答：專案構思是指對未來專案的目標、功能、範圍以及涉及的各主要因素和大體輪廓的設想與初步界定。
在通常情況下，專案起因有如下幾點：
（1）專案上層系統通過市場研究發現投資機會和投資領域。
（2）為了實現上層系統的發展戰略。
（3）上層系統執行過程中存在一定困難問題。
答：房地產專案構思具有以下特徵：
（一）地域性。
（1）要考慮房地產開發專案的區域經濟情況。
（2）要考慮房地產開發專案周圍的市場情況。
（3）要考慮房地產開發專案的區位情況。
（二）前瞻性。
（1）在專案的可行性研究階段，要預見到幾年後房地產專案開發的市場情況。
（2）在投資分析和決策階段，要預知未來開發的成本，售價和資金流量的走向。
（3）在規劃設計階段，要在小區規劃、戶型設計和建築立面等方面**未來的發展趨勢。
（4）在營銷推廣階段，要準確**未來市場的變化趨勢，為銷售**的確定、樓盤包裝和廣告發布等方面奠定基礎。
（三）市場性
房地產專案構思要適應市場需求，主要表現在以下幾個方面。
（1）房地產專案構思自始至終要以市場的需求為依據——消費者需要什麼房子，就建造什麼房子。
（2）房地產專案構思要以市場為導向——房地產市場變了，房地產專案構思的思路和定位方式也要變。
（3）房地產專案構思要在現有市場的基礎上創造市場。
（四）創新性。
房地產專案構思要追求新意、獨創。
（五）可操作性。
房地產專案構思的可操作性特徵要求專案具備以下幾個條件。
（1）在實際市場環境中，專案具有市場條件的可操作性。
（2）在具體的實施上有可操作的方法。
（3）構思方案要易於操作、容易實施。
（六）多樣性。
答：一般來說，環境條件對專案構思的影響可分為巨集觀環境和微觀環境兩大因素對專案構思的影響。
（一）巨集觀環境因素的影響。
巨集觀環境因素的影響表現在以下四個方面：
（1）政治、法律環境的影響。
（2）經濟環境的影響。
（3）社會就環境的影響。
（4）技術環境的影響。
（二）微觀環境因素的影響。
微觀環境的影響表現在以下五個方面：
（1）地區經濟發展的水平。
（2）產業結構變化的影響。
（3）地區發展戰略。
（4）人口因素。
（5）環境因素。
答：房地產市場競爭的實質是創新的競爭。
房地產專案構思的創新主要表現在以下幾個方面：
（1）房地產專案目標設計理念的創新。
（2）房地產專案的空間創新。
（3）經營策略的創新。
答：房地產市場調查是房地產企業為實現企業特定的經營目標，運用科學的理論和方法以現代化的調查技術手段，通過各種途徑收集、整理、分析有關房地產市場的資料資訊，正確判斷和把握市場的現狀以及發展趨勢，並為企業進行科學決策提供正確依據的一種活動方式。
市場調查是房地產專案構思和策劃的基礎，其主要作用有以下幾點：
（1）市場調查是房地產專案策劃人捕捉新的市場機會的源泉。
（2）市場調查是房地產專案構思和策劃人感知市場、了解消費者行為的主要手段。
（3）市場調查房地產專案構思和策劃人應付競爭、把握房地產市場**關係的主要方法。
（4）市場調查是專案投資決策分析、專案區位選擇、市場定位、消費者行為分析、規劃設計、市場營銷策劃制定直至物業管理等一系列活動的基礎。
答：房地產市場的調查內容包括：
（一）巨集觀環境
巨集觀環境主要調查內容有以下幾點：
（1）政治、法律。包括國家政策、法律法規的健全、完善程度及國家政局的穩定程度等。
（2）經濟、科技。主要掌握國家經濟發展趨勢、科學科技的發展與應用狀況等。
（3）文化、風俗等。
（二）中觀環境
中觀環境主要調查的內容與以下幾點：
（1）城市發展規劃。
（2）城市房地產企業情況。
（3）城市房地產的供需狀況。
（4）專業機構與中介機構情況。
（三）微觀環境
微觀環境主要調查的內容有以下幾點：
（1）競爭對手的情況調查。
（2）消費者需求狀況。
答：根據房地產市場調查的深入程度，可將房地產調查的型別劃分為以下幾種：
（1）探測性調查。
（2）描述性調查。
（3）因果性調查。
（4）**性調查。
答：常用的市場調查方法有以下三種：
（1）訪問法。
（2）觀察法。
（3）實驗法。
答：房地產市場調查通常的程式主要包含以下三個步驟：
（一）市場調查的準備。
（1）確定市場調查的內容和目的。
（2）擬訂詳細、周密的調查計畫、確定調查的物件、方法、作業日期和作業進度等。
（3）根據調查作業的要求，選擇具有一定素質和專業知識的調查人員，必要時，還需對有關人員進行相關的培訓。
（二）市場調查的實施。
（1）收集相關的資訊資料。
（2）設計調查問卷。
（3）現場實地調查。
（三）資料處理。
（1）編輯整理資訊資料。
（2）撰寫市場調查報告。
（3）在整個調查過程結束後。
答：房地產專案策劃是房地產業對新專案進行構思、評價和設計的過程，包括提出問題、確定目標、分析環境條件和市場、進行方案比較與選優等基本步驟和環節。房地產專案策劃具有以下基本特徵：
（1）創造性。
（2）程式性。
（3）系統性。
（4）科學性和藝術性。
答：為了保證房地產專案策劃的合理性和科學性，在專案策劃的過程中，必須遵循以下原則：
（1）符合產業政策和區域規劃。
（2）符合市場需求。
（3）符合環境條件。
（4）符合技術先進性、經濟和理性。
答：房地產專案策劃的內容包括幾方面：
（1）房地產專案用地的獲取與選址。
（2）房地產市場調查。
（3）房地產專案投資策劃。
（4）房地產專案的市場定位。
（5）房地產專案規劃設計。
（6）房地產專案營銷策略。
（7）房地產經營策劃。
答：根據不同的房地產專案目標策劃的具體情況，房地產專案策劃可分為以下三種典型模式：
（1）概念策劃模式。
（2）「賣點群」策劃模式。
（3）等值策劃模式。
答：可行性研究是指投資決策前，對專案有關市場、資源、工程技術、經濟和社會等各方面的情況進行全面的分析、論證和評價，從而判斷專案在技術上是否可行、在經濟上是否合理，並對多個方案進行優選的科學方法。可行性研究的目的是使決策科學化、程式化，確保決策的可靠性，為專案的實施和控制提供依據或參考。
答：可行性研究的作用有以下幾方面：
（1）可行性研究是投資決策的重要依據。
（2）可行性研究是專案審批的依據。
（3）可行性研究是專案資金籌措（choucuo籌辦、準備）的依據。
（4）可行性研究是編制設計任務書的依據。
（5）可行性研究是開發商與專案參與各方簽訂合同的依據。
答：房地產可行研究的步驟如下：
（1）組織準備。
（2）現場調查與資料收集。
（3）開發方案的設計、評價和選擇。
（4）詳細研究。
（5）編寫研究報告書。
答：按專案研究詳細程度的不同，可行性研究可劃分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，其具體內容如下：
（1）專案概況。
（2）市場分析和需求**。
（3）規劃方案的優越。
（4）開發進度安排。
（5）專案投資估算。
（6）資金的籌集方案和籌資成本估算。
（7）財務評價。
（8）風險分析。
（9）國民經濟評價。
（10）結論。
答：房地產專案開發方案是指在城市總體規劃和控制性詳細規劃的指導下，開發商為滿足居民或廠商所作的開發地塊的詳細布置和規劃以及建設總體安排。
在進行開發方案選擇時，要按照如下程式。
（1）市場調研。
（2）開發方案的設計。
（3）技術經濟指標的計算。
（4）技術經濟指標的比較與評價。
（5）最優開發方案的選擇。
答：房地產專案內容繁雜，涉及因素多，僅依靠個別指標來衡量其優劣是非常困難的事。評價乙個專案的優劣，還要綜合考慮社會、技術、環境、生態等諸多方面。
因此，需要對開發專案進行綜合評價。目前對專案開發評價的方法很多，包括評分綜合評價法、層次分析法、灰色綜合評價法、模糊數學綜合評價法等。
其中評分綜合評價法的計算模型主要有以下幾種：
（1）加法模型。
（2）乘法模型。
（3）加乘混合模型。
（4）除法模型。
答：房地產開發專案成本費用由直接費用和間接費用兩部分組成，具體構成如下：
（一）直接費用。直接費用主要包括以下幾項：
（1）土地費用。
包括土地出讓金或徵地費、城市建設配套費和拆遷安置補償費等。
（2）前期工程費。
包括規劃勘測設計費、可行性研究費和「三通一平」開發費等。
（3）房屋開發費。
包括建安工程費、附屬工程費、室外工程費和其他費用。
（二）間接費用。間接費用包括以下幾項：
（1）管理費用。
（2）銷售費用。
（3）財務費用。
（4）其他費用。
（5）不可預見費用和稅費。
答：（1）土地費用估算。
土地費用是指為取得專案用地使用權而發生的費用。由於目前存在著有償出讓轉讓和行政劃撥兩種獲得土地使用權的方式，所以對土地費用的估算要就以實際情況而定。
（2）前期工程費用估算。
前期工程費用主要包括開發專案的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及「三通一平」等費支出，這些費用可參照有關標準進行估算，或按實際工程量進行估算。
（3）房屋開發費用估算。
房屋開發包括建築安裝工程費、附屬工程和室外工程費。
（4）管理費用估算。
管理費用可按專案投資的乙個百分比進行估算，百分比一般為1%～3%。
（5）銷售費用估算。
房地產專案前期策劃研究
作者 俞紅亮陳愷 房地產導刊 2013年第02期 摘要 近年來，我國房地產業持續公升溫。在激烈的房地產市場競爭中，做好房地產專案的前期策劃工作非常重要。房地產專案前期策劃工作不僅關係到專案的具體實施和管理工作，而且會影響到房地產專案的經濟效益。本文就以溫州市甌海區龍霞片b 35c 地塊建設工程為例主...
房地產專案前期策劃服務合同
專案前期策劃服務合同 甲方 乙方 甲方為了順利完成 的專案定位 產品定位 產品研發策劃及專案概念規劃編制等相關前期工作，根據 中華人民共和國民法通則 和 中華人民共和國合同法 等有關規定，甲 乙雙方經過友好協商，就甲方擬開發專案的前期服務工作，在平等 自願 互惠互利的基礎上，訂立本合同，並承諾共同遵...
房地產專案前期定位報告
2006年長沙市某專案前期調研定位策劃案 第一節長沙市房地產發展形勢及政策分析1 一 2005年長沙房地產市場執行基本情況1 二 2006年我國房地產業發展的政策導向6 三 2006年房地產發展趨勢展望8 第二節區域結構調查與城市發展規劃調查10 一 地理位置及概況10 二 公共設施狀況10 三 交...