風險在房地產開發過程中無處不在，如果沒有很好的風險管理措施，開發商就會被可能發生的損失所困擾，其擔憂可能會使其終止某些開發與經營活動或者是改變其經營方式。因此精確而有效的風險管理是房地產開發商最經濟、最有效地處理各種意外損失風險的重要途徑。
1 加強風險管理的重要意義
房地產開發風險管理是房地產開發企業採用科學的方法，對開發過程中存在的風險進行**、識別、分析、評價，選擇最佳風險管理措施，保證以較低的耗費最大限度地降低風險損失，獲得安全保障的過程。加強房地產開發風險管理對房
地產開發企業而言，意義重大：風險管理為全面、合理地處置風險提供了可能性，風險管理既能夠為風險損失的出現與衡量提供科學、準確的計算基礎，又能夠用科學、系統的方法，對各種風險對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合；風險管理能夠促進房地產投資主體決策的科學化、合理化，減少決策的風險性；風險管理有利於房地產開發商增強風險意識，從被動成為主動管理型，為專案開發提供安全的生產經營環境。
房地產開發過程的風險類別
2．1 決策風險
在可行性研究階段，由於資訊的不完備，引起建設專案定位不準確，往往導致建設專案的收益損失，形成決策失誤。
2．2 財務風險
建設資金不到位，工程款無法按時支付，容易導致施工承包商的索賠，造成工期延期，甚至會出現「爛尾樓」。
2．3 技術風險
由於建設專案所選用的工藝、裝置在專案建成時已過時，或由於設計施工單位的技術管理水平不高，使工程專案出現質量缺陷或事故等。
2．4 經濟風險
專案建成後遇到強有力的競爭或由於居民購買力有限而導致工程專案滯銷，通貨膨脹利率浮動等因素導致工程造價**或政策法規的變化導致擔保、保險、稅等額外費用的增加。
2．5 不可抗力風險
如颱風、洪水、**，由此蒙受的投資損失。
2．6 管理失誤風險
缺乏管理和常識，與承包商簽訂的合同不嚴密，致使施工現場協調和監督指導不利而出現管理混亂、工程質量和安全事故的風險。
2．7 組織風險
專案業主若是聯合體，則可能由於各合夥人對應盡的業務和應享有的權利等的理解或態度的不同而造成專案進展緩慢，即使在專案執行組織內部、專案管理班子也會因同各職能部門之問的配合不利而導致不能對各部門實施有效的管理。
3 加強風險管理的對策
房地產開發企業要加強風險的防範，強化風險管理，可以從以下幾方面進行風險管理：
3．1 正確對待開發風險
風險是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產開發商開展業務，就必然伴隨著風險。對待風險，不能過於保守，要合理承擔，不能為了迴避風險，而降低工作效率，從而失去競爭力；但也不能盲目樂觀，有的風險雖然較少發生，但它一旦發生，帶來的後果較為嚴重，損失巨大，甚至有可能「拖垮」乙個企業，所以要正確衡量風險的發生概率及其後果，使「風險與收益對等」。
3．2 主動進行風險識別
風險識別是風險管理的首要內容和基礎工作，任何風險，尤其是重大風險，如被忽略都可能導致風險管理的失誤和失敗。房地產開發企業應周密分析企業所處的社會經濟環境，剖析企業在房地產開發活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業利益可能造成的威脅。
3．3 科學進行風險評估
對房地產開發風險進行量化和測定，確定開發活動中各種風險發生的概率及確定風險可能給開發活動帶來的損失程度。
3．4 強化風險防範與控制
在市場經濟下，房地產市場是瞬息萬變的，風險無處不在，制訂一系統的防範風險措施有利於開發商管理業務、優化資源。重視前期可行性研究工作。可行性研究是開發建設專案投資決策的基礎，是防範開發風險的保證，因此必須重視加強專案的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財力和時間投入；科學、全面而不失重點地開展可行性研究工作，在進行可行性研究時，尤其要注重對市場需求**和競爭情況分析；同時要保證可行性研究工作的獨立性。
研究小組按科學的路子，獨立、客觀地去調查、分析和研究，從而保證專案決策的科學化。
合理安排專案資金。根據可能的建設進度和將會發生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項的付款特點，編制資金使用計畫；實施建設專案全過程投資控制，這是實現專案投資管理目標和企業投資效益的有力保證，要重視多方案
的設計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經濟好的設計方案，嚴格控制施工階段的費用；協調好投資控制與進度控制和質量控制的關係，做到三者的有機配合和相互平衡。加強投資動態管理，及時發現可能導致未完工程投資增加的現實問題和潛在因素，盡早採取措施加以防範和控制。
加強合同管理。嚴格執行建設工程合同管理法律法規；普及相關法律知識，培訓合同管理人才；設立合同管理機構，配備合同管理人員；建立合同管理目標制度；推行合同示範文字制度；重視合同分析；建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文件管理。
加強與相關部門的協調溝通。在內部關係的協調中，要按照職能分工和需求設定部門和人員，明確每個部門的目標、職責和許可權，事先約定各個部門在工作中的相互關係，建立資訊溝通制度，使區域性了解全域性，服從並適應全域性需要。在外部關係協調中，開發商需要整合自身資源，建立乙個由主管工程領導牽頭並整合工程管理、開發、銷售、物業管理等內部人員組成的工程專案臨時機構，與工程專案現場人員分工。
3．5 靈活進行風險分散與轉移
房地產開發企業可通過調整開發結構，實行開發型別多元化、開發區域多元化、開發時問差異化來分散風險。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分散投資在不同型別的房地產，如住宅房地產、商業房地產等。用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，以減少未來收益的不確定性，從而降低整體開發風險，最終獲取平均的投資收益。
房地產開發企業可以採用以下形式進行風險轉移：
①通過契約或
合同將損失的財務負擔和法律責任轉移給非保險業的其他人，達到降低風險發生頻率和縮小其損失程度的目的；② 用外部資金來支付可能發生的損失，將損失的財務負擔轉移給其他人；③通過購買保險，業主作為投保人將應由自己承擔的工程風險(包括第三方責任)轉移給保險公司，從而使自己免受風險損失。
4 結束語
房地產開發活動存在著各種各樣的風險，房地產開發企業要通過提高全體員工的風險防範意識，將風險防範和控制的各項措施落到實處，把風險損失盡量降低，只有這樣，房地產開發企業才能在激烈的市場競爭中獲得生存和發展。
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