房地產專案投資分析報告

一、說明：

1、根據規劃設計的要求及對市場的調查與分析，在該地塊興建。。。。。。

2、報告中有關成本的明細換算科目基本參考**市市場**及有關國家地方收費標準並結合實踐經驗確定。

專案面積參數列

表4-1

二、專案開發成本費用的估算：

本專案開發由土地成本，前期開發費，建安工程成本費，基礎設施費，房地產各項稅費，管理、銷售及財務費用，不可預見費等構成。鑑於工程建設週期不長，本案採用靜態分析法進行估算，各項費用詳見以下列表：

(一)土地費用

表4-2

(二)前期工程費估算表

表4-3

（三）建安工程費

表4-4

（四）基礎設施費

表4-5

（五）開發期稅費估算表

表4-6

（六）不可預見費

表4-7

（七）管理銷售費用

表4-8

（八）投資與成本費用估算彙總表

表4-9

三、投資計畫與資金籌措：

本專案開發投資的資金**有三個渠道，一是企業自有資金，二是銀行貸款，三是預售收入用於投資的部分。本案開發商自有資金****萬元作為啟動資金，需貸款****萬元，總投資****萬元，將專案投資程序分為前期、中期和後期，投資計畫與資金籌措詳見表5-10。

投資計畫與資金籌措

表4-10

四、專案銷收入的測算

本專案以**市同類**房可比案例，參照**市房地產物業平均**水平運用市場比較分析法，並經實地調查確定：沿街商業建築1-3層商鋪連賣，其中1-2層，建議售價****元/m2,三層建議售價****元/m2,（均價****元/m2）。地下停車場，建議售價*萬元/車位。

表4-11

說明：以上銷售收入都是在專案進展順利，營銷也同時取得成功，房屋全部租售的條件下取得。但實際的銷售進度，樓盤的銷售率及出租率存在不確定因素。

特別是在目前市場條件下的沿街商業辦公房的**，地下車位的租售有一定的風險，難以達到預期目標，所以在營銷時必須給予足夠的重視。

五、專案投資收益分析：

根據估算的開發成本費用以及銷售收入，本案投資損益及靜態投資分析利潤率的分析計算如下：

（一）銷售稅金及附加估算

表4-12

（二）土地增值稅計算表

表4-13

（三）損益表

表4-14

（四）全部投資的投資利潤率＝利潤總額/投資總額　　*100%=

自有資金的投資利潤率＝利潤總額/自有資金總額　*100%=

六、不確定因素分析：

有重點地加強對投資風險的防範和控制，保證專案的決策成功是開發商所追求的目標。房地產專案不確定因素較多，本案主要從成本、收入、單價等幾個方面，運用平衡分析法和敏感性分析法進行了不確定因素的分析，詳見下表：

（一）盈虧平衡分析

表4-15

（二）安全性判別標準

表4-16

說明：地下停車場由於存在人防工程的要求，所以財務上看成本高於收入，但為近鄰的***節約了**元/㎡的人防配套費，並產生了一定的社會效益。

（三）投資利潤率敏感性分析表

表4-17

投資利潤率(圖4-1)

單價變動

目標利潤率

投資變動

因素變化率

10% -5% 0 5% 10%

說明：從敏感性分析表中看出，當銷售單價提高5%時，投資利潤率增長*%，即

**** x *%=**萬元，當投資成本降低5%是，投資利潤率提高*%，即

**** x *%=**萬元，可見銷售單價與投資額在本案中對投資效益的影響還是較為明顯的。在本專案實施過程中，控制成本和制定適宜的**策略較為關鍵。

七、結論與建議：

1、本專案是按本專案的測算依據和方法、靜態分析的投資利潤率回報還是十分可觀的。特別是投資前景中、長期看好，但必須注意近期可能的風險，總體專案投資是適宜、可行的。

2、對於以上的評價結論，為增強投資信心，建議

3、由於時間較短，原始資料不盡完備等原因，因此本投資分析難免有不足之處，建議投資方在本報告的基礎上，進一步深化研究，尤其在實施中不斷完善。

房地產專案投資分析報告

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房地產專案投資策劃

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