一、房地產行業特徵分析
1、房地產業的發展具有週期性
房地產業是進**產、地產的開發和經營的基礎建設行業，屬於固定資產投資的範疇，受國家巨集觀經濟政策的影響非常大，因此，同國民經濟的發展具有週期性一樣，房地產業的發展也具有週期性。從圖1可以看出，從86年到98年，商品房銷售額呈現出劇烈的波動，顯示出一定的週期性，同樣，反映巨集觀經濟發展速度的gdp增長率也呈現出週期性，雖然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波動步調基本上是一致的，只是有些年份房地產業的波動步伐會稍領先於gdp的波動，這說明房地產在國民經濟中具有一定的先導性。
2、房地產業具有很強的產業關聯性
房地產與國民經濟的許多行業都有著密切的關係，具有很強的產業關聯性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產業都與房地產業密切相關，據統計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料製品的25%都用於房地產開發建設中。因此，房地產業的發展能促進這些產業的發展，其比例達到1：1.
17，即每100元的房地產銷售能帶動相關產業170元的銷售。另外，房地產業的發展也能促使一些新行業的產生，如物業管理、房地產評估、房地產中介等。由於房地產業的具有很強的產業關聯性，因此房地產業對國民經濟的貢獻率很高，我國房地產業對國民經濟的貢獻率為1-1.
5個百分點，也就是說目前我國8%的gdp增長速度中，有1%-1.5%是由房地產業貢獻的。
3、房地產業的發展具有地域性
房地產是不動產，當某一地區的房地產市場供求失衡或不同地區房地產**存在差異時，不可能象其它商品一樣，通過房地產在地區之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。房地產市場的供求狀況主要受當地經濟發展水平的影響，若某一地區經濟發展水平高，相應地當地居民收入水平也高，從而當地的房地產市場的需求就大，房地產**就高，當地的房地產業就會呈現出良好的發展勢頭。
二、房地產市場需求分析
目前，我國房地產業的市場需求存在以下特點：
1、市場需求開始回公升。近兩年來，在**擴大內需和全面推進住房制度改革等巨集觀經濟政策的引導下，我國房地產銷售擺脫了前兩年徘徊不前的局面，出現高速增長的形勢。2023年1-10月，全國商品房銷售面積為8249萬平方公尺，同比增長36%，預計全年商品房銷售面積增長率會在30%以上。
2、個人消費成為市場需求的主體。
三、房地產市場面臨的問題
改革開放以來，我國房地產業從無到有，發展很快，房地產業在取得有目共睹的成績的同時，也存在許多問題。特別是90年代初的盲目過熱投資，給房地產業今後的發展留下巨大的隱患，歸納起來，我國房地產目前面臨的主要問題有以下幾方面：
1、商品房**過高，超過了中國普通居民的承受能力。
造成商品房**過高的原因是多方面的，商品房**中主要包含商品房成本、稅收和開發商利潤三個方面，其中商品房的建造成本是影響其**的主要因素，前面我們己經論述過，商品房成本中建築材料和建築安裝費佔總成本的33%左右，土地購置費佔28％，各種配套設施建設費佔26%，其它各種費用佔13%，在上述成本構成中，土地購置費和其它各種費用過高是導致商品房成本過高的主要原因，從土地購置費來說，由於我國大部分土地使用權並非通過招標而獲取，許多開發商取得的土地開發權經過了層層的倒賣而使得成本高企；從稅費來看，**向開發商徵收的名目繁多的各種費用是造成商品房成本過高的另一重要原因，許多地方**通過各種名目來收費，如規定開發商必須去一些**部門開設的服務部門檢驗、評估，從中收取高額的服務費。
2、商品房積壓日趨嚴重，許多開發商不堪重負。
今年以來，雖然全國空置房的增長速度已經放緩，但空置房總數仍然偏大，全國商品房積壓已達8000多萬平方公尺，按每平方公尺1800元左右的平均售價計算，共佔壓資金1440億左右。商品房積壓對開發商造成的損失主要表現在以下幾方面，其一，積壓房占用了大量資金，使得開發商缺乏流動資金周轉，許多開發商甚至陷入了無法運轉的狀態；其二，積壓房占用的大量資金增加了開發商的財務費用；其三，積壓商品房帶來了很大的政策風險。由於開發商60％以上的資金都是通過銀行貸款來解決的，大量的商品房積壓增加了銀行的呆帳，近兩年**為了消化積壓商品房，降低銀行風險，準備採取一些措施，如將積壓商品房按經濟適用房來銷售，這樣會使開發商基本上無利可圖，甚至會虧損。
商品房積壓主要是由於房價過高而使得有效需求不足引起的，目前我國城市人均住房面積只有9平公尺左右，房價過高使得我國房地產業出現了大量商品房積壓和大量城鎮居民的住房需求得不到滿足這樣互相矛盾的現象。另外，前幾年房地產公司開發的商品房結構不合理也是造成積壓的一重要原因，高利潤的高檔寫字樓和商業設施專案開發量過大，據有關資料反映，北京市現有寫字樓和在建高檔寫字樓已足以滿足14年的需求，在住宅開發上，許多開發商也偏重高利潤的高擋公寓、別墅開發，造成這部分住宅大量積壓。
四、房地產業發展的輔助體系將更加完善
1、房地產金融將不完善和發展。
房地產業是乙個資金密集型產業，金融的介入是房地產業發展必不可少的條件。
房地產金融一般可分為開發信貸和消費信貸，就中國目前情況來講，這兩種房地產金融業務發展的很不均衡。開發信貸業務開展的時間比較長，業務量也比較大，有效地支援了中國房地產業的發展，但消費信貸的發展卻還是近一兩年的事。隨著福利住房制度改革的推進，中國房地產市場的需求主體逐漸由集團向個人轉移，住房消費信貸對房地產市場發展的重要作用日益顯現出來，各大商業銀行紛紛推出以個人住房抵押貸款為核心的住宅消費信貸業務。
2023年5月人民銀行公布《住宅擔保貸款管理試行辦法》，不僅給按揭業務提供了法律依據，對房地產金融也是一大突破。從當前按揭業務發展現狀看，還存在貸款時間短、貸款比例低、擔保方式單調、風險迴避不夠的缺陷。可以預計，隨著中國房地產市場的進一步發展和住房制度改革的不斷推進，房地產消費信貸業務必將有迅速的發展，近期可以預期的是擔保方式可能會有較大突破，如試行二次擔保和引入保險機制。
中國房地產行業季度分析報告d
要點提示 2004年房地產投資增長幅度逐月降低，1 6月份增長幅度已經低於2002年和2003年同期的增長水平，表明自去年以來國家採取的一系列控制投資高速增長的政策措施已初見成效。1 6月份，全國房地產開發企業資金 增幅比一季度降低20.4個百分點，特別是流動資金貸款逐月負增長。在資金 中國內貸款和...
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