顧菁西寧匯吉匯吉房地產開發****
青海西寧
810000
摘要：成本管理是房地產開發專案管理的重點內容。房地產開發專案具有高風險性、高收益性、高投資性及投資期限長等特點，加強房地產開發專案的分階段及分步驟管理對實現專案目標及企業綜合效益具有重要作用。
本文簡要分析了房地產開發專案中存在的問題及原因，並在此基礎上提出了房地產開發專案全過程的成本管理辦法。關鍵詞：成本管理；房地產；專案
中圖分類號：tu7文獻標識碼：a文章編號：
近年來，我國房地產業的發展速度日益加快，目前，房地產已成為了我國國民經濟的支柱產業。房地產市場日益規範化，但市場競爭也愈演愈烈，在房地產開發專案中，企業必須採取科學有效的成本管理辦法，以提高房地產企業的經濟效益，促進企業的發展。房地產開發專案具有高風險性、高收益性、高投資及投資期限長等特點，這就決定了房地產開發專案成本管理具有高難度性。
成本管理在一定程度上體現了企業的經營管理水平，加強房地產開發專案的成本管理不僅有利於提高企業經濟效益，對企業綜合效益均有重要意義。
一、房地產開發專案成本管理存在的問題（一）專案開發成本管理認識不足
在房地產開發專案中，長期存在「重規模輕效益」、「重數量輕質量」和「重過程輕決策」等觀念，在開發過程中，過分強調開發專案的規模大小，甚至以開發規模作為衡量房地產開發企業實力以及領導能力的主要指標，而忽視了其在生產效益中的規模。此外，部分企業開發的土地是通過各種模式或者其他的非市場途徑所獲取的，成本管理認識不足。
（二）缺乏科學的成本管理辦法
部分房地產開發專案中，成本管理僅僅被認為是控制單項成本的工作，比如規劃設計成本、土地成本、配套設施成本等，對這些成本的管理只是在審核撥付時簡單地進行控制，但在專案選址、規劃設計以及定位包裝過程中，缺乏有效的管理措施，給專案施工及銷售過程的成本管理造成了很大的困難。成本缺口使得企業不斷地設法堵塞成本漏洞，而對成本漏洞的預防缺乏有效的措施，企業步入債務的惡性迴圈中。
（三）缺乏有效的成本監督機制和激勵機制
房地產專案的開發周期較長，所涉及的成本範圍較廣，使得成本管理制度的貫徹落實存在較大的難度，很多企業的成本管理缺乏監督機制和激勵機制，員工的成本控制積極性不高。
二、加強房地產開發專案成本管理的策略（一）明確成本管理戰略
科學合理的成本管理戰略是房地產企業經營戰略的關鍵部分，應貫穿經營活動的全過程，在經營管理過程中充分重視成本管理問題。首先，企業成本管理戰略的目標要立足於使用者的滿意度，從而全面提高專案的市場價值。近年來，房地產行業的市場競爭日趨激烈，使用者的需求也在不斷提高，如何滿足不同層次使用者的需求已成為房地產開發專案成功的保證。
與其他建設專案不同，房地產專案具有商品性，因此，其**同其他大多數商品一樣具有差別性和地域性。通常，成本越低，企業的**就越有競爭力。但成本結果實際上是由使用者對企業產品的認可度和滿意度來決定的，因此，在房地產開發專案成本管理中，必須立足使用者的滿意度，才能贏得更大的利潤。
其次，房地產專案的成本管理實際上是從時間以及空間上所開展的業務過程，具有動態性。傳統的成本管理主要是對企業內部資金在運動過程中產生的價值消耗進行管理，但成本管理實際上是乙個動態的過程，它不僅僅是對某一時間點上專案成本的管理，還應貫穿專案開發的整個過程，因此，專案成本管理具有空間性。房地產專案成本管理應貫穿專案開發的全過程，不僅是尋求成本優勢資源降低生產成本，更要注重開發各個環節的優化，保證開發過程的連續性。
（二）加強房地產開發專案全過程各階段的成本管理1、專案的決策階段
在房地產專案的決策階段，成本管理主要包括專案前期規劃費用、可行性研究費以及土地費等。尤其是土地費用，約佔房地產總成本的20%-40%左右，因此，應重點控制房地產開發專案的土地費。房地產開發商對成本的控制主要取決於兩個方面，一方面是當地**對於土地的**能否維持乙個動態平衡的局面，另一方面是通過各種關係和正當的手段來獲取較低**的土地。
在這個過程中必須著眼城市發展及城市規劃建設，做出正確合理的決策，才能保證投資效益。2、專案規劃及設計階段
在房地產開發專案的規劃及設計階段，成本管理主要包括招標費用、設計費用以及地
質勘查費用等。設計費用所佔的比例通常在成本總數的1.5%-2.
0%左右，雖然所佔比例不大，但直接關係著工程造價，且影響程度在75%以上。專案設計質量直接關係著施工階段的投資規模，同時也影響專案在銷售期的經濟效益，決定了專案的產品是否符合消費者的需求，也就決定了產品可以為公司帶來的收入。在確定投資決策以後，必須加強規劃設計階段特別是設計任務書、設計過程、設計成果評審優化和設計變更四個環節的成本控制。
在總體設計規劃階段，可以採用設計招標，將設計方案與工程造價充分地結合在一起，擇優選擇方案設計單位及建築設計單位，在確保建築造型美觀、質量較高的同時，確保造價的合理性。但單體設計階段，則應充分分析市場在一定時期內的需求，在技術分析及經濟分析的基礎上開展應用價值工程，將工程功能細化，並去除不必要的功能，重點控制造價較高的工程。同時，完善對設計人員的激勵機制，以提高設計人員的工作積極性和責任心，以便更好地控制工程造價。
此外，還應加強設計出圖前的一系列審核管理工作，盡量將工程變更控制在專案開工前。在專案設計階段，可委託監理單位對設計進行監理，確保工程的安全性、技術性、周密性和經濟性，從而減少或者避免設計不合理或者設計失誤導致投資損失。3、專案施工階段
在施工階段，加強專案質量管理及施工安全管理是控制額外支出的重要手段。第一，可通過公開招標的方式選擇具有相應資質和經驗的監理單位，對工程的技術質量全面監管，同時也可協助業主進行成本管理，有效控制成本的支出。第二，應選擇較好的承包企業，選擇施工工藝先進、**合理、工期較短、技術力量雄厚和社會信譽較好的施工企業，以有效縮短工期，並節省工程造價。
第三，簽訂合同時，應明確合同內容，根據建築市場情況、建築行業的相關標準、規範以及專案建設過程中可能出現的合同糾紛問題，以法律的形式確定合約。第四，加強工程變更簽證管理、監督以及審核，確保建立及甲方現場代表的簽證，並由開發商的成本管理部門核實。第五，應加強材料及裝置成本控制。
加強市場**調研工作，做好材料及裝置的採購、驗收等，確保質量和**合理。第六，加強現場安全管理，建立健全安全管理對策及辦法，加強現場人員的安全意識，加強現場安全管理和安全事故防範措施，及時發現並處理安全問題，盡量避免安全事故的發生。
4、專案竣工結算階段
在專案竣工結算階段，所有結算工程均必須按照設計圖紙以及合同規定完成，並且應驗收合格，對於取消專案應有相關手續，並在結算中將其扣除。同時，應嚴格執行投標
單價或者簽證**，同時與合同檔案進行對照。應嚴格按照相關協議以及合同內同，合理地確定優質獎和工期獎等相關的費用。應建立健全並嚴格貫徹落實工程的結算複審制度以及尾款會簽制度，以確保工程結算的質量。
最後，應正確地處理索賠費用。5、銷售階段
房地產專案的銷售與建設幾乎是同步進行的，為確保專案具有較高的銷售量，同時使消費者感知到該項目的公升值趨勢及空間，應具有較佳的銷售方式及手段。大部分開發商會委託專業的銷售機構進行銷售**，因此，應加強銷售階段的成本控制，主要包括銷售**、銷售廣告以及策劃樓書等費用。（三）完善成本管理制度優化成本管理系統
實施成本管理戰略必須要有完善的成本管理制度體系。房地產開發的成本管理是一項複雜的系統性的工程，在實施過程中會涉及不同單位、部門或者個人。因此，開發企業應按照市場化的要求完善企業內部成本管理相關制度，以最大限度地降低人為因素對專案成本的影響，從而提高成本管理績效。
應建立實時有效的監督機構，按照既定目標及相關制度，在重大決策、合同簽訂、人事任免、資金使用等各個環節中發揮監督管理作用。可通過建立科學有效的激勵制度，全面激發員工的工作積極性、主動性和責任心，以提高成本管理水平和成本管理效益，以進一步提高企業效益。同時建立高效的成本管理系統，將企業的目的和任務轉化為目標，對開發成本實行目標管理，加強目標制定的科學性和合理性、目標分解的明確性以及目標實施的可控性，通過對估算、概算、預算、合同、合同執行的管理，將動態成本與目標成本進行比較，找出差異，最終達到對成本進行動態控制的目的。
三、結束語
在競爭日益激烈的今天，房地產企業要想提高自身綜合效益，實現可持續發展，在專案開發中就必須加強成本管理。房地產成本管理應堅持全員參與和全過程控制，並建立完善的成本管理體系，加強專案全程的成本管理、監督和分析，為企業制定並調整銷售策略提供可靠依據，從而使企業獲得更大的社會效益和經濟效益，並增加企業的核心競爭力，促進企業的良性發展。參考文獻：
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房地產開發專案成本管理
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