的經濟效益，使評估更加符合實際，常用的動態評估指標有淨現值、內部收益率、投資**期等。
（一）淨現值
淨現值是指開發專案在投資活動有效期內的淨現金流量，按預先規定的貼現率或基準收益率，折算到開發專案實施開始的基準年的代數和。用淨現值評估開發專案投資效益的方法，稱為淨現值法。其計算公式為：
5－12）
式中 npv為淨現值；n為開發專案投資活動有效期；為貼現率或基準收益率。
在利用淨現值評估專案時，若npv＞0，表示開發專案方案的收益率不僅可以達到基準收益率或貼現率所預定的投資收益水平，而且尚有盈餘；若npv＜0，則說明方案的收益率達不到基準收益率或貼現率預定的投資收益水平；若npv＝0，則表示開發專案方案的收益率恰好等於基準收益率或貼現率所預定的投資收益水平。所以，只有npv≥o時，該方案在經濟上才是可取的；反之則不可取。舉例如下：
例：甲乙兩個互斥投資方案各年淨現金流量如表5－7所示，已知基準收益率為10％。
表5—7 甲乙兩方案各年淨現金流量單位：萬元
試利用淨現值法判斷甲乙兩方案的可行性，如果都可行，應該選擇哪乙個？
甲方案的淨現值為：
＝137.24（萬元）
乙方案的淨現值為：
＝65.26（萬元）
由於甲乙兩方案的淨現值都大於零，因此這兩個方案都可以接受。但甲方案的淨現值大於乙方案的淨現值，根據淨現值法知甲方案優於乙方案，應該選擇甲方案。
由此可以看出，淨現值法的基本思想是投入與產出相對比，只有當後者大於前者時，投資才是有益的。為了便於考慮資金的時間價值，將不同時點上發生的現金流量統一折算為同一時點（專案實施的開始時點），未來各年淨現金流量的現值之和就是進行投資的「產出」，而初始投資就是「投入」。
例：甲乙兩個投資方案所需初始投資都是1000萬元，若基準收益率為10％，甲乙兩個投資方案各年淨現金流量如表所示。
甲乙兩方案各年淨現金流量單位：萬元
甲方案的淨現值為：
乙方案的淨現值為：
＝300×（p／f，10％，3）－1000＝300×2.4869－1000＝－253.93（萬元）
甲方案的淨現值等於零，恰好滿足所預定的投資收益水平，該方案可以接受。乙方案的淨現值出現負值，說明投資該專案不能獲得預期的投資效益，反而導致虧本，故該方案不能被接受。
不難看出，淨現值法主要具有以下優點：（1）淨現值的計算考慮了資金的時間價值。（2）淨現值能明確反映出從事一項房地產投資會使企業獲利（或虧本）數額大小。
正由於此，人們通常認為淨現值法是投資評估方法中最好的乙個，並被廣泛使用。它也有不足之處：（1）淨現值的計算依賴於貼現率數值的大小，貼現率越大則所計算出來的淨現值越小，而貼現率的大小主要由籌資成本所決定。
也就是說，一項投資機會的獲利能力大小並不能由淨現值指標直接反映出來，一項獲利很高的投資機會可能由於籌資成本較高而使得該項目的淨現值較低。（2）淨現值指標不能反映投資效率的高低，一項投資規模大、投資利潤率低的專案可能具有較大的淨現值；而一項投資規模較小、投資利潤率較高的專案可能具有較小的淨現值。
（二）內部收益率
所謂內部收益率（irr），是指方案計算期內可以使各年現金流量的淨現值累計等於零的貼現率。根據等值的概念，也可以認為內部收益率是指在方案壽命期內使現金流量的淨將來值或淨年值為零的貼現率。故內部收益率可定義為：
使得投資方案各年現金流入量的總現值與各年現金流出量的總現值相等的貼現率。它反映了專案所占用資金的盈利率，是考察專案盈利能力的主要動態指標。
為了與資本的利率加以區別，可以用表示方案的內部收益率。其計算公式如下：
應用淨現值等於零求內部收益率時，可以將淨現值npv看做是關於r的一元高次冪函式。先假定乙個，值，如果求得的npv為正，則說明r值假定得太小，應再假定乙個較大的，值計算淨現值；若求得的淨現值為負，則應減小r值以使淨現值接近於零，當兩次假定的，值使淨現值由正變負或由負變正時，則在兩者之間必定存在著使淨現值等於零的r值，該值即為欲求的該方案的內部收益率。其幾何意義如圖所示。
在評估時，將求出的全部投資或自有資金（投資者的實際出資）的內部收益率（irr）與行業的基準收益率或設定的貼現率（）比較，當irr≥時，即認為其盈利能力已滿足最低要求，該方案是可以接受的。
下面介紹幾種計算方法：
1．試演算法。由圖可以看出，隨著貼現率的不斷增加，淨現值越來越小，當貼現率增加到某一數值時，淨現值為零。此時的貼現率即為內部收益率irr。
此後隨著貼現率的繼續增加，淨現值變為負值。利用這個特點即可以通過試算，求出內部收益率。
例如，某投資專案各年淨現金流量如表5－9所示，求該投資專案的內部收益率。
表5－9某專案各年淨現金流量單位：萬元
首先適當選擇乙個貼現率r值，計算相應的淨現值。若取r＝10％，其相應的淨現值為：
＝23.88（萬元）
試算結果表明，淨現值大於零，所取貼現率偏小，應進一步增加。當取r＝15％再次計算得相應淨現值npv＝7.53，仍然大於零，說明還要再增大貼現率r值，再取r＝20％進行試算，結果相應淨現值npv＝－5.
75，淨現值小於零表明所取的貼現率過大。重複這種試算過程便可以得到內部收益率。
2．插值法。插值法是利用兩個直角三角形相似，對應邊成比例的特點，求投資專案的內部收益率的近似解，其計算步驟如下：
（1）通過試算得兩個貼現率和，使之滿足：
（2）利用下述公式求近似的內部收益率。
5－14）
求內部收益率採用插值法的直觀解釋如圖所示。顯然，當與越接近，誤差越小。
仍以上例所述的投資專案為例，現利用插值法求近似的irr。
由上例的前四步試算可知，當貼現率為17％時，相應npv為1.89，當貼現值為18％時，相應npv為－0.76，於是取＝17％，＝1.
89；＝18％，＝－0.76，利用上述公式（5－16）得：
＝17.71％
此結果與上述試算結果相同。
3．查表法。可直接查閱相關經濟類書籍附錄的因素表中所列係數，求出內部收益率。
內部收益率法具有以下主要優點：（1）內部收益率的計算考慮了資金的時間價值；（2）內部收益率的計算不需要首先確定所要求的報酬率；（3）內部收益率表示投資專案內在收益率，所以能在一定程度上反映投資效率高低。其缺點主要表現在：
（1）內部收益率不能直觀地顯示專案投資獲利數額的大小；（2）內部收益率的計算較為複雜；（3）當投資專案各年淨現金流量不是常規模式時，乙個投資專案的內部收益率可能存在多個解或無解，此時內部收益率無明確的經濟意義。
（三）淨現值法與內部收益率法的比較
這兩種方法的區別主要表現在：（1）經濟意義不同，淨現值表示從事一項投資會使資金增加或減少的現值，而內部收益率則表示投資專案的內在利潤率；（2）計算淨現值需要首先確定貼現率大小，而內部收益率的計算則不需要；（3）在對多個互斥專案排序時，有時會得出不同的結論。舉例如下：
甲乙兩個互斥投資方案各年淨現金流量如表5－10所示，則甲乙兩方案淨現值與貼現率的關係如表5－11所示。
表5－10 甲乙兩專案各年淨現金流量單位：萬元
表5－11 淨現值與貼現率的關係
甲乙兩方案淨現值與貼現率之間的關係見圖所示。圖中兩條曲線大約在r＝10％處相交，曲線ⅰ（對應於甲專案）與橫軸交於15.24％，曲線ⅱ（對應於乙專案）與橫軸交於12.
37％，它們分別是甲乙兩項目的內部收益率。從該圖可以看出，當貼現率大於10％時，採用淨現值法與採用內部收益率法會得出相同結論——甲專案優於乙專案；但當貼現率小於10％時，採用淨現值法與採用內部收益率法會得出相反的結論。
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