*敢於承擔責任對工作認真負責的
*無建設主管部門不良記錄的監理公司
③總工辦學習熟悉建築高層施工規範，鍛鍊自身能力，在施工管理過程中能起到有的放矢的作用，更好的作好控制協調工作。
④配合監理公司對施工單位作好監督管理工作，為監理公司樹立堅強的後盾，充分調動監理人員的積極性，更好的為我方服務。
⑤嚴格合同管理，對所達到的質量要求嚴格控制。
⑥作好主體隱蔽驗收工作，防止工程主體留下質量隱患，提倡監理旁站制
⑦作好廚衛間防水、水電等後期工作，減少維修率，提高客戶滿意度
⑧對易出問題的工程部位提前做好細化防範方案。
⑨定期召開工程技術專題會，加強內部溝通，及早解決問題於萌芽之中。
三、投資控制
1、綜合制定出控制總專案造價成本的基數。
參考以往資訊，彙總一期、二期造價成本資訊，分部門分類整理作為三期成本控制的依據。
①總工辦造價控制成本：（以下為以往承包資訊）
*前期地質勘察：二期60元/公尺；三期53元/公尺
*白蟻防治：2.5元/公尺2
*地基處理：二期單樁樁長13公尺，施工單價64/公尺，高強預應力混凝土管樁（ф400×95）材料單價78元/公尺
*工程主體：1100—1200元/公尺2
*外網配套（煤氣、水電接入、有線電視、管道等）300元/公尺2
*景觀工程：140元/公尺2
*商品混凝土：；如果為了趕工期，使用商品混凝土；如果為了節約開發成本，建議部分使用或不使用，當然還得考慮專案辦手續辦理的難度和公司整體營銷策略的整體程序及銷售資金回籠程度。視具體情況而定。
（用商品混凝土和不用相差50天左右工期）
總量；三期混凝土總量約4.5萬 m3，
c20：280元/m3；c30：330元/m3；現場施工攪拌c20：188+16.9；c30：216+16.9；差價：90元/m3左右
總差價：4.5萬×90元/m3=405萬
建設局費用和罰款；補給攪拌站費用2項合計計畫約80萬
還差325萬
決策是否用商品混凝土？同公司發展戰略相一致：是求速度盡快占領市場，銷售資金盡快回籠；還是暫時節約325萬成本？
②專案辦前期手續成本：各項手續費用。
③銷售部成本：營銷策劃宣傳費用（廣告、樓書等）、銷售提成。營銷策劃方面：
1、宣傳方式：報紙、風景片、樓書、展覽會、新聞發布會、標牌等，2、制定總營銷策略，何時以何種宣傳方式推出。能起到良好的效果。
有乙個統籌安排；每個階段都有不同的內涵和主題3、有創新的營銷建議：如請乙個有名的跳水運動員，贈其一套房子，讓其允許作為我方形象代言人。小區景觀水景和游泳池較多，在游泳池旁邊做乙個跳台；小區建成後平時舉行游泳比賽。
在廣告語中加上一句：你想體會與名人一起游泳的感覺嗎？想必具有購房的煽動性。
4、推出極具震撼力的廣告宣傳語：如萬科天景花園宣傳語：「深圳住宅的明天」。
聯想集團的：「如果失去聯想，世界將會怎樣」。像這類廣告語都是萬科和聯想自己想出來的，只有自己才能體會本身專案的賣點和價值觀念。
④材料部採購成本：材料成本（主要指甲供材料）
2、確定銷售收益
定出三期銷售價位便於以後進行成本核算。比較投入與產出。事先確定利潤空間。實施過程中及時進行調整。財務是不可缺少的重要一環。現在都講究部門整和和專案化運做專案。
3、確定變更程式流程，防止隨意變更增加成本
4、嚴格控制設計投資；深圳設計院圖紙設計完畢後，審核圖紙及概算，在設計階段運用價值工程的概念合理規劃成本。
四、進度計畫
1、合理安排前期手續進度（見總部批件表），總部要求2023年7月18日開工
2、前期階段：平整場地；地質勘察；配合專案辦辦理手續；商品混凝土合同、白蟻防治合同及實施；審查設計圖；標高的確定、地基處理、施工工期的確定、監理招標；施工招標；規劃放線，臨水臨電的接入；公安局宿舍段道路修建；該階段進度待修繕。
3、春節上班後，首先進行白蟻防治合同的簽訂、地質勘察合同的簽訂、商品混凝土合同的簽訂、天然氣合同的簽定；為專案辦跑前期手續作好鋪墊；以上工作計畫2023年5月1日前完成以上事項，簽定合同後就算閒置1個月，也不能出現到使用時因程式問題耽誤工作。
4、主樓施工階段：2023年7月18日-2023年5月31日主體階段；
2023年7月18日—7月31日臨建搭設、基礎開挖
8月1日—9月1日基礎施工
9月1日—2023年4月31日主體23層施工（按每層10天計，其中基礎檢測及基礎驗收10天）
5月1日—5月31日主體驗收階段；
2023年6月1日-2023年10月1日主樓裝修階段
5、配套施工階段：2023年10月1日—2023年1月31日
6、景觀施工階段：2023年2月1日—2023年5月1日
如2023年7月18日開工日期延後，其餘時間相應順延。建議銷售交房日期在開工日期後22個月
五、人員計畫
1、三期應配備人員：經理a、土建工程師2名、王明中、黃永仁、於洪波、1名景觀工程師
2、人員分工：
經理a 負責總協調及處理日常性事務
土建甲負責酒電公寓及1棟樓土建和社群內土建雜事
土建乙負責其餘3棟樓土建
水暖甲負責整體三期給排水及消防方面
電氣甲負責其餘3棟樓電氣
電氣乙負責酒電公寓及1棟樓電氣和檔案行政性事務
景觀ⅹ 負責
二、三期景觀、入口處景觀、一期景觀調整
3、隊伍建設
①建立與業績考核相應的獎罰機制（得公司支援）
②加強公司企業文化核心理念的灌輸，消除拜金主義、個人主義、工作腐敗主義。
③每月定期開展專業技術討論會
④適當時候開展相應專業培訓，提高管理班子素質
⑤加強內部溝通，防止各專業人員各自為是
⑥加強外部溝通，防止因為部門不協調影響專案程序
六、內外溝通
①與總部人員的溝通：
前期工作：安排專人與總部總工辦聯絡，當前緊要問題1、督促總部住宅集團讓深圳設計院盡快拿出三期報建方案，專案辦才能開始三期專案的前期手續工作，報建方案經規劃局批准後，才能進行地質勘察工作。2、完成三期的設計交接工作，作好平穩過度。
3、以後施工階段遇到需總部總工辦解決問題再及時聯絡。
②與分集團領導溝通：及時制定出三期專案計畫，安排工程進度，說明質量目標、成本情況。便於上司及時了解情況，作出英明決斷。
計畫每月寫乙份績效報告，匯報專案正在進展情況，存在問題及解決辦法，專案今後工作安排。
③與分集團各部門的溝通
專案是乙個整體，工程施工不僅是總工辦的份內職責，同時涉及到材料部門、預算部門、專案辦前期，各部門只有緊密配合，才能達到良好效果。
專案前期總工辦配合專案辦工作：
1、配合專案辦總規報批，同深圳設計院協調，提出工程技術方面的意見，盡快將總規拿下，便於其他手續的辦理和各項工作的開展。
2、施工圖審查前期階段，配合專案辦作好具備審圖的條件，提前簽好白蟻防治合同、商品混凝土合同、天然氣合同
3、施工圖審查階段配合專案辦解答建設行政主管部門提出的疑問，盡量使我方的施工圖少做調整。
4、招標備案階段，配合專案辦辦好監理招標、施工招標等重大招標事項，提供相關資料。
與材料部門的協調：
1、待深圳設計院施工圖紙完畢，各部門碰頭一致後，將甲供材料列清單交於材料部門，讓其及早詢價。
2、盡量在施工階段及早尋價，不至於影響三期工程進度
④與設計院、監理單位的溝通
設計方面：1、從總部接手深圳設計院後，作好與該院的溝通，督促其盡快完成施工圖紙。並在設計圖紙完畢後，同設計院溝通協調作好設計階段投資控制；2、搞好深圳設計院和景觀設計公司三期的協調工作。
使景觀設計公司盡快找到三期專案的切入點。盡早完成三期專案的景觀設計（在不影響二期景觀設計的前提下）
⑤與x市建設行政部門的溝通
⑥與各施工單位的溝通
七、風險管理計畫
1、資金斷鏈
這是最大的風險，萬科總經理郁亮和順馳董事局主席汪浩**以前都是財務總監。最能說明這一點，資本運營是房地產行業的重中之重。
考慮公司現有資金及總部支援資金還是分公司自己自足。開工13萬平方公尺。總體需要資金2.
6個億（130000平方公尺×2000元，主樓按1500元/m2，配套及景觀按500 m2）。主樓主體按總造價的50%計，主體封頂需要130000平方公尺×1500元/m2×50%=9750萬元。主體封頂後可取得預售許可證，可大面積回籠資金，如每家墊資1000萬，實際周轉資金需5000萬即可；考慮到公司人員工資基本開支和日常消耗及主體封頂後銷售可能不暢等不利因素，籌措資金保守一點7500萬即可。
①資金緊張寬鬆情況下，酒店公寓1個施工單位，剩下每4幢樓乙個施工單位，這樣3個施工單位；這種風險較大方案②資金緊張情況下，酒店公寓1個施工單位，其餘每2幢樓乙個施工單位，這樣5個施工單位；
2、進度風險：
①合理安排前期手續辦理，開工時間確定後，嚴格按照安排執行，遇見不可控制因素及時調整。
②注重細節，防止因公司程式誤事，提前計畫好程式需要時間，合理安排。
③選擇有資金實力、質量優質的施工隊伍，招標是其中關鍵一環。招標檔案中應明確標明某些細節。現正在編制三期招標檔案及修繕二期合同某些不適宜的地方。
八、採購管理計畫
主要材料的明細（哪些屬於甲供材料），主要取決於資金是否充足，電梯肯定是我方提供（因為電梯**不好確定，且品牌較多），主樓其他材料主要有塑鋼窗、商品混凝土、外裝塗料、防盜門、鋼材、水泥等，需要定一下，便於材料部提前進入市場，早做準備。
建議各部門（總工辦、專案辦、材料部、預算室、銷售部等相關部門）都提前做計畫，然後整和成乙個三期專案總計畫，在計畫階段就達成共識，便於以後有效執行。
年度某房地產公司培訓計畫
2011年度培訓計畫 摘要在2010年度培訓需求調查分析的基礎上，結合公司的經營戰略和實際工作情況，確定了公司2011年度的培訓工作重點是 1 引入內部培訓師培訓課程，逐步建立乙隻 自己的內部培訓師隊伍。2 在公司戰略人才培訓方案的基礎上，引入系列課程，採用多種方式，著力提高中高層管理人員的管理技能...
房地產公司專案運營計畫
目錄一 專案範圍 2 二 專案經營計畫 3 1 開竣工面積計畫 3 2 銷售利潤 3 3 經營利潤及報表體現 4 三 專案開發總體計畫 5 1 專案開發計畫 5 2 完成專案開發計畫的難點及應對措施 6四 設計計畫 7 1 設計計畫 7 2 設計跟蹤服務 8 3 設計費支付計畫 8 五 工程計畫 9...
某房地產公司制度
津市博聯置業 管理制度 為加強公司的規範化管理，完善各項工作制度，促進公司發展壯大，提高經濟效益，根據國家有關法津 法規及公司章程的規定，特制定本管理制度 第一章招聘錄用制度 一 招聘 1 入職要求 1 員工入職前必須與其他單位終止 解除勞動合同，出具終止 解除勞動合同證明。社保關係不能轉入公司的需...