房地產專案投資決策評價指標的運用

趙羿房地產投資前期的財務測算和評價指標分析不僅是投資決策的重要依據，也是日後專案運作執行過程中的目標部分之一，還是專案結束後的總結評價標準，因而評價指標在專案初期的綜合運用尤為重要。

評價指標體系

專案投資決策評價指標是指用於衡量和比較投資專案可行性優劣，以使據以進行方案決策的定量化標準與尺度。一般常用的主要指標分靜態和動態兩類（非折現和折現），如投資利潤率、年投資報酬率、投資**期；淨現值、淨現值率和內部收益率（內含報酬率）。

投資利潤率roi=年(或年均)利潤總額 /投資總額*100%

年投資報酬率arr=年(或年均)利潤總額 /年(或年均)投資總額*100%

投資**期=（累計淨現金流量開始出現正值期數-1）+（上期累計現金流量的絕對值/當期淨現金流量）

n i k o k

淨現值npv=∑—————

k=1 (1+i ) k

n i k o k

內部收益率irr，當npvo 時的i值

k=1 (1+i ) k

ik為第k年的現金流入量；ok為第k年的現金流出量，i為貼現率。

npv低（i高-i低）

irr100% + i低（i高-i低）≤ 2%

npv高│+│ npv 低│

運用決策評價指標的一般原則

具體問題具體分析；確保財務可行性；分清主次指標；講求效益。

一般來說財務可行性的主要指標有：淨現值npv>0 ,內部收益率irr>行業基準折現率，投資**期(次要指標)< 專案計算期的一半，投資利潤率roi(輔助指標)>基準投資利潤率。

實際運用過程中的一些做法

實際測算分析中現金流量表是不可缺少的，因而按照計畫建設工期安排的投資支出和預售收現計畫編制的現金流量表較為重要，它決定著投資**期的計算、資金籌措計畫的編制和動態內部收益率irr的計算，由於貼現的計算較為複雜，現在一般改用計算機計算。

投資評價指標和經營期財務運營指標的結合使用，成為評判指標體系的難點，人們常常混淆兩部分的指標含義。

行業基準折現率一般選取大於資本成本，由資本成本和風險收益兩部分組成。一方面把銀行貸款利率作為最低資本成本，同時參照行業上市公司淨資產收益率扣除其風險收益部分作為資本成本；另一方面考慮風險投資收益確定其數值。它是乙個動態的參照數。

2023年度房地產上市公司平均淨資產收益率為8.34%，萬科公司14.48% ，2023年1年期銀行貸款利率為7.

47% ；2023年行業專家評估基準財務收益率為12%-13%，行業風險收益率8%。

基準投資利潤率對應於經營指標中的成本費用利潤率，它是針對乙個年度的指標，特別是當專案週期在一年以上的時候尤其要區分清楚。2023年度房地產上市公司成本費用利潤率平均為14.09%，萬科公司27.

85% 。

由於專案投資評價分析測算較為複雜，同時具有較高的專業性和綜合性，因而建立投資決策評價分析模板，相對簡化過程提高效率十分必要，特別是在確定不同的每乙個策劃方案之後，與之相應的財務測算的配套模擬，也是適應工作的需要。

以上觀點供參考，不對之處請指正。

二oo八年六月三十日

2.《建設專案經濟評價方法與引數》發改投資[2006]1325號中國計畫出版社出版2023年第三版

附件：《房地產開發專案經濟評價方法》