房地產行業財稅政策解析（一）
――關於企業混合性投資業務企業所得稅處理問題的公告
國家稅務總局公告2023年第41號
一、政策解析 2
二、納稅分析 3
一、股權信託 3
二、債權信託 4
三、對土地增值稅的影響 4
四、企業所得稅影響 4
附件一: 關於企業混合性投資業務企業所得稅處理問題的公告 4
附件二: 關於《企業混合性投資業務企業所得稅處理問題的公告》的解讀 5
附件三:關於企業所得稅若干問題的公告 7
附件四：「假股權真債權」投資業務稅務問題能否解決 8
附件五【葛洲壩地產股權信託融資案例】 11
附件六 《公司法》第143條禁止收購本公司股份及其例外 12
國家稅務總局於2023年7月15日下發《關於企業混合性投資業務企業所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第41號），對企業混合性投資業務企業所得稅處理問題進行了明確。現根據《公告》條款內容，結合我公司的實際情況，作簡要解析如下：
一、企業混合性投資業務，是指兼具權益和債權雙重特性的投資業務。同時符合下列條件的混合性投資業務，按本公告進行企業所得稅處理：
（一）被投資企業接受投資後，需要按投資合同或協議約定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息，下同）；
重點是利息的支付方式。核心在於把握「固定」二字， 「固定」突出了更多是「債」的性質，而非「股」的性質，適用41號公告。如果房地產企業信託融資中採用「固定收益+浮動收益模式」的信託融資，則不符合41號公告的第乙個條件。
此類投資回報不與被投資企業的經營業績掛鉤，不是按企業的投資效益進行分配，也不是按投資者的股份份額取得回報。投資者沒有或很少承擔投資風險的一種投資，實際為企業一種融資形式。
（二）有明確的投資期限或特定的投資條件，並在投資期滿或者滿足特定投資條件後，被投資企業需要贖回投資或償還本金；
重點是資本的退出方式。在投資期滿或者滿足特定投資條件後，被投資企業需要贖回投資或償還本金；目前各種房地產信託融資方式中，退出方式只要有1、房地產企業減資；2、原房地產大股東回購。方式1符合檔案要求，方式2不符合要求，要求被投資企業償還本金或贖回投資後，作減資處理。
（三）投資企業對被投資企業淨資產不擁有所有權；
「投資企業對被投資企業淨資產不擁有所有權」，把握的要點是，信託主體不擁有對被投資企業的剩餘利潤索取權，對被投資企業淨資產不能按投資份額擁有所有權。如在合同中約定信託主體只享有固定利率（股息），則符合檔案要求了。
被投資企業如果依法停止生產經營活動需要清算的，投資企業的投資額可以按債權進行優先清償，但對被投資企業淨資產不能按投資份額擁有所有權。
（四）投資企業不具有選舉權和被選舉權；
「投資企業不具有選舉權和被選舉權」，對於這個條件，總局41號公告解讀 「投資企業不具有選舉權和被選舉權。被投資企業在選舉董事會、監事會成員時，投資企業不能按持股份比例進行表決或被選為成員」。
投資企業不具有選舉權和被選舉權。被投資企業在選舉董事會、監事會成員時，投資企業不能按持股份比例進行表決或被選為成員。
（五）投資企業不參與被投資企業日常生產經營活動。
「投資企業不參與被投資企業日常生產經營活動」，信託公司作為債權人介入，不參與到投資企業的日常生產經營活動中。
不參與被投資企業日常生產經營活動。但是，投資資金如果指定了專門用途的，投資方企業可以監督其資金運用情況。
二、符合本公告第一條規定的混合性投資業務，按下列規定進行企業所得稅處理：
（一）對於被投資企業支付的利息，投資企業應於被投資企業應付利息的日期，確認收入的實現並計入當期應納稅所得額；被投資企業應於應付利息的日期，確認利息支出，並按稅法和《國家稅務總局關於企業所得稅若干問題的公告》（2023年第34號）第一條的規定，進行稅前扣除。
解析：對於房地產企業，支付的利息性質的費用，可以按照稅法規定在稅前扣除。扣除時間是應付利息的日期，而不是按權責發生制原則分期扣除，且要符合不超過金融企業同期同類貸款利率標準。
（二）對於被投資企業贖回的投資，投資雙方應於贖回時將贖價與投資成本之間的差額確認為債務重組損益，分別計入當期應納稅所得額。
（一）符合2023年41號公告條件的股權信託
1、利息支出確認，被投資企業應於應付利息的日期確認本期利息支出，並按稅法實施條例和《國家稅務總局關於企業所得稅若干問題的公告》（2023年34號）規定的限定利率，在當期進行稅前扣除。
2、被投資企業按合同或協議約定**贖回時的會計處理。
1）當實際贖價高於投資成本時，將贖價與投資成本之間的差額，在贖回當期確認為債務重組損失，在稅前扣除。
2）當實際贖價低於投資成本時，將贖價與投資成本之間的差額，在贖回當期確認為債務重組收益，並計入當期應納稅所得額。
（二）不符合2023年第41號公告條件的股權信託。
不符合2023年第41號公告條件的股權信託，企業支付的股息不能作為費用在稅前扣除；
債權性投資取得回報為利息收入，按照規定應當繳納企業所得稅；同時，被投資企業支付的利息也准予在稅前扣除。
根據41號文，投資企業支付給被投資企業的固定利潤，屬於接受債權投資所支付的利息，會計上應當作為財務費用中的利息處理，根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的相關規定，應當可以作為計算土地增值稅的扣除專案，被投資企業在回購股權時超出投資成本支付的回購價款，本質上也屬於歸還借款時支付的最後一筆利息，是否也能夠作為計算土地增值稅的扣除專案？（因為為債務重組損失，是否能取得利息發票有待雙方的協商）目前稅務局方面沒有明確的說法。
1、利息支出，被投資企業應於應付利息的日期確認本期利息支出，並按稅法實施條例和《國家稅務總局關於企業所得稅若干問題的公告》（2023年34號）規定的限定利率，在當期進行稅前扣除。
2、當實際贖價高於投資成本時，將贖價與投資成本之間的差額，在贖回當期確認為債務重組損失，在稅前扣除。
3、當實際贖價低於投資成本時，將贖價與投資成本之間的差額，在贖回當期確認為債務重組收益，並計入當期應納稅所得額。
國家稅務總局公告2023年第41號
根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例（以下簡稱稅法）的規定，現就企業混合性投資業務企業所得稅處理問題公告如下：
一、企業混合性投資業務，是指兼具權益和債權雙重特性的投資業務。同時符合下列條件的混合性投資業務，按本公告進行企業所得稅處理：
（一）被投資企業接受投資後，需要按投資合同或協議約定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息，下同）；
（二）有明確的投資期限或特定的投資條件，並在投資期滿或者滿足特定投資條件後，被投資企業需要贖回投資或償還本金；
（三）投資企業對被投資企業淨資產不擁有所有權；
（四）投資企業不具有選舉權和被選舉權；
（五）投資企業不參與被投資企業日常生產經營活動。
二、符合本公告第一條規定的混合性投資業務，按下列規定進行企業所得稅處理：
（一）對於被投資企業支付的利息，投資企業應於被投資企業應付利息的日期，確認收入的實現並計入當期應納稅所得額；被投資企業應於應付利息的日期，確認利息支出，並按稅法和《國家稅務總局關於企業所得稅若干問題的公告》（2023年第34號）第一條的規定，進行稅前扣除。
（二）對於被投資企業贖回的投資，投資雙方應於贖回時將贖價與投資成本之間的差額確認為債務重組損益，分別計入當期應納稅所得額。
三、本公告自2023年9月1日起執行。此前發生的已進行稅務處理的混合性投資業務，不再進行納稅調整。
特此公告。
國家稅務總局
2023年7月15日
【發布日期】： 2023年07月29日
金融是現代經濟的核心，金融市場（包括資本市場）的健康、可持續發展離不開金融工具的廣泛運用和金融業務的不斷創新。近年來，隨著我國金融工具交易和金融產品創新快速發展，出現了許多既具有傳統業務特徵，同時有別於傳統業務的創新業務。現行企業所得稅法就這些問題，沒有清晰規定，各方存在理解和認識角度不同，出現各地政策執行口徑不一。
鑑於混合性投資業務作為企業一項創新投資業務，已被許多企業大量運用。尤其是信託公司，開展此類投資業務甚多。因此，迫切需要研究、制定相關稅收政策為之配套。
根據當前稅收實際徵管需要，最近，國家稅務總局制定下發了《國家稅務總局關於企業混合性投資業務企業所得稅處理問題的公告》（以下簡稱《公告》）。現將《公告》有關內容解讀如下：
一、為什麼將混合性投資業務按債權投資業務進行稅務處理？
混合性投資業務是指兼具權益性投資和債權性投資雙重特徵的投資業務。現行企業所得稅制對此類投資業務取得回報的稅務處理是不同的。權益性投資取得回報，一般體現為股息收入，按照規定可以免徵企業所得稅；同時，被投資企業支付的股息不能作為費用在稅前扣除；債權性投資取得回報為利息收入，按照規定應當繳納企業所得稅；同時，被投資企業支付的利息也准予在稅前扣除。
由於混合性投資業務兼具權益性投資和債權性投資雙重特徵，需要統一此類投資業務政策執行口徑。因此，鑑於混合性投資業務的特點，《公告》將此類投資業務，歸屬於債權投資業務，並要求按照債權投資業務進行企業所得稅處理。
二、企業混合性投資業務應具備哪些條件？
按本《公告》進行稅務處理的混合性投資業務，列舉了以下必須同時符合的5個條件：
（一）被投資企業接受投資後，需要按投資合同或協議約定的利率定期支付利息，包括支付保底利息、固定利潤或固定股息等。也就是說，此類投資回報不與被投資企業的經營業績掛鉤，不是按企業的投資效益進行分配，也不是按投資者的股份份額取得回報。投資者沒有或很少承擔投資風險的一種投資，實際為企業一種融資形式。
（二）有明確的投資期限或特定的投資條件，並在投資期滿或者滿足特定投資條件後，被投資企業應當償還本金或按投資合同或協議約定的**贖回投資。也就是說，投資期限無論是否屆滿，只要合同或協議約定的、需要由被投資企業償還本金或贖回投資的條件已經滿足，被投資企業必須償還本金或贖回投資。被投資企業償還本金或贖回投資後，作減資處理。
（三）被投資企業如果依法停止生產經營活動需要清算的，投資企業的投資額可以按債權進行優先清償，但對被投資企業淨資產不能按投資份額擁有所有權。
（四）投資企業不具有選舉權和被選舉權。被投資企業在選舉董事會、監事會成員時，投資企業不能按持股份比例進行表決或被選為成員。
（五）不參與被投資企業日常生產經營活動。但是，投資資金如果指定了專門用途的，投資方企業可以監督其資金運用情況。
三、被投資企業支付利息如何進行稅務處理？
按合同或協議約定，由被投資企業定期支付利息的，投資企業應當於被投資企業應付利息的日期，根據合同或協議約定的利率，計算確定本期利息收入並計入當期應納稅所得額；被投資企業應於應付利息的日期確認本期利息支出，並按稅法實施條例和《國家稅務總局關於企業所得稅若干問題的公告》（2023年34號）規定的限定利率，在當期進行稅前扣除。
四、被投資企業贖回投資如何進行稅務處理？
投資期滿或滿足特定條件後，由被投資企業按投資合同或協議約定**贖回的，應區分下列情況分別進行處理：
（一）當實際贖價高於投資成本時，投資企業應將贖價與投資成本之間的差額，在贖回時確認為債務重組收益，並計入當期應納稅所得額；被投資企業應將贖價與投資成本之間的差額，在贖回當期確認為債務重組損失，並准予在稅前扣除。
（二）當實際贖價低於投資成本時，投資企業應將贖價與投資成本之間的差額，在贖回當期按規定確認為債務重組損失，並准予在稅前扣除；被投資企業應將贖價與投資成本之間的差額，在贖回當期確認為債務重組收益，並計入當期應納稅所得額。
五、以前年度混合性投資業務稅務處理如何銜接？
本《公告》生效後，以前年度的混合性投資業務稅務事項，不論是按照股息收入、還是按照利息收入進行稅務處理，均不再調整。沒有處理的，按照本《公告》規定處理。
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