房地產投資專案財務指標建議

一、公司目前使用財務指標

1.專案總收入（專案整體營業收入）；

2.專案總投資（七項成本/運營費用）；

3.毛利；

4.毛利率；

5.內部淨利潤；

6.內部淨利潤率。

二、財務指標建議

（一）靜態指標

1.絕對值指標

專案收入總額、專案淨利潤、專案自有資金峰值

其中：專案收入總額、專案淨利潤基本上直觀的體現了專案的盈利能力，並且是並錶類專案對上市公司合併報表的主要貢獻。同時，也能直觀的體現無論是合作類專案或非合作類專案，在專案竣工結利後，公司實際從專案中的獲利。

此外，專案收入總額指標在配合開發周期、財務淨現值後，可考察專案現金流狀況，**類專案可考察專案現金流情況；非**類專案可考察專案的資金流動性及資金安全。

專案自有資金峰值，體現了股東對專案的最大資金投入，衡量股東實力能否滿足專案需要。

2.比例指標

毛利率、總投資回報率、自有資金投資回報率

其中：毛利率反映了專案的固定成本的控制情況，以及售價都對規定成本的安全邊界，其指標的制定應結合公司在同一專案地區、同類產品的建築設計標準以及目標成本控制情況。

總投資回報率反映了專案的總體投資回報情況，結合毛利率還可考察專案的稅收籌畫能力。（在我過去的公司中，泛海建設由於對專案更看重的是資本運作因此對該指標不重視，為正值基本即可。新興置業對該指標的要求為：

投資利潤率（稅前）>20%、年投資利潤率（稅前）>8%）。

自有資金投資回報率反映了股東自有資金的投資回報情況，該指標應至少大於股東資金的融資成本。（在我原來的公司中，泛海建設對該指標要求為：自有資金投資利潤率＞56%、自有資金年投資利潤率＞17%；新興置業對該指標的要求為：

自有資金投資利潤率＞45%、自有資金年投資利潤率＞15%）。

（二）動態指標

自有資金內部報酬收益率、財務淨現值

其中：自有資金內部報酬收益率反映了股東的自有資金通過該專案獲取的實際投資收益，該比率應當大於股東使用該資金投資用於其他專案所獲得的投資收益（即邊際成本）。在銀行一年期基準貸款利率6%的時代：

泛海建設參照自己發行能源類信託劣后級年化收益17%、無風險年化收益15%為參照要求投資專案的自有資金內部報酬收益率，即原則上不低於17%，但大於15%的即可上會討論。新興置業對該指標要求較低，因為其更看重專案對其資產規模的貢獻，因此只要求自有資金內部報酬收益率不低於11%。

財務淨現值反映了專案全週期的現金流狀況，結合專案收入總額、開發周期，可考察專案現金流狀況，**類專案可考察專案現金流情況；非**類專案可考察專案的資金流動性及資金安全。該指標需結合公司自身對現金流回流要求制定。