自97年以來，中國商品住宅市場進入了快速發展階段，雖然期間伴隨著行業政策的變化，新屋成交量和**時漲時落，但仍處於向上大趨勢當中，而伴隨著成交量和**不斷創新高，關於成交量和**泡沫的質疑不斷增強，對房地產行業拐點的關注度也在持續的提公升；本文嘗試從經濟發展以及自身發展的歷史規律中尋求未來40年我國住宅市場發展的軌跡，從而有助於更好的理解地產行業的短期波動和長期趨勢。
全國新建商品住房市場**
全國層面看，交易量在2010-2023年間增速較快，2023年預計約7億平方公尺，高峰出現在2023年，接近12億平方公尺，此後交易量穩步回落，2023年後將穩定維持在每年6億平方公尺的水平。
各級城市看：一線城市交易量高峰已過，2023年後降至年均1500萬平方公尺，2023年後因舊房公升級，交易量將有小漲；二線城市交易量目前已處於高位，未來5年有小幅增長空間，2023年達到年均1.8億平方公尺高峰，此後市場逐步回落，2023年之後穩定在8000萬平方公尺；未來10年三線城市交易量潛力巨大，2023年將翻倍至年均9億平方公尺，此後逐步回落，2023年後市場穩定於4億平方公尺；四線城市交易量也有較大增長空間，2015-2023年間市場均在高位執行，高峰可能出現在2030-2023年，年均交易量1.
6-1.8億平方公尺。
全國層面看，交易額未來將持續增長，其中2010-2023年間增速較快，以2023年交易額3萬億元計算，2023年和2023年交易額將分別接近8萬億和超過11萬億。若以2023年不變**計算，交易額在2023年後將穩定在年均6萬億元。
各級城市看：若不考慮通貨膨脹因素，各級城市交易額均持續增長，其中
三、四線城市增速較快。若以2023年不變**計算，一、二線城市交易額將分別穩定在3000億和8000億元；三線城市交易額增速最快，2023年後穩定於3萬億元；四線城市交易額在2023年之前穩步提高至8000億元，此後也趨於穩定。
全國層面看，新建商品住房平均**穩步上公升，2023年之後增速放緩，達到每平方公尺2萬元。若以2023年不變**計算，住房**在2023年達到每平方公尺10000元的高峰（實際住房**約20000元），約為2023年的2.5倍，此後
**漸趨平穩。
各級城市看：一線城市實際住房**在2023年之前均呈現**態勢，但**速度逐年下降，峰值年份實際住房**約3.5萬元/平方公尺，此後趨於穩定；二線城市住房**自2023年起呈現快速**趨勢，2023年達到每平方公尺25000元的高峰，此後小幅回落；三線城市住房**快速增長期始於2023年，高峰推遲至2023年，達到20000元/平方公尺；四線城市住房**在2023年之前較為穩定，此後方進入加速期。
未來住房**變化與人均gdp增長的關係
若不考慮通貨膨脹因素，住房**軌跡與人均gdp軌跡基本相近，但相對增長速度時有差別。就全國而言，2023年之前，全國住房**增速將略高於人均gdp增速，2023年起這種趨勢逐漸弱化，至2023年前後，住房**增長速度將慢於人均gdp，甚至出現相反的趨勢。
各級城市也表現出類似特徵。仔細觀察可以發現：總有一段時期，城市住房**增速明顯快於人均gdp增速，這段時間往往出現在住房市場發展初期、家庭住房需求及實物資產投資需求強勁的時候，一般持續10-15年，這是乙個住房**泡沫積累期；而後住房**增速放緩，甚至出現下降，這又是乙個去泡沫過程。。
上述現象在很多發達國家都曾經發生過，例如美國、英國和日本。從中可以得到乙個顯著規律：長時間維度來看，不考慮通貨膨脹的住房**變化軌跡與人均gdp變化速度接近；短期維度上二者可能發生偏離，泡沫積累階段所積攢的泡沫成份越高（表現為相對人均gdp軌跡的偏離越大），去泡沫階段住房**的**空間相對越小、下降空間相對越大。
推論：2023年：市場處於峰位，主看三線城市。承接前期市場熱漲，本期市場達到峰位。一線城市交易量穩定，**仍有小漲空間；二線城市交易量下降，但價
格漲勢不減；三線城市交易量全面爆發，**漲勢明顯；四線城市仍較平淡。
2023年：市場熱漲後期，主看三線城市。一線城市量價穩定，市場進入成熟期；；二線城市房價漲勢減弱，交易量繼續下探；三線城市交易量仍處高位，且**漲勢更強；四線城市市場溫和發展。
2023年：市場降溫，三線城市仍有表現。一、二線城市量價穩定執行，二線城市市場進入成熟期；三線城市交易量開始下滑，但房價仍然看漲；四線城市量價繼續溫和上公升。
2023年：市場進一步降溫，四線城市有亮點。一、二線城市量價穩定執行；三線城市交易量繼續下探，房價**勢頭顯著下降，市場開始向成熟期過渡；四線城市量價齊聲，成為同期全國市場的唯一亮點。
2023年：市場全面企穩，無新增長點。一、二、三線城市市場穩定執行；三線城市市場進入成熟期；四線城市交易量下降，但房價仍有**空間。
2023年之後：市場全面進入成熟期。四線城市量價企穩，市場也步入成熟期。
全國範圍內將不再有大規模的住房建設，二手房成為市場絕對主體，房價變化將更多地取決於巨集觀經濟和資本市場變動，個別城市、個別型別的房地產物業可能受到資本炒作而表現出**大漲大跌，但長期來看住房**（剔除通貨膨脹）將趨於平穩。
中國房地產行業分析
一 房地產行業特徵分析 1 房地產業的發展具有週期性 房地產業是進 產 地產的開發和經營的基礎建設行業，屬於固定資產投資的範疇，受國家巨集觀經濟政策的影響非常大，因此，同國民經濟的發展具有週期性一樣，房地產業的發展也具有週期性。從圖1可以看出，從86年到98年，商品房銷售額呈現出劇烈的波動，顯示出一...
中國房地產全案策劃公司排名
中國房地產策劃 機構排名前十 由專業機構評選出的地產策劃 房地產行業領導品牌榜中榜之中國房地產策劃 品牌價值top10 2012 新鮮出爐，如下所示 1.易居中國 中國房地產現代服務領域中同時擁有兩家美國上市企業的公司,行業著名品牌,易居 中國 控股 2.同策 領先的房地產服務企業之一,上海市著名商...
中國房地產市場分析報告
reico工作室 2010 2011年度中國房地產市場報告 的內容太多了，無法全部 而國十條 國八條似乎並非針對於整個房地產市場，而只針對於住宅市場，根本不關心商業 辦公樓等其他內容。有次可知，國十八條的 醉翁之意不在酒 既不是因房地產業的投資過高而導致整個巨集觀經濟過熱，也不是房地產業的資產 推動...