2023年長沙市某專案前期調研定位策劃案
第一節長沙市房地產發展形勢及政策分析1
一、2023年長沙房地產市場執行基本情況1
二、2023年我國房地產業發展的政策導向6
三、2023年房地產發展趨勢展望8
第二節區域結構調查與城市發展規劃調查10
一、地理位置及概況10
二、公共設施狀況10
三、交信道路體系狀況10
四、區域性質與功能特點11
五、規劃展望11
第三節區域個案調查11
第四節專案swot分析29
第五節第六節市場需求分析31
第七節第八節專案思路39
第九節第一十節專案定位40
第一十一節
一、專案定位之基準40
二、專案市場定位原則42
三、市場定位（開發檔次42
四、**定位45
五、客戶細分45
六、客戶定位49
七、功能定位52
八、建築規劃設計建議53
九、戶型定位61
第一十二節開發經營指導思想64
第一十三節
第一節長沙市房地產發展形勢及政策分析
從全國來看，2023年房地產市場調控初見成效，房地產開發投資過快的增長勢頭得到一定的遏制。以3月17日央行調整個人商品住房貸款利率為起點，以隨後出台的「國八條」為標誌，長沙市房地產業進入了乙個調整發展的新時期。在國家巨集觀調控政策的影響下，長沙房地產市場投機苗頭得到抑制，普通住宅商品房政策優勢初現，商品房交易量大幅增長，商品房**漲幅平穩，二手房成交增幅減緩，房地產抵押登記繼續攀高，房屋拆遷量下降，國家巨集觀調控效果開始顯現。
隨著**穩定住房**各項調控政策的逐步落實，我市房地產市場正朝著遏制投機、控制投資、引導合理消費、穩定房價的預期目標健康發展。
一、2023年長沙房地產市場執行基本情況
1、務實基礎，固定資產投資穩步增長
長沙市固定資產投資從2023年的148.43億元，大幅上公升到2023年的881.44億元（2023年後平均增長率為51.
8%），成為推動長沙經濟增長的強大動力。長沙市加大固定資產投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎設施日趨完善，城市功能明顯增強，城市規模初見雛型。固定資產投資的增長，改變了城市面貌，也推動了房地產業的發展。
2、居民收入的提高為房地產發展提供了支撐
在整體經濟發展的同時，長沙市城市居民生活水平持續提高，年均增幅10%左右。2023年長沙市城市居民人均可支配收入達到11000元，遠遠高出武漢、海口、河北、鄭州、成都、蘭州等其他同等城市，已處於中西部同類城市前列。根據長沙市十一五規劃，預計到2023年末，城市居民人均可支配收入將達到20170元。
收入的提高，為房地產的發展注入了持續的動力，成為房地產發展的最大動力。
3、房地產投資依然高歌猛進
自2023年以來，房地產開發投資迅速增長，經濟的發展和固定資產投資的增長，為房地產業的發展奠定了堅實的基礎，房地產投資逐年增長，保持了良好的發展勢頭。雖然受國家巨集觀調控的影響，2023年開發投資為256.35億元，同比增長46.
04％。說明投資者普遍看好長沙市場，對未來市場充滿信心。
4、竣工面積首次出現負增長
2000－2023年後長沙房屋施工面積和竣工面積呈現同步增長的趨勢，2023年施工面積繼續保持了穩步增長，房屋施工面積1913.57萬平方公尺，其中新開工面積779.54萬平方公尺，同比分別增長30.
85％、25.21％；但竣工面積首次出現負增長，竣工面積515.16萬平方公尺，同比下降了12.
97％。
出現此種情況的主要原因，一是由於近兩年新開工專案較多，商品房施工量較大且多為**，施工週期較長，同時銀行貸款門檻提高，造成相關增長速度放慢。二是國家巨集觀經濟調控對市場的牽制作用。巨集觀調控使很多市民持觀望態度，巨集觀調控的不確定性，在市場不明朗的情況下開發商對進入市場十分謹慎。
預計2023年商品房竣工面積將有較大幅度增長。同時預示著未來幾年長沙商品房**量逐年大幅增加，將會有乙個大的放量期，未來商品房將面臨較大的銷售壓力，市場競爭將日趨激烈。
5、銷售面積首次超過竣工面積
長沙市房地產銷售面積數量一直呈平穩增長的態勢，但增長率波動較大，呈波峰波谷交替的現象。2023年長沙市共有584.19萬平方公尺商品房批准預售，同比增長29.
94％。成交面積639.02萬平方公尺，比去年同期增長41.
94％，而竣工面積515.16萬平方公尺，銷售面積首次超過竣工面積。
出現此種現象的原因，一是受國家巨集觀調控的影響；二是2023年開發過大，尚有很大部分未消化；三是隨著經濟的發展，居民收入的不斷提高，市場需求旺盛，需求量大幅增長。
以上資料說明了長沙市的房地產開發缺乏理性，跟風趨勢較為明顯。市場火熱時，開發商就盲目的增加市場**量，造成市場供大於求或暫時飽和，就會出現相應的停滯消化期。旺盛的需求，將會又一次刺激市場，導致市場的火熱。
可以預見，06年長沙房地產市場將會迎來另乙個高峰。
6、商品房**平穩上公升
長沙市商品房銷售均價在2023年與2023年之間，出現停滯不增。在2023年後，市場供求矛盾發生變化，導致2023年商品房銷售均價增長幅度較大，擺脫了2023年以前的弱勢形態。2023年以後，商品房交易依然保持了強勁上公升的勁頭，市場需求量旺盛。
2023年商品房銷售均價為3030元/平方公尺，同比**10.67％。
受國家巨集觀調控政策的影響，2023年上半年商品房市場**總量受到了一定程度的壓縮，商品房銷售量大於商品房竣工量，加之建材**的**，商品房品質不斷提高，導致長沙市商品房**保持了健康合理的上揚。
從目前在售的商品房產品來看，小高層產品是市場主流產品，佔總數的 40％，其次是多層和高層，所佔比例分別是24％和22％，高層基本上集中在市中心地帶，從城市中心向外延展，其產品依次為高層、小高層、多層和別墅，符合市場發展的一般規律。
7、二手房市場增速放緩
二手房市場是房地產市場的重要組成部分，也是房地產市場成熟的乙個重要標誌之一，二手房地產市場與一手房市場相互依存、彼此影響，二手房市場活躍能促進一手房市場的良性發展，一手房市場發展變化反作用於二手房市場。
自2023年以來，長沙二手房市場交易在60萬平方公尺左右徘徊五年之後，2023年終於實現了突破，衝破100萬平方公尺大關，之後成交面積一路高歌猛進，2023年嘎然而止，與2023年基本持平。2023年二手房交易面積187.54萬平方公尺，比上年同期增長2.
67％，增幅有所下降。
究其原因，一是上市**減少，新購商品房二年內上市全額徵收營業稅，使得進入二手市場的**減少。二是新政的實施，使許多人認為房價會**，持幣待購的風氣日濃，造成成交量增速明顯放緩。
2023年二手房和商品房成交面積比為0.29：1，當這個比例達到1：
1時，說明房地產市場已經非常成熟，而2023年長沙市的這個比率離1：1還有很大距離，這說明二手房市場仍有巨大的發展空間。長沙今後的房地產市場要實現歷史性的突破，必須要刺激二手房的發展，否則將會抑制新商品房的發展。
二、2023年我國房地產業發展的政策導向
**經濟工作會議在全面總結了我國2023年經濟工作的同時，明確了巨集觀調控的繼續加強和改善仍是確保「十一五」期間我國經濟進入良性迴圈的重要方法和必要條件。
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