投資性房地產（一）
投資性房地產的範圍
下列各項不屬於投資性房地產：
(1)自用房地產
即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。例如：企業出租給本企業職工居住的房屋;企業擁有並自行經營的旅館飯店;企業自用的辦公樓、生產車間廠房等。
(2)作為存貨的房地產
作為存貨的房地產是指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。這部分房地產屬於房地產開發企業的存貨，不屬於投資性房地產。
如果某項房地產，部分用於賺取租金或資本增值、部分用於生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和**的、用於賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和**的、用於賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。
投資性房地產的初始計量
將某個專案確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：(1)與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業;(2)該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
投資性房地產應當按照成本進行初始計量。
(一)外購的投資性房地產的確認和初始計量
對於企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用於資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的實際成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。
企業購入房地產，自用一段時間之後再改為出租或用於資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用於資本增值之日開始，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。
(二)自行建造投資性房地產的確認和初始計量
自行建造投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建築成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。
借：投資性房地產——在建
貸：銀行存款等
(三)非投資性房地產轉換為投資性房地產的確認和初始計量
參見「投資性房地產的轉換和處置」部分內容。
投資性房地產的後續計量
企業通常應當採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，滿足特定條件時也可以採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量。但是，同一企業只能採用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時採用兩種計量模式。
一、採用成本模式進行後續計量的投資性房地產
(一)科目設定
投資性房地產
投資性房地產累計折舊(攤銷)
投資性房地產減值準備
(二)會計處理
在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行後續計量，計提折舊或攤銷;存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。
1.計提折舊或進行攤銷時
借：其他業務成本
貸：投資性房地產累計折舊(攤銷)
2.計提減值準備時
借：資產減值損失
貸：投資性房地產減值準備
3.取得租金收入
借：銀行存款
貸：其他業務收入
二、採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產
(一)科目設定
1.投資性房地產——成本
——公允價值變動
2.公允價值變動損益
(二)採用公允價值模式計量的前提條件
企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量。
(1)在極少數情況下，採用公允價值對投資性房地產進行後續計量的企業，有證據表明，當企業首次取得某項非在建投資性房地產(或某項現有房地產在改變用途後首次成為投資性房地產)時，該投資性房地產公允價值不能持續可靠取得的，應當對該投資性房地產採用成本模式計量直至處置，並假設無殘值。
(2)採用公允價值模式進行後續計量的企業，對於在建投資性房地產(包括企業首次取得的在建投資性房地產)，如果其公允價值無法可靠確定但預期該房地產完工後的公允價值能夠持續取得的，應當以成本計量該在建投資性房地產，其公允價值能夠可靠計量時或其完工後(兩者孰早)，再以公允價值計量。
投資性房地產（二）
投資性房地產的轉換
(一)投資性房地產轉換形式和轉換日
1.轉換形式 「自用房地產或存貨」與「投資性房地產」的轉換。
2.轉換日
(1)「自用房地產或存貨」轉換為「投資性房地產」租賃期開始日或用於資本增值的日期。 「空置建築物或在建建築物」是董事會或類似機構作出書面決議的日期。
(2)「投資性房地產」轉換為「自用房地產」房地產達到自用狀態日期。
(3)「投資性房地產」轉換為「存貨」
房地產開發企業將用於經營租出的房地產重新開發用於對外銷售的，轉換日為租賃期屆滿，企業董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發用於對外銷售的日期。
(二)房地產轉換的會計處理
1.在成本計量模式下，非投資性房地產與投資性房地產，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換後的入賬價值。
(1)將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的賬面價值，借記「投資性房地產」科目，貸記「開發產品」等科目。已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。
將自用的建築物等轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入「投資性房地產」科目、「投資性房地產累計折舊(攤銷)」、「投資性房地產減值準備」科目。
(2)將投資性房地產轉為自用時，應按其在轉換日的賬面餘額、累計折舊、減值準備等，分別轉入「固定資產」、「累計折舊」、「固定資產減值準備」等科目。
2.採用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。
3.自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。
轉換當日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益(公允價值變動損益);轉換當日的公允價值大於原賬面價值的，其差額作為資本公積(其他資本公積)，計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益(其他業務成本)。
投資性房地產按公允價值計量，公允價值與賬面價值的借方差額記入「公允價值變動損益」科目，貸方差額記入「資本公積——其他資本公積」科目。
自用房地產按公允價值計量，公允價值與賬面價值的差額記入「公允價值變動損益」科目。
投資性房地產的處置
當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。
企業**、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費後的金額計入當期損益(將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本)。
(一)採用成本模式計量
借：銀行存款
貸：其他業務收入
借：其他業務成本
投資性房地產累計折舊(攤銷)
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
(二)採用公允價值模式計量
借：銀行存款
貸：其他業務收入
借：其他業務成本
貸：投資性房地產——成本
——公允價值變動
借：資本公積——其他資本公積
貸：其他業務成本
借：公允價值變動損益
貸：其他業務成本
或借：其他業務成本
貸：公允價值變動損益
資產減值（一）
資產可收回金額的計量
一、估計資產可收回金額的基本方法
二、資產的公允價值減去處置費用後的淨額的估計
資產的公允價值減去處置費用後的淨額，通常反映的是資產如果被**或者處置時可以收回的淨現金收入。
如何確定資產的公允價值?
(1)銷售協議**
(2)資產的市場**(買方出價)
(3)熟悉情況的交易雙方自願進行公平交易願意提供的交易**
如果企業無法可靠估計資產的公允價值減去處置費用後的淨額的，應當以該資產預計未來現金流量的現值作為其可收回金額。
三、資產預計未來現金流量現值的估計
(一)資產未來現金流量的預計
1.預計資產未來現金流量的基礎
為了預計資產未來現金流量，企業管理層應當在合理和有依據的基礎上對資產剩餘使用壽命內整個經濟狀況進行最佳估計，並將資產未來現金流量的預計，建立在經企業管理層批准的最近財務預算或者**資料之上。
2.資產預計未來現金流量應當包括的內容
預計的資產未來現金流量應當包括下列各項：
(1)資產持續使用過程中預計產生的現金流入;
(2)為實現資產持續使用過程中產生的現金流入所必需的預計現金流出(包括為使資產達到預定可使用狀態所發生的現金流出);
(3)資產使用壽命結束時，處置資產所收到或者支付的淨現金流量。
每期淨現金流量=該期現金流入-該期現金流出
3.預計資產未來現金流量應當考慮的因素
企業預計資產未來現金流量，應當綜合考慮下列因素：
(1)以資產的當前狀況為基礎預計資產未來現金流量
(2)預計資產未來現金流量不應當包括籌資活動和所得稅收付產生的現金流量
(3)對通貨膨脹因素的考慮應當和折現率相一致
(4)涉及內部轉移**的需要作調整
4.預計資產未來現金流量的方法
(1)傳統法
預計資產未來現金流量，通常可以根據資產未來每期最有可能產生的現金流量進行**。它使用的是單一的未來每期預計現金流量和單一的折現率計算資產未來現金流量的現值。
(2)期望現金流量法
如果影響資產未來現金流量的因素較多，不確定性較大，使用單一的現金流量可能並不能如實反映資產創造現金流量的實際情況。在這種情況下，採用期望現金流量法更為合理，企業應當採用期望現金流量法預計資產未來現金流量。在期望現金流量法下，資產未來每期現金流量應當根據每期可能發生情況的概率及其相應的現金流量加權計算求得。
(二)折現率的預計
為了資產減值測試的目的，計算資產未來現金流量現值時所使用的折現率應當是反映當前市場貨幣時間價值和資產特定風險的稅前利率。
折現率的確定，應當首先以該資產的市場利率為依據。如果該資產的市場利率無法從市場上獲得的，可以使用替代利率估計折現率。
企業在估計資產未來現金流量現值時，通常應當使用單一的折現率。但是，如果資產未來現金流量的現值對未來不同期間的風險差異或者利率的期限結構反應敏感的，企業應當在未來各不同期間採用不同的折現率。
投資性房地產
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註冊資產評估師輔導 投資性房地產的範圍
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