房地產通常是土地和房屋及其權屬的總稱。在我國，土地歸國家或集體所有，企業只能取得土地使用權。因此，房地產中的土地是指土地使用權。
房屋是指土地上的房屋等建築物及構築物。在市場經濟條件下，房地產市場日益活躍，企業持有的房地產除了用作自身管理、生產經營活動場所和對外銷售之外，出現了將房地產用於賺取租金或增值收益的活動，甚至是個別企業的主營業務。用於出租或增值的房地產就是投資性房地產。
投資性房地產在用途、狀態、目的等方面與企業自用的廠房、辦公樓等作為生產經營場所的房地產和房地產開發企業用於銷售的房地產是不同的。《企業會計準則第3號——投資性房地產》（以下簡稱「投資性房地產準則」）規範了投資性房地產的確認、計量和相關資訊的披露。
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和**。
投資性房地產的主要形式是出租建築物、出租土地使用權，這實質上屬於一種讓渡資產使用權行為。房地產租金就是讓渡資產使用權取得的使用費收入，是企業為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的其他活動形成的經濟利益總流入。投資性房地產的另一種形式是持有並準備增值後轉讓的土地使用權，儘管其增值收益通常與市場供求、經濟發展等因素有關，但目的是為了增值後轉讓以賺取增值收益，也是企業為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的其他活動形成的經濟利益總流入。
在我國實務中，持有並準備增值後轉讓的土地使用權這種情況較少。
就某些企業而言，投資性房地產屬於日常經營性活動，形成的租金收入或轉讓增值收益確認為企業的主營業務收入，但對於大部分企業而言，屬於與經營性活動相關的其他經營活動，形成的租金收入或轉讓增值收益構成企業的其他業務收入。投資性房地產租金收入的確認、計量和披露適用《企業會計準則第21號——租賃》的規定。
投資性房地產的範圍限定為已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權、已出租的建築物。
（一）已出租的土地使用權
已出租的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式出租的土地使用權。企業取得的土地使用權通常包括在一級市場上以交納土地出讓金的方式取得的土地使用權，也包括在二級市場上接受其他單位轉讓的土地使用權。例如，甲公司與乙公司簽署了土地使用權租賃協議，甲公司以年租金720萬元租賃使用乙公司擁有的40萬平方公尺土地使用權。
那麼，自租賃協議約定的租賃期開始日起，這項土地使用權屬於乙公司的投資性房地產。
對於以經營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產。
（二）持有並準備增值後轉讓的土地使用權
持有並準備增值後轉讓的土地使用權，是指企業取得的、準備增值後轉讓的土地使用權。這類土地使用權很可能給企業帶來資本增值收益，符合投資性房地產的定義。
按照國家有關規定認定的閒置土地，不屬於持有並準備增值後轉讓的土地使用權，也就不屬於投資性房地產。
（三）已出租的建築物
已出租的建築物是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建築物，包括自行建造或開發活動完成後用於出租的建築物以及正在建造或開發過程中將來用於出租的建築物。例如，甲公司將其擁有的某棟廠房整體出租給乙公司，租賃期2年。對於甲公司而言，自租賃期開始日起，該棟廠房屬於投資性房地產。
企業在判斷和確認已出租的建築物時，應當把握以下要點:
1.用於出租的建築物是指企業擁有產權的建築物。企業以經營租賃方式租入再轉租的建築物不屬於投資性房地產。
例如，甲企業與乙企業簽訂了一項經營租賃合同，乙企業將其持有產權的一棟辦公樓出租給甲企業，為期5年。甲企業一開始將該辦公裝後用於自行經營餐館。2年後，由於連續虧損，甲企業將餐館轉租給丙公司，以賺取租金差價。
這種情況下，對於甲企業而言，該棟樓不屬於其投資性房地產。對於乙企業而言，則屬於其投資性房地產。
2.已出租的建築物是企業已經與其他方簽訂了租賃協議，約定以經營租賃方式出租的建築物。一般應自租賃協議規定的租賃期開始日起，經營租出的建築物才屬於已出租的建築物。
通常情況下，對企業持有以備經營出租的空置建築物或在建建築物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用於經營租出且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚未簽定租賃協議，也應視為投資性房地產。這裡的空置建築物，是指企業新購入、自行建造或開發完成但尚未使用的建築物，以及不再用於日常生產經營活動且經整理後達到可經營出租狀態的建築物。
3.企業將建築物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，應當將該建築物確認為投資性房地產。企業將其辦公樓出租，同時向承租人提供維護、保安等日常輔助服務，企業應當將其確認為投資性房地產。
例如，甲企業在中關村購買了一棟寫字樓，共12層。其中1層經營出租給某家大型超市，2—5層經營出租給乙公司，6一12層經營出租給丙公司。甲企業同時為該寫字樓提供保安、維修等日常輔助服務。
本例中，甲企業將寫字樓出租，同時提供的輔助服務不重大。對於甲企業而言，這棟寫字樓屬於甲企業的投資性房地產。
（一）自用房地產
自用房地產是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，如企業生產經營用的廠房和辦公樓屬於固定資產，企業生產經營用的土地使用權屬於無形資產。
自用房地產的特徵在於服務於企業自身的生產經營，其價值會隨著房地產的使用而逐漸轉移企業的產品或服務中去，通過銷售商品或提供服務為企業帶來經濟利益，在產生現金流量的過程中與企業持有的其他資產密切相關。
例如，企業出租給本企業職工居住的宿舍，雖然也收取租金，但間接為企業自身的生產經營服務，因此具有自用房地產的性質。又如，企業擁有並自行經營的旅館飯店。旅館飯店的經營者在向顧客提供住宿服務的同時，還提供餐飲、娛樂等其他服務，其經營目的主要是通過向客戶提供服務取得服務收入，因此，企業自行經營的旅館飯店是企業的經營場所，應當屬於自用房地產。
(二)作為存貨的房地產
作為存貨的房地產通常是指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。這部分房地產屬於房地產開發企業的存貨，其生產、銷售構成企業的主營業務活動，產生的現金流量也與企業的其他資產密切相關。因此，具有存貨性質的房地產不屬於投資性房地產。
從事房地產經營開發的企業依法取得的、用於開發後**的土地使用權，屬於房地產開發企業的存貨，即使房地產開發企業決定待增值後再轉讓其開發的土地，也不得將其確認為投資性房地產。
實務中，存在某項房地產部分自用或作為存貨**、部分用於賺取租金或資本增值的情形。如某項投資性房地產不同用途的部分能夠單獨計量和**的，應當分別確認為固定資產（或無形資產、存貨）和投資性房地產。例如，甲開發商建造了一棟商住兩用樓盤，一層出租給一家大型超市，已簽訂經營租賃合同；其餘樓層均為普通住宅，正在公開銷售中。
這種情況下，如果一層商鋪能夠單獨計量和**，應當確認為甲企業的投資性房地產，其餘樓層為甲企業的存貨，即開發產品。
本章著重講解了投資性房地產的界定、初始計量和後續計量的成本模式或公允價值模式問題。
根據投資性房地產準則的規定，投資性房地產應當按照成本進行初始確認和計量。在後續計量時，通常應當採用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以採用公允價值模式。但是，同一企業只能採用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時採用兩種計量模式。
成本模式的會計處理比較簡單，主要涉及「投資性房地產」、「投資性房地產累計折舊（攤銷）」、「投資性房地產減值準備」等科目，可比照「固定資產」、「無形資產」、「累計折舊」、「累計攤銷」、「固定資產減值準備」、「無形資產減值準備」等相關科目進行處理。
（一）外購或自行建造的投資性房地產
外購採用成本模式計量的土地使用權和建築物，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。企業購入的房地產，部分用於出租(或資本增值)、部分自用，用於出租(或資本增值)的部分應當予以單獨確認的，應按照不同部分的公允價值佔公允價值總額的比例將成本在不同部分之間進行合理分配。
自行建造的採用成本模式計量的投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建安成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發生的非正常性損失直接計入當期損益，不計入建造成本。
【例4－1】20×7年3月，甲企業計畫購入一棟寫字樓用於對外出租。3月15日，甲企業與乙企業簽訂了經營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業，為期5年。4月5日，甲企業實際購入寫字樓，支付價款共計1200萬元(假設不考慮其他因素，甲企業採用成本模式進行後續計量，下同)。
甲企業的賬務處理如下:
借:投資性房地產——寫字樓 12000000
貸:銀行存款12000000
【例4－2】20×7年3月，甲企業從其他單位購入一塊土地的使用權，並在該塊土地上開始自行建造三棟廠房。20×7年6月，甲企業預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房於完工(達到預定可使用狀態)時開始起租。
20×7年7月5日，三棟廠房同時完工(達到預定可使用狀態)。甲企業同時與乙企業簽訂了經營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用，即日起租。該塊土地使用權的成本為600萬元；三棟廠房的造價均為1000萬元，能夠單獨**。
甲企業的賬務處理如下:
土地使用權中的對應部分同時轉換為投資性房地產〔600×(1000÷3000)＝200萬元〕。
借：投資性房地產——廠房10000000
貸：在建工程10000000
借：投資性房地產——土地使用權 2000000
貸：無形資產——土地使用權2000000
土地使用權的攤銷略。
（二）非投資性房地產轉換為投資性房地產
房地產的轉換，是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業必須有確鑿證據表明房地產用途發生改變，才能將投資性房地產轉換為非投資性房地產或者將非投資性房地產轉換為投資性房地產。這裡的確鑿證據包括兩個方面：
一是企業董事會或類似機構應當就改變房地產用途形成正式的書面決議，二是房地產因用途改變而發生實際狀態上的改變，從自用狀態改為出租狀態。
新會計準則下投資性房地產轉換的會計處理
作者 李彩霞 商業時代 2013年第05期 內容摘要 隨著我國社會主義市場經濟的發展和進步，房地產市場也在不斷完善並逐步規範，企業持有的房地產除用作自身管理 生產經營活動場所和對外銷售之外，將房地產用於賺取租金或增值收益的活動也隨之出現了，在這種前提下投資性房地應運而生。投資性房地產應當按照投資性房...
企業會計準則講解26原保險合同
保險人主要經營物件是保險風險，保險人承擔的被保險人風險是通過與投保人簽訂的保險合同體現的。保險合同分為原保險合同和再保險合同。企業會計準則第25 號 原保險合同 和 保險合同相關會計處理規定 財會 2009 15號 以下簡稱 原保險合同準則 規範了原保險合同的確認 計量和相關資訊的列報。對於保險人與...
企業會計準則第2號 長期股權投資
企業會計準則第2號 長期股權投資 課堂習題及作業 一 選擇題 1 同一控制下的企業合併形成的長期股權投資，且合併方以承擔債務方式作為合併對價的，長期股權投資的初始投資成本為 d a 所承擔債務的賬面價值 b 所承擔債務的公允價值 c 取得被合併方所有者權益公允價值的份額 d 取得被合併方所有者權益賬...