（一）投資性房地產的概念
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。
作為投資性房地產應具備以下兩個特徵：
1、持有投資性房地產的目的是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有。與自用房地產區分。
2、能夠單獨計量和**（或轉讓）。
（二）投資性房地產的範圍
1、屬於投資性房地產的專案
（1）已出租的建築物和土地使用權。
是指以經營租賃方式出租的建築物和土地使用權，包括自行建造或開發完成後用於出租的房地產。投資性房地產租賃期滿，因暫時空置但繼續用於出租的，由於其持有目的依然是為賺取租金，仍作為投資性房地產。（見教材63頁例題98轉租）
（2）持有並準備增值後轉讓的土地使用權。
是指企業通過受讓方式取得的、準備增值後轉讓的土地使用權。閒置土地不屬於持有並準備增值的土地使用權。
（3）已出租的建築物。是指企業擁有產權並以經營租賃方式出租的房屋等建築物。企業計畫用於出租但尚未出租的建築物，不屬於此類。
企業將建築物，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務（保安、維修）在整個協議中不重大的，應將該建築物確認為投資性房地產。
2、不屬於投資性房地產的專案
（1）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，另外，企業出租給本企業職工居住的宿舍，即使按照市場**收取租金，但其間接為企業生產管理服務，具有自用房地產的性質，不屬於投資性房地產。
（2）作為存貨的房地產。是指房地產開發企業銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。這部分房地產屬於房地產開發企業的存貨，不屬於投資性房地產。
一項房地產，部分用於賺取租金或資本增值，部分用於生產商品、提供勞務或經營管理。在這種情況下，如果兩部分能夠分別計量和**的，則可將用於賺取租金或資本增值的部分確認為投資性房地產，用於生產商品、提供勞務或經營管理的部分確認為固定資產；如果這兩部分不能分別計量和**的，就不能作為投資性房地產。
（三）投資性房地產的確認條件
投資性房地產同時滿足下列條件的，才能予以確認：
1、與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業。
作為投資性房地產來說，如果某一項投資性房地產預期不能給企業帶來經濟利益，即使滿足投資性房地產確認的其他條件，也不能將其確認為企業的資產；如果某一項投資性房地產包含的經濟利益很可能流入企業，並同時滿足投資性房地產確認的其他條件，那麼，企業應將其確認為資產。
2、該投資性房地產的成本能夠可靠地計量
成本能夠可靠地計量，是資產確認的一項基本條件。
（四）投資性房地產的核算
投資性房地產的核算主要包括投資性房地產的取得、後續計量、後續計量模式的變更及投資性房地產的處置等。
1、投資性房地產的取得
投資性房地產的取得分為外購和自行建造兩種情況。
（1）外購投資性房地產
外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。其中，可直接歸屬於該投資性房地產的支出包括法律服務費、營業稅以及其他交易費用。
借：投資性房地產
貸：銀行存款（或其他相關科目）
【例】2023年4月12日，中信公司購入一幢建築物用於出租，購買價款為
10 000 000元，款項以銀行存款支付。假定不考慮相關稅費和其他支出。
借：投資性房地產 10 000 000
貸：銀行存款10 000 000
（2）自行建造投資性房地產
自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。包括土地開發費、工程建造成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、繳納的相關稅金以及應分攤的其他間接費用等。建造過程中發生的非正常損失，不計入建造成本，直接計入當期損益。
自行建造投資性房地產分為自營方式建造和出包方式建造兩種。
借：在建工程
貸：銀行存款
工程達到預定可使用狀態交付使用時
借：投資性房地產
貸：在建工程
2、投資性房地產的後續計量
企業在資產負債表日對投資性房地產的後續計量模式有兩種：
成本模式
公允價值模式
企業通常應當採用成本模式對投資性房地產進行計量，若只有採用公允價值模式計量才能夠提供更可靠更相關的資訊且滿足條件時可以採用公允價值模式計量。
但是同一企業只能採用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時採用兩種計量模式。
（1）投資性房地產的成本模式
在資產負債表日，企業應當採用成本模式對投資性房地產進行後續計量。其會計處理要點有：
①外購投資性房地產或自行建造的投資性房地產達到預定可使用狀態時，按實際成本作如下會計分錄：
借：投資性房地產
貸：銀行存款、在建工程等科目
②取得的租金收入，作如下會計分錄：
借：銀行存款
貸：其他業務收入
③按照固定資產的有關規定，按期（月）計提折舊。作如下會計分錄：
借：其他業務成本
貸：投資性房地產累計折舊
④投資性房地產存在減值跡象的，應按資產減值準則的有關規定，確認減值損失計提減值準備。
借：資產減值損失
貸：投資性房地產減值準備
【例】 中信公司對其擁有的投資性房地產採用成本模式進行後續計量。2023年3月份，將辦公樓出租給東方公司二年，每年收取租金120 000元，該辦公樓賬面價值為1 200 000元，預計淨殘值為24 000元，同時預計可使用20年，採用直線法計提的折舊。
每月的會計分錄：
收取租金：
借：銀行存款 10 000
貸：其他業務收入 10 000
每月計提折舊：
月折舊額＝（1 200 000-24 000）／240＝4 900（元）
借：其他業務成本4 900
貸：投資性房地累計折舊4 900
【例】a公司對其擁有的投資性房地產採用成本模式進行後續計量。2023年12月31日，a公司某項投資性房地產賬面原價為4 000 000元，已計提累計折舊58 000元，從未計提過減值準備，預計可收回金額為3 850 000元。
2023年12月31日，a公司該項投資性房地產應計提的減值準備金額為：
（4 000 000-58 000）-3 850 000=92 000（元）
借：資產減值損失92 000
貸：投資性房地產減值準備92 000
（2）投資性房地產的公允價值模式
採用公允價值模式計量的前提條件
企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。採用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：
①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。所在地，通常是指投資性房地產所在的城市。對於大中城市，應當為投資性房地產所在的城區。
活躍交易市場，是指同時具有下列特徵的市場：a、市場內交易物件同有同質性；b、可隨時找到自願交易的買方或賣方；c、市場**資訊是公開的。
②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場**及其他相關資訊，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
同類或類似的房地產，對建築物而言，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構型別相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建築物；對於土地使用權而言，是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。
採用公允價值模式計量進行後續計量的會計處理
採用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,不計提減值準備，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。其會計處理要點有：
①外購投資性房地產或自行建造的投資性房地產達到預定可使用狀態時，按實際成本作如下會計分錄：
借：投資性房地產——成本
貸：銀行存款、在建工程、開發成本等科目
②持有期間不對投資性房地產計提折舊和攤銷。企業應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。
當公允價值高於賬面價值時，應將其差額作如下會計分錄：
借：投資性房地產——公允價值變動
貸：公允價值變動損益
當公允價值低於賬面價值時，應將其差額作如下會計分錄：
借：公允價值變動損益
貸：投資性房地產——公允價值變動
③取得的租金收入，作如下會計分錄：
借：銀行存款
貸：其他業務收入
【例】 中信公司的某項投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。2023年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為600萬元，賬面價值為500萬元。
會計處理如下：
借：投資性房地產——公允價值變動 1 000 000
貸：公允價值變動損益1 000 000
3、投資性房地產由成本模式轉為公允價值模式
投資性房地產由成本模式轉為公允價值模式，應當作為會計政策變更，採用追溯調整法進行處理，將轉換時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。
企業變更投資性房地產計量模式時，應當按照計量模式變更日投資性房地產的公允價值作如下會計分錄：
借：投資性房地產——成本**換日公允價值）
投資性房地產累計折舊
貸：投資性房地產——××（原賬面成本）
利潤分配——未分配利潤
（盈餘公積——其他盈餘公積）
企業已經採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得再從公允價值模式轉為成本模式。
4、投資性房地產的處置
**投資性房地產
（1）**採用成本模式計量的投資性房地產：
實際收到的款項
借：銀行存款
貸：其他業務收入
按投資性房地產的賬面價值：
借：其他業務成本
投資性房地產累計折舊 （已計提的折舊）
投資性房地產減值準備（已計提的減值準備）
貸：投資性房地產（投資性房地產的賬面餘額）
借：營業稅金及附加
貸：應交稅費——應交營業稅
應交**稅
【例】 2023年7月25日，a公司決定將採用成本模式計量的某項投資性房地產**，收到**價款2 500 000元。當日，該項投資性房地產賬面餘額4 000 000元，已計提累計折舊2 000 000元，未計提減值準備，應交的營業稅費6萬元。假定不考慮其他因素。
投資性房地產
投資性房地產的轉換與處置 這個系列總結寫到今天，發現前面寫得太囉嗦，想面面俱到，但時間不夠用啦，也搞得自己很累。很多人可能只是看我的總結，拿來主義 不錯，但沒有去思考自己該如何通過適合自己的方式去學習。所以，從今天開始，我更多地是寫自己的學習思路和理解，這樣也會給大家一些啟發。好啦，廢話不多說，今天...
投資性房地產,資產減值
投資性房地產 一 投資性房地產的範圍 下列各項不屬於投資性房地產 1 自用房地產 即為生產商品 提供勞務或者經營管理而持有的房地產。例如 企業出租給本企業職工居住的房屋 企業擁有並自行經營的旅館飯店 企業自用的辦公樓 生產車間廠房等。2 作為存貨的房地產 作為存貨的房地產是指房地產開發企業在正常經營...
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