一、說明:
1、根據規劃設計的要求及對市場的調查與分析,在該地塊興建。。。。。。
2、報告中有關成本的明細換算科目基本參考淄博市市場**及有關國家地方收費標準並結合實踐經驗確定。
專案面積參數列
表1-1
二、專案開發成本費用的估算:
本專案開發由土地成本,前期開發費,建安工程成本費,基礎設施費,房地產各項稅費,管理、銷售及財務費用,不可預見費等構成。鑑於工程建設週期不長,本案採用靜態分析法進行估算,各項費用詳見以下列表:
(一)土地費用
表2-2
(二)前期工程費估算表
表3-3
(三)建安工程費
表4-4
(四)基礎設施費
表4-5
(五)開發期稅費估算表
表4-6
(六)不可預見費
表4-7
(七)管理銷售費用
表4-8
(八)投資與成本費用估算彙總表
表4-9
三、投資計畫與資金籌措:
本專案開發投資的資金**有三個渠道,一是企業自有資金,二是銀行貸款,三是預售收入用於投資的部分。本案開發商自有資金****萬元作為啟動資金,需貸款****萬元,總投資****萬元,將專案投資程序分為前期、中期和後期,投資計畫與資金籌措詳見表5-10。
投資計畫與資金籌措
表4-10
四、專案銷收入的測算
本專案以**市同類**房可比案例,參照**市房地產物業平均**水平運用市場比較分析法,並經實地調查確定:沿街商業建築1-3層商鋪連賣,其中1-2層,建議售價****元/m2,三層建議售價****元/m2,(均價****元/m2)。地下停車場,建議售價*萬元/車位。
表4-11
說明:以上銷售收入都是在專案進展順利,營銷也同時取得成功,房屋全部租售的條件下取得。但實際的銷售進度,樓盤的銷售率及出租率存在不確定因素。
特別是在目前市場條件下的沿街商業辦公房的**,地下車位的租售有一定的風險,難以達到預期目標,所以在營銷時必須給予足夠的重視。
五、專案投資收益分析:
根據估算的開發成本費用以及銷售收入,本案投資損益及靜態投資分析利潤率的分析計算如下:
(一)銷售稅金及附加估算
表4-12
(二)土地增值稅計算表
表4-13
(三)損益表
表4-14
(四)全部投資的投資利潤率=利潤總額/投資總額 *100%=
自有資金的投資利潤率=利潤總額/自有資金總額 *100%=
六、不確定因素分析:
有重點地加強對投資風險的防範和控制,保證專案的決策成功是開發商所追求的目標。房地產專案不確定因素較多,本案主要從成本、收入、單價等幾個方面,運用平衡分析法和敏感性分析法進行了不確定因素的分析,詳見下表:
(一)盈虧平衡分析
表4-15
(二)安全性判別標準
表4-16
說明:地下停車場由於存在人防工程的要求,所以財務上看成本高於收入,但為近鄰的***節約了**元/㎡的人防配套費,並產生了一定的社會效益。
(三)投資利潤率敏感性分析表
表4-17
投資利潤率(圖4-1)
單價變動
目標利潤率
投資變動
因素變化率
10% -5% 0 5% 10%
說明:從敏感性分析表中看出,當銷售單價提高5%時,投資利潤率增長*%,即
**** x *%=**萬元,當投資成本降低5%是,投資利潤率提高*%,即
**** x *%=**萬元,可見銷售單價與投資額在本案中對投資效益的影響還是較為明顯的。在本專案實施過程中,控制成本和制定適宜的**策略較為關鍵。
七、結論與建議:
1、 本專案是按本專案的測算依據和方法、靜態分析的投資利潤率回報還是十分可觀的。特別是投資前景中、長期看好,但必須注意近期可能的風險,總體專案投資是適宜、可行的。
2、 對於以上的評價結論,為增強投資信心,建議
3、 由於時間較短,原始資料不盡完備等原因,因此本投資分析難免有不足之處,建議投資方在本報告的基礎上,進一步深化研究,尤其在實施中不斷完善。
房地產專案投資分析報告
一 說明 1 根據規劃設計的要求及對市場的調查與分析,在該地塊興建。2 報告中有關成本的明細換算科目基本參考 市市場 及有關國家地方收費標準並結合實踐經驗確定。專案面積參數列 表4 1 二 專案開發成本費用的估算 本專案開發由土地成本,前期開發費,建安工程成本費,基礎設施費,房地產各項稅費,管理 銷...
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房地產專案投資策劃
畢業設計指導書 中文摘要 摘要是可行性研究的總論部分,要綜合敘述研究報告中各個部分的主要問題和研究結論,並對專案可行與否提出最終建議,為可行性研究的審批提供方便。內容包括 專案背景 可行性研究結論 主要技術經濟指標 存在的問題及解決建議。目錄 第一章專案概述 專案概況是對專案總體情況進行的描述和說明...