摘要:隨著我國經濟的迅速發展,人們的投資觀念也逐漸加深,房地產在成為一種很好的投資手段時也成為了一些企業新的經濟增長點。本文通過對投資性房地產的概述對投資性房地產準則的採用進行了探索。
關鍵詞:投資性房地產準則探索
一、對投資性房地產的認識
(一)投資性房地產及其特徵
投資性房地產的主要形式是出租建築物、出租土地使用權,這實質上屬於一種讓渡資產使用權行為。投資性房地產的另一種形式是持有並準備增值後轉讓的土地使用權,儘管其增值收益通常與市場供求、經濟發展等因素有關,但目的是為了增值後轉讓以賺取增值收益,也是企業為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的其他活動形成的經濟利益總流入。
(二)投資性房地產與其他性質房地產的區別
企業持有的房地產除了用作自身管理、生產經營活動場所和對外銷售之外,出現了將房地產用於賺取租金或增值收益的活動,甚至是個別企業的主營業務,這就需要將投資性房地產單獨作為一項資產核算和反映,與自用的廠房、辦公樓等房地產和作為存貨(已建完工商品房)的房地產加以區別,從而更加清晰地反映企業所持有房地產的構成情況和盈利能力。企業在首次執行投資性房地產準則時,應當根據投資性房地產的定義對企業資產進行重新分類,凡是符合投資性房地產定義和確認條件的建築物和土地使用權,應當歸為投資性房地產。
二、投資性房地產專案的準則
(一)準則規範的投資性房地產範圍的劃分標誌或原則
投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立於企業持有的其它資產,至於商品或勞務的生產或**過程中使用的房地產(或用於管理目的的房地產),其產生的現金流量不僅歸屬於該項房地產,而且歸屬於在生產或**過程中所使用的其他資產。正因為這一點,因此,將投資性房地產與自用房地產區分開來。
(二)準則規範的投資性房地產範圍
1、為長期資本增值而持有的土地,不包括在正常經營過程中為短期銷售而持有的土地。計畫長期持有或計畫短期持有是否為劃分或確認投資性房地產的標誌或條件,新準則未明確規定。
2、尚未確定未來用途的土地。
3、企業擁有並在一項或多項經營租賃下租出的建築物。
4、準備在一項或多項經營租賃下租出的空閒建築物。
(三)不屬於準則規範的投資性房地產
1、持有的為在正常經營過程中銷售或為銷售而處於建造或開發過程中的房地產。
2、為第三方在建在開發的房地產,即準則規定的「企業代建的房地產。
3、自用房地產,包括持有的將來用於自用的、為將來開發並隨後作為自用的、職工占用的以及待處置的自用房地產。
4、為將來作為投資性房地產而正在建造或開發過程中的房地產。其在建造或開發活動完成之前,不適用新準則;待建造或開發活動完成時,作為投資性房地產。
(四)投資性房地產的後續計量與核算
準則規定,投資性房地產後續計量通常採用成本模式進行計量,只有符合規定條件的,可以採用公允價值模式進行計量,從準則的規範看,對於投資性房地產後續計量,準則更傾向採用成本計量模式。
1、採用成本模式計量與核算
採用成本模式計量的建築物的後續計量,適用《企業會計準則——固定資產》,日常核算仍然計提折舊與減值;採用成本模式計量的土地使用權的後續計量,適用《企業會計準則——無形資產》,日常核算仍然進行攤銷及減值的相關處理。
2、採用公允價值模式計量與核算
採用公允價值模式計量的,要同時符合兩個條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場,意味著投資性房地產可以在房地產交易市場中直接交易;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場**及其他相關資訊,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定,在應用公允價值模式計量的情況下,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
(五)準則在實施過程中存在的問題
1、公允價值計量僅僅是備選方案,處於會計計量的從屬地位。大部分擁有投資性房地產的上市公司沒有採用公允價值模式計量,原有會計制度下存在的問題繼續存在,會計報表顯著低估企業投資性房地產的價值,與準則存在實質性差異。
2、上市公司關於投資性房地產的資訊披露不夠充分、不夠規範。報表閱讀者無法了解企業主要投資性房地產的位置、面積,同類或類似房地產的市場**及其他相關資訊,無法根據會計報告判斷上市公司採用的計量方法是否恰當。
3、公允價值模式下計量方法有待明確、規範。我國單獨的公允價值計量準則及相關指引內容的缺失,是影響企業對公允價值計量有效運用的因素之一。在採用公允價值模式下計量的上市公司中,有的聘請房地產評估機構,由持有不動產估價協會資深專業評估人士估價計量;有的採用房地產經紀公司調查報告為依據計量;有的由企業自己估價計量,後兩種方法顯然不夠客觀、公允。
三、對投資性房地產準則的採用,應注意以下幾方面:
(一)嚴格把握企業投資性房地產轉換的尺度。
投資性房地產範圍的劃分和後續計量模式的選擇及其變更是投資性房地產計量的兩個關鍵環節。所以,企業要按照準則的規定,嚴格劃分投資性房地產的範圍,並嚴格把握自用與投資性房地產的轉換的尺度,充分考慮轉換情況、理由,以及對損益或所有者權益的影響等相關方面後做出決策。
(二)引入先進的估值方法。
嚴格按照新會計準則的要求,謹慎、適度地選用公允價值計量模式,並對公允價值的確定方法和確定過程做出充分的資訊披露。這要求公允價值計量模式中,必須引入先進的估值模型和方法,對估值採用合理依據和科學手段,使估值的依據合理。為規範企業採用公允價值計量投資性房地產的行為,從財政部獲悉,中國資產評估協會日前發布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》,明確採用公允價值計量模式時,應主要運用市場法和收益法兩種方法,該意見將於今年7月1日起實施。
(三)增加公允價值的披露要求
投資性房地產
一 投資性房地產的概念 投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。作為投資性房地產應具備以下兩個特徵 1 持有投資性房地產的目的是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有。與自用房地產區分。2 能夠單獨計量和 或轉讓 二 投資性房地產的範圍 1 屬於投資性房地產的專案 1 已出租的...
投資性房地產
投資性房地產的轉換與處置 這個系列總結寫到今天，發現前面寫得太囉嗦，想面面俱到，但時間不夠用啦，也搞得自己很累。很多人可能只是看我的總結，拿來主義 不錯，但沒有去思考自己該如何通過適合自己的方式去學習。所以，從今天開始，我更多地是寫自己的學習思路和理解，這樣也會給大家一些啟發。好啦，廢話不多說，今天...
房地產專案投資策劃
畢業設計指導書 中文摘要 摘要是可行性研究的總論部分，要綜合敘述研究報告中各個部分的主要問題和研究結論，並對專案可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。內容包括 專案背景 可行性研究結論 主要技術經濟指標 存在的問題及解決建議。目錄 第一章專案概述 專案概況是對專案總體情況進行的描述和說明...