我國房地產開發10多年，在全國大中小城市都在開發建設眾多的專案，其中很大一部分專案是由著名的開發商和著名的建築大師完成的。但是，就目前已完成的專案而言，我們看到的效果並沒有想象的那麼美好，這究竟是什麼原因造成的？
縱觀房地產開發專案，開發單位對建築師的評價：「設計千篇一律，缺乏創造力，意念落後，沒有地域感、新鮮感和時代感。」而設計師則對房地產商的評價是：
「實施別人的原始創意、情思和預謀、為個別人莫名的觀念拐扭自己的建築。」在現實中，當設計出現問題，或者設計未達到預期的目的時，建築師往往成了批評物件。這是因為，只有設計師才是專業的設計者，設計人員應該負設計的責任。
在房地產開發的實踐中，常常可以碰到「乙個好的規劃設計方案，為營銷預設了賣點和賣相」、「乙個設計方案害死乙個專案」的情況。為什麼會出現後一種情況呢？究其原因，大體有兩種，一種是設計公司自己沒有專業能力，「天下設計一大抄」，平庸淺陋，敷衍塞責，做出低下水平的作品；另一種是開發商自以為是，獨斷專橫，聽不進專業意見，完全不尊重設計院，把設計師當作一支筆，讓他怎麼畫就得怎麼畫，最後的結局是專案失敗，設計師承擔罪名。
從房地產開發營銷角度來看，乙個規劃設計方案的好壞，在很大程度上決定著乙個專案的成敗命運。那麼，我們怎樣去審視乙個規劃設計方案？評價分析乙個規劃設計方案，出發點是什麼？
一、 規劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，業主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年負責。
許多規劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區主入口在主幹道上，人車混流；而主入口旁邊不遠又是乙個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區主入口，可以想象將來小區業主的車輛出入會遇到多少麻煩！把車輛入口改為另乙個地方，做到人車分流。
這些細節看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閒視之。「規劃方案無小事」，乙個細節留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節就顯示出設計師有沒有從使用者的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發做設計，犯了一條大忌。
二、 設計必須符合專案定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。專案定位是乙個專案的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領社群，價位適中，檔次中等，但如設計院做出了乙個出人意料的中庭園林景觀設計，作出幾千上萬平方公尺的中庭，在裡面布置乙個完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個水幕牆，這就完全是頂級豪宅的景觀設計。
每平方公尺的造價要幾百元，而物業管理的運轉費用更高得可怕，這樣的小區，向業主收取的物業管理費是很有限的，而水景的運轉費用，一年就需付出幾十萬元！誰來承擔這筆費用？最終就成了汙水池。
三、規劃設計應該充分考慮將來物業管理的方便。現在物業管理已經成為樓盤專案成敗的乙個重要方面，「買不買房看環境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。」以前設計方案是不考慮物業管理的，而現在策劃專案時就必須提前考慮物業管理的各種問題。
如以乙個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅。設計師的想法很簡單：讓別墅的業主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。
他沒有考慮到：這個湖不是別墅業主獨享的，而是小區全體業主共享的，那些住在多層的業主要去湖邊散步遊玩時，都要從別墅前走過才能到達湖邊，別墅的業主經常受到這種門前屋後紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。
四、 設計在條件許可的前提下，應該盡量考慮專案營銷的方便。營銷在規劃設計上有兩個基本要求，乙個是賣點，乙個是賣相。賣點要實在，如最大的賣點是戶型設計，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向於實用化，中戶型基本上以大廳小房為主，大戶型通過增加房間數目、強化功能空間的手段達到效果；戶內公共走道、室內走道、樓宇邊角等公共空間減少，比以前更講究如何充分利用每一寸空間；功能設計更趨完善。
（1）、主人房帶衛生間，已成為中大戶型設計的必須配備條件；（2）、工作陽台的設定，應合理、方便；（3）、書房、兒童房、健身房、衣帽間等配套，使室內生活豐富多彩，居家舒適；（4）、玄關的設計，增加戶內空間層次，與生活水平提高的社會現實相吻合，使入室更衣、換鞋等新風尚變得可能，促進居家健康化、安逸化。功能分割槽必須明顯：（1）、確立三大分割槽理念：
動態靜態分割槽、工作空間和生活空間分割槽、公共和秘密空間分割槽在設計中貫徹；（2）、打破平面廳室劃分的傳統，利用突出的邊角、台階、隱行走道等進行空間劃分，使空間層次感更強，空間變化更大。戶型設計更貼近人性。設計觀念的變革：
（1）、朝向觀念的變革，不必再追求戶戶朝南，景觀與朝向同樣重要，在戶型設計中更關注景觀方向而不是南北方向；（2）、需求觀念的變革，從人口構成確定居住空間，必須注重安全第一。「先做賣相」的觀點，堅持要求專案開盤時必須完成乙個漂亮的小區大門、一條主軸景觀商業大道、一處中心園林、乙個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房等。現在許多專案在樓房建好之前，先做好環境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。
開發商只有完成銷售才能實現利潤，因此不得不要求設計規劃工作也為營銷服務。
五、 規劃設計除了遵循專業規範以及技術要點之外，還應盡量考慮中國傳統建築景觀學說的基本禁忌。一般來講，容積率、建築密度、綠化率等技術要點都是規定死的，只能在這些前提下做規劃設計。但傳統建築景觀學說，很多設計師都不大了解，所以經常在這方面出問題。
另外，在樓盤規劃和戶型設計方面，關於路沖、角衝、門衝等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關鍵在於設計師必須懂得這些基本禁忌。一般來說：「乙個專案成敗的70％在於前期策劃。
」這個前期策劃中，所有關於專案定位，目標消費群定位、**定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規劃設計方案裡體現出來。開發商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規劃設計方案中。所以在規劃設計方面精益求精，是保證專案成功的必備前提。
許多專案在規劃設計上費了兩三年的功夫，最後一舉成功，絕對不是偶然的。
六、開發商與建築商的關係在市場經濟環境下，發展商面對的是使用者市場，發展商要迎合使用者的口味；建築師面對的是開發商的市場，建築師自然要迎合開發商的口味。建築師是開發商的設計顧問，在均衡開發專案與社會、經濟、城市、技術、環境等各方面為開發商定位平衡點；開發商也是建築師市場顧問，在提供精確的市場化對建築設計的要求後，使建築師的創作最終切合使用者需求的脈搏。
七、發展商與建築師的交流發展商與建築師在相互信任、彼此依賴的基礎上著重注意如下：建築師必須加強口頭表達能力，增強理論知識；建築師必須有組織協調能力，並在設計過程中記錄下所有重要的談話內容、方能明確發展商的觀點和意圖； 開發商應當給予相應寬鬆的創作環境，應尊重設計的專業性，不要盲目加以意見，左右設計師。限時間、趕進度的設計難出精品；發展商缺乏審美觀難出精品；建築師缺乏對市場認識和了解，難出精品；發展商對建築高度干預太多，難出精品。
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