「房地產專案定位報告」(格式)
目的：通過市場分析，確定專案目標客戶、發展主題、產品組合等，指導專案發展方向，為規劃設計工作的開展提供支援。
第一部分：市場分析與客戶定位
一、城市及片區房地產供求狀況
1、簡評專案所在城市近三年房地產市場供求走勢；基礎資料參照該專案發展「可行性報告」。
2、市場典型樓盤綜述（分片區、分檔次、分產品型別）；重點分析專案所在片區樓盤特點。包括各專案規模、開發主題、產品型別、戶型面積及配比、均價及走勢、目標客戶、銷售簡評等。
3、專案所在片區樓盤集合特徵總結。
二、市場細分及選擇目標客戶
1、專案概況及swot分析
（1）專案控規、邊界條件和地質特徵簡述；
（2）專案swot分析：
結合專案邊界條件和地質特徵深入分析優劣勢。如地段、周邊配套、景觀或自然環境、歷史形象、規模、容積率等；
結合專案優劣勢分析，提出專案可能面臨的機會和威脅。如區內外競爭格局、消費者置業意向、發展時機等。
2、市場消費群體細分
（1）經濟有效群體細分。通過對專案可能輻射範圍的客戶調查，按照可承受**細分現有購房人群；
（2）意向有效群體細分。按照對片區和專案的偏好程度繼續細分購房人群；
（3）客戶需求細分。在經濟和意向細分的基礎上，對客戶需求進行再細分。具體細分標準可依綜合專案規模、容積率、邊界條件等因素確定。建議採用客戶購房動機和居住需求為細分標準。
3、競爭專案消費群特點調查
競爭專案消費群年齡、身份、工作、原居住情況、**承受力等背景資料；
主要消化戶型及面積、購買競爭專案原因。
4、選擇目標消費群體
（1）可能目標消費群體圈定。綜合專案swot分析、競爭專案客戶特點，判斷並選擇適合該項目的且經濟和意向皆有效的客戶作為該項目的可能目標消費群體。
（2）選擇目標客戶。結合開發商利益要求、專案規模和以上客戶需求細分，確定專案的目標客戶。
（3）目標客戶特徵描述。
（4）目標客戶需求描述。
5、目標客戶特徵與需求彙總表
第二部分：產品定位
一、專案開發主題
1、專案主題及開發理念
闡明專案開發主題和理念：如生態社群、體育主題、山水城主題、濱海主題等，表現出符合市場需求和客戶偏好的專案的獨特性或差異化，並符合專案地塊及規模的自身特點。
基於專案開發主題的明確，提出對建築風格和園林景觀的要求。
2、專案檔次定位
結合專案規劃設計要求，說明本專案的檔次定位。並對該檔次定位提出設計上的具體支撐建議。如：
「高品質中高檔」定位,需要從市場認識角度提出高品質的具體標準，如：高綠化率、高檔建築用材、高車位配比、大樓間距等。
二、專案開發節奏及**建議
1、 專案分期建議
根據細分市場歷年供求水平和公司經營要求，明確本專案開發節奏。主要包括分期數、各期開發時間、開發位置、規模和主力產品（包括商業、會所、車位等安排）等。
2、專案**建議
——專案整體均價及分期**走勢建議。包括住宅產品(分產品型別)和其他可售型物業（商業、會所、車位等）銷售均價。
——首期整體均價及分產品建築形式均價建議。包括多層、小高層、別墅等住宅產品,及商業、會所、車位等其他可售物業。
三、產品建議
1、建築形式選擇及構成建議(結合設計的可行性研究方案說明)
結合市場供求狀況、地塊容積率要求和客戶偏好，選擇專案整體的建築形式及構成比例。並重點明確首期開發產品的建築形式和構成。
對建議方案的規劃和指標進行說明。
建議在市場、設計均可行的前提下，選擇3種產品配比方案（分相同容積率與不同容積率兩種情況）進行經濟策略，並說明確定其中一種方案的原因。
2、首期住宅戶型及面積選擇
結合市場現狀和目標客戶需求，明確專案首期戶型及面積配比。如下表：（分產品型別列）
3、商業設施建議
明確商業和住宅的關係，確定商業設施的功能和經營模式。並初步提出商業業態、面積及**（或租金）建議。
重點說明首期商業位置、規模、經營模式、經營內容和經營計畫等。
4、會所設施建議
分析細分市場會所**和經營情況，結合目標客戶偏好及本專案開發要求，提出會所設施的經營模式，以及位置、規模、檔次、建築風格、功能設定等建議。
5、車位設定建議
分析細分市場車位**和經營情況，結合目標客戶車位實際需求及本地塊車位規劃要求，提出本專案車位配置數量及車位/戶數比；並說明車位配置形式（如：地面臨停、地落車庫、架空層停車等）。
5、其他配套建議
主要說明配套類別、面積及到位時間等。如：教育配套、交通配套、醫療或健康設施、銀行、郵局等。
注：其中對專案開發起決定性作用的配套設施需重點說明解決方案。
四、首期賣場建議
1）售樓處與樣板房
售樓處位置、大小；
外部售樓通道（人行、車行）位置；
內部售樓通道與樣板房、會所及園林等區位的連線；
售樓處與專案發展後期關係。
2）售樓示範區
說明售樓示範區位置、大小及作用等。
五、經濟測算
1、成本與盈利
a、說明在擬定容積率情況下、擬定產品組合情況下的獲利情況，並以其它容積率、其它產品組合獲利情況分析來輔助說明擬定容積率、產品組合的合適性。（如：當容積率為xx、產品組合為xx時，獲利情況如何。
）分析時可參照以下**：
b、參照專案發展「可行性報告」有關經濟效益評估內容，著重分析在擬定容積率及產品型別下的專案整體獲利情況，可參照下列**：
（注：銷售費用以 %計取。）
c、同時說明專案開發各期的利潤體現（參照下列**）
d、成本控制要求
基於售價說明整個專案的成本控制範圍，使之可滿足專案效益要求。
六、成本測算明細表
房地產專案定位報告格式
目錄第一部分專案決策背景及摘要 1 外部環境3 2 內部因素3 第二部分專案地塊整體情況分析 一 地塊位置4 二 地塊現狀4 三 專案交通出行狀況4 四 專案周邊社群配套5 五 專案周邊環境 根據個案特性描述，沒有的可以不寫5 六 市政配套 都要說明距宗地距離 接入的可能性5 七 主要經濟技術指標5...
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