房地產投資新模式——reits
文章**:萬達發展部作者:鄒海榮
中國房地產業經過近20年的發展，其發展模式已開始受到業界人士的關注。一般說來，房地產公司的模式可以分為開發公司模式、物業經營公司模式、房地產服務公司模式和房地產金融投資公司模式。房地產公司的模式與房地產行業的發展成熟程度息息相關。
在行業興起初期，房地產開發公司模式佔主導地位；房地產行業進入到相對穩定階段，開始以經營和開發混合的模式為主，單獨的經營公司開始出現；等到房地產非常成熟的時候，金融投資的模式開始逐漸地增加，發展成為乙個主導商業模式。隨著中國房地產行業步入穩定發展階段，越來越多的房地產發展商已經意識到原有商業模式發展的侷限性，他們正在迫切地尋求突破與創新。
根據有關資料顯示，2023年，世界上最大的房地產公司排名的前二十五名中，美國只有三名，而前十名中根本沒有美國的公司。說明美國的房地產發展模式與其他國家和地區有著較大差別。通過研究比較可以發現，美國的房地產市場包括三個小迴圈，三個小迴圈組合在一起又成了乙個大迴圈。
這三個小迴圈分別是：以房地產開發商為核心的房地產開發迴圈；以房地產投資管理公司或房地產投資**為核心的房地產投資迴圈以及以按揭抵押債券為核心的資產**化迴圈。到目前為止，中國的房地產商基本上還都只是兼具房地產投資功能的房地產開發商，純粹的房地產投資管理公司和房地產**都還沒有出現。
在當前城鎮居民購買住房的熱情空前高漲、銀行按揭等房地產金融體系逐漸形成、中國資本市場初步形成、境內外養老**和保險公司等急需尋求新的投資方向和投資工具、中國房地產商業模式和房地產商角色即將發生轉變的時候，房地產信託投資**開始浮出水面。
一、房地產投資信託（real estate investment trusts）
房地產投資信託是信託公司通過制訂信託投資計畫, 與投資者(委託人)簽訂信託投資合同, 通過發行信託受益憑證或**等方式受託投資者的資金, 然後進**地產或房地產抵押貸款投資, 並委託或聘請專業機構和人員實施具體的經營管理的一種資金信託投資方式。房地產投資信託的優勢主要表現在這樣幾個方面:
1、房地產投資信託通過集中化專業管理和多元化投資組合, 選擇不同地區和不同型別的房地產專案及業務, 可有效降低投資風險,取得較高投資回報。
2、中小投資者通過房地產投資信託在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規模房地產投資的利益。
3、房地產投資信託提供了一種普通投資者進**地產投資的理想渠道, 其特有的執行機制(組織形式、有限責任、專業管理、自由進出轉讓、多元化投資、優惠稅收與有效監管)可以保證集中大量社會資金(從而產生相當大的市場強度與經濟規模)，投資回報較高，投資風險較低, 是一種比較理想的資本市場投資工具。
房地產投資信託的資金**有兩個方面: 發行信託受益憑證或**, 由機構投資者(人壽保險公司、養老**組織等)和股民認購；從金融市場融資, 如銀行借入、發行債券或商業票據等。房地產投資信託的股份可在**交易所進行交易, 或採取場外直接交易的方式交易, 具有較高的流通性。
房地產投資信託除了具有信託的一般特徵, 即所有權和利益相分離、信託財產獨立性、有限責任和信託管理的連續性外,還具有以下特徵:
① 信託財產是房地產**, 採取**或受益憑證的形式, 可上市交易, 流通性強。
② 經營期限分為定期或不定期, 財務運作對大眾公開, 透明度高。
③ 法律對reits的結構、資產運用和收入**進行了嚴格的要求。如美國規定：房地產投資信託須有股東人數與持股份額方面的限制, 以防止股份過於集中；每年90%以上的收益要分配給股東；其籌集資金的大部分須投向房地產方面的業務, 75%以上的資產由房地產、抵押票據、現金和**債券組成；同時至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產銷售所得。
④ 可以獲得有利的稅收待遇, 避免了雙重納稅(房地產投資信託不屬於應稅財產, 且免除公司稅項)。但如果投資信託公司的行為不像乙個投資者，而像乙個交易商那樣在短期內就買賣其不動產，那麼，它所獲取的一切收益都要繳納100%的所得稅。
二、房地產投資信託發展前景廣闊
現在美國的reits有300多家，其總資產已超過3000億美元。從長遠來看，reits的平均收益率已經超過房地產開發收益，在美國reits已經成為一種風行的房地產投資方式，其比重已經超過直接投資、持有**等方式。隨著我國房地產業尋求新的融資途徑、民間資本力量的發展壯大和商業地產開發的如火如荼，房地產投資信託reits發展前景日益廣闊。
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