附件一：
專案前期開發顧問服務內容
一、經濟、人口、政策分析
□ 自2023年以來的gdp和人均gdp增長
□ 固定資產投資及其增長
□ fdi及其增長
□ 社會消費品零售總額及增長
□ 家庭消費結構變化
□ 區域產業發展情況
□ 區域人口數量及增長
□ 家庭結構及其變化
□ 家庭居住面積變化
□ 人均收入水平及其增長
□ 從江縣旅遊經濟執行狀況
□ 城市規劃發展研究分析
□ 房地產投資額及增長
□ 房地產竣工面積及增長
□ 房地產施工面積及增長
□ 房地產銷售面積及增長
□ 房地產銷售平均**及走勢
其他可能對於本專案區域內旅遊產業發展環境產生影響的內容
二、基地條件分析
□ 該用地及周邊區域的特點
□ 該用地的形狀分析
□ 該用地的通**況分析（主要是周邊道路通行狀況及未來道路規劃分析）
□ 該用地的景觀資源研究
□ 地塊周邊已有﹨擬建配套設施調查，包括：
● 學校
● 醫院
● 體育場
● 公園
● 圖書館
● 郵局
● 銀行
● 其它主要配套設施
通過以上研究可以：
□ 對本專案及其周邊地區的當前規劃進行識別；
□ 對區域未來發展進行分析；
□ 對專案所屬區域未來發展進行分析；
□ 對當前的基礎建設尤其是交通狀況進行論述，並就其對各種房地產物業市場所
□ 帶來的影響進行分析。
三、從江縣及區域優質商業市場研究
□ 研究****本地情況對優質商業進行定義，定義依據以下方面：
● 地理位置
● 交通條件
● 開發商背景
● 外立面設計
● 功能分類
● 物業管理
● 停車條件
● 租金水平
● 主力租戶
□ 該部分研究包括以下方面：
● ****市及區域優質商業物業發展概述
● ****市及區域優質商業物業的**狀況分析（包括**量、分布特徵、經營內容）
● 市場吸納情況（典型專案的空置率、入駐品牌特點）
● 物業產品及品質分析
● 未來**量
● **﹨租金趨勢
● 需求特徵分析
● 近期發展趨勢及方向
□ 根據專案資料的可取得性，針對****市優質商業專案選取2個案例進行分析主要內容包括：
● 專案基本特徵
● 專案品質及配套設施
● 專案上市時間
● 專案租戶
● 交通條件
● 周邊配套
● 物業管理
● 專案租售模式及租金**
● 客戶**分析
四、****市及區域高檔住宅市場研究
□ 研究本地情況對高檔住宅物業進行定義，定義將依據以下方面：
● 地理位置
● 交通條件
● 開發商背景
● **水平
● 建築形態
● 物業管理
該部分研究分析均將包括以下方面：
● ****市及區域高檔住宅物業市場的發展概述（包括總體規劃、分布等）
● ****市及區域高檔住宅物業歷史**
● ****市及區域高檔住宅物業的需求狀況（建築型別、面積、**、購房偏好）
● 房價變化趨勢
● 高檔住宅市場未來**、近期發展趨勢及方向
□ 根據專案資料的可取得性，針對專案相關區域高檔住宅選取2個案例進行分析，主要內容包括：
● 專案開發背景
● 專案基本特徵
● 房型及面積特點
● 周邊配套設施
● 產品主要亮點
● 產品去化速度與**分析
● 客戶**及結構分析（年齡特徵、職業、收入水平、家庭結構等）
● 購房目的
五、****市及區域優質酒店式公寓（銷售型）市場研究
□ 研究****本地情況對優質酒店式公寓（銷售型）物業進行定義，定義將依據● 以下方面：
● 地理位置
● 交通條件
● 開發商背景
● 配套設施
● **水平
● 建築形態
● 停車條件
● 物業管理
● 改部分研究分析均將包括以下方面：
● ****市及區域優質酒店式公寓（銷售型）物業市場的發展概述（包括總體規模、分布等）
● ****市及區域優質酒店式公寓（銷售型）物業**狀況分析（包括歷史**量和分布特徵）
● ****市及區域優質酒店式公寓（銷售型）物業市場吸納情況
● ****市及區域優質酒店式公寓（銷售型）物業的需求狀況（建築型別、面積、**、購房偏好）
● 房價變化趨勢
● 酒店式公寓（銷售型）市場未來**
● 物業產品及品質分析
● 近期發展趨勢及方向**
□ 根據專案資料的可取得性，針對本專案相關區域酒店式公寓（銷售型）選取2個案例進行分析，主要內容包括：
● 專案開發背景
● 專案基本特徵
● 房型及面積特點
● 周邊配套設施
● 產品主要亮點
● 產品去化速度與**分析
● 客戶**及結構分析（年齡特徵、職業、收入水平、家庭結構等）
● 購房目的
六、****市及區域國際標準服務式公寓市場研究
□ 研究****本地情況對國際標準服務式公寓物業進行定義，定義將依據以下方面：
● 地理位置
● 交通條件
● 開發商背景
● 配套設施
● 房價水平
● 建築形態
● 停車條件
● 物業管理
該部分研究分析均將包括以下方面：
● ****市及區域國際標準服務式公寓物業市場的發展概述（包括總體規模、分布等）
● ****市及區域國際標準服務式公寓物業**狀況分析（包括歷史**量和分布特徵）
● ****市及區域國際標準服務式公寓物業市場吸納情況
● ****市及區域國際標準服務式公寓物業的需求狀況（建築型別、面積、**、購房偏好）
● 房價變化趨勢
● 國際標準服務式公寓市場未來**
● 物業產品及品質分析
● 近期發展趨勢及方向**
□ 根據專案資料的可取得性，針對本專案相關區域國際標準服務式公寓選取2個案例進行分析，主要內容包括：
● 專案開發背景
● 專案基本特徵
● 房型及面積特點
● 周邊配套設施
● 產品主要亮點
● **分析
● 客戶**及結構分析（年齡特徵、職業、收入水平、家庭結構等）
七、競爭市場分析
□ 選取2個可形成競爭的專案進行分析，對其市場定位、競爭優勢、市場表現、目標客戶等方面進行深入剖析，以明晰本專案未來在市場中所處的競爭地位。分析內容具體包括：
● 專案規模
● 專案發展概念
● 專案地理位置
● 專案市場定位
● 專案消費者分析
● 專案特點
● 專案上市時間
● 專案的市場表現
● **策略
● 專案在市場上的競爭力評價，分析其優勢及不足
八、需求分析
□ 優質商業商家訪談
● 對本專案的看法
● 店鋪大小／樓層偏好
● 城市內區域具體選址的要求
● 對建築形態的要求
● 對相鄰的商業業態的要求
● **量要求
● 交通可達性要求
● 對輻射人群收入檔次的要求
● 對每月基礎營業額的最低要求
● 對裝修的要求
● 對物業管理的要求
● 對內動線分割的要求
□ 國際標準服務式公寓經營方訪談
2個不同國際標準服務式公寓管理公司對物業的需求特徵及要求
● 建築物業偏好
● 建築形態偏好
● 對其他環境的依賴，如公建配套等
● 管理費用的承受能力
● 面積或樓層偏好
● 其它進場要求
□ 中高檔住宅與酒店式公寓（銷售型）物業購買者調查
調查100位意向在本專案所在區域購買物業的買家，調查的內容包括：
● 背景特徵（職業、收入、文化水平、居住區域、工作區域）
● 購買區域傾向，對專案地理區位接受程度
● 購買型別傾向
● 面積、戶型設計偏好（層數、客廳、臥室、書房、儲藏室、保姆房、廚房、衛生間、陽台等）
● 景觀設計偏好
● 配套設施偏好
● 物業管理及服務內容偏好
● 產品**（單價、總價）接受範圍
● 對專案投資回報的要求
● 對於第一居所／第二居所／酒店式公寓的偏好
● 對於本專案的看法
● 對於本專案產品購買意圖及目的
九、案例分析
□ 在國內國外選取2個與專案具可比性的成功的專案進行個案分析。
案例分析中所要考察的因素包括：
● 專案的規模及分布
● 專案輻射範圍
● 專案開發所處巨集觀環境
● 地理位置因素
● 目標市場／市場定位
● 專案內容組合
● 市場策略
● 配套設施
● 專案分期
● 專案租售策略
十、swot分析
十一、明確專案發展內容
□ 整體定位
● 專案區域形象、整體功能、發展主題定位
● 發展內容組合
● 專案總體布局初步建議
● 建議開發的各發展內容開發引數
● 建議開發的各發展內容的布局
● 商業初步定位分析
□ 商業輻射圈分析
● 商業輻射圈分析
● 商業目標客戶特徵分析
● 商業層次定位
● 商業定量分析
● 商業檔次定位
● 商業初步業態構成建議
● 商業設施物業的單層面積、進深、層高
● 商業設施物業內部裝修標準的初步建議
● 商業設施的物業外觀建議
□ 住宅初步定位分析
● 物業主題定位
● 目標客戶定位
● 檔次定位
● 物業所需的設施及相應面積
● 物業外觀
● 物業戶型設計
● 物業戶型配比
● 硬體設施建議
● 售價水平建議
□ 酒店式公寓（銷售型）初步定位分析
● 物業主題定位
● 目標客戶定位
● 檔次定位
● 物業所需的設施及相應面積
● 物業外觀
● 物業戶型設計
● 物業戶型配比
● 硬體設施建議
● 售價水平建議
□ 國際標準酒店式公寓初步定位分析
● 物業主題定位
● 目標客戶定位
● 檔次定位
● 物業所需的設施及相應面積
● 物業外觀
● 物業戶型設計
● 物業戶型配比
● 硬體設施建議
□ 各部分和交通的相互作用
● 各組成部分之間的相互協調關係
● 各組成部分之間和交通的相互作用
● 相應的**、車流分析
十二、初步財務分析
□ 現金流分析：
● 售價
● 建安成本
● 土地成本（由開發商提供）
● 其它專案開發成本（由開發商提供）
● 專案開發周期
□ 租賃租售策略及財務假設
● 各發展內容的租售租賃策略建議
● 各發展內容的**租金建議及相應假設基礎
● 為進行財務分析而作出的各發展內容的租賃租售進度假設
● 專案發展的其它主要技術引數
□ 專案開發選擇將進行投資回報率的比較分析。這些比較將包括淨現值分析、內部收益率分析及成本回報率分析。
附件二：
商業顧問服務內容
第一部分：
一、商業顧問的服務範圍
。作為市場顧問，乙方將力爭滿足投資方的最大利益。
房地產專案前期定位報告
2006年長沙市某專案前期調研定位策劃案 第一節長沙市房地產發展形勢及政策分析1 一 2005年長沙房地產市場執行基本情況1 二 2006年我國房地產業發展的政策導向6 三 2006年房地產發展趨勢展望8 第二節區域結構調查與城市發展規劃調查10 一 地理位置及概況10 二 公共設施狀況10 三 交...
房地產專案前期策劃研究
作者 俞紅亮陳愷 房地產導刊 2013年第02期 摘要 近年來，我國房地產業持續公升溫。在激烈的房地產市場競爭中，做好房地產專案的前期策劃工作非常重要。房地產專案前期策劃工作不僅關係到專案的具體實施和管理工作，而且會影響到房地產專案的經濟效益。本文就以溫州市甌海區龍霞片b 35c 地塊建設工程為例主...
房地產專案前期計畫書
專案基本情況 專案開發 營銷經理對前期研究的特別要求 a 研究結果解決下列問題 i.專案開發計畫 ii.投資策略 iii.單體建築物型別組合 iv.總體規劃如何與周邊建築物協調 b 創典策劃人員特別要求研究結果解決下列問題 i.所屬各鎮購房的潛量 ii.iii.企業白領對的歸屬感如何 iv.各鎮白領...