１、專案基本情況
２、專案開發／營銷經理對前期研究的特別要求
a)研究結果解決下列問題：
i. 專案開發計畫
ii. 投資策略
iii. 單體建築物型別組合
iv. 總體規劃如何與周邊建築物協調
b) 創典策劃人員特別要求研究結果解決下列問題：
i. 所屬各鎮購房的潛量
ii.iii. 企業白領對的歸屬感如何
iv. 各鎮白領購房的規模有多大
３、專案經理對專案開發的限制要求
a) 單套面積以１２０－２００平方公尺為主
b) 單價在ｒｍｂ５０００元／平方公尺以上
c) 在２００１年下半年上市
４、專案面臨的營銷問題―――本次市場研究的目的
a） 專案的目標顧客是哪些人
b） 專案的目標顧客對住房規劃設計有什麼要求
c） 專案的目標顧客在購房決策及決策影響因素方面有哪些特徵
５、為解決本次市場研究目的，需要調查下列問題
a) 識別商品住宅的細分市場，調查各細分市場的規模、購買力、屬性和需求特徵，確定專案的目標市場組合，描述目標市場組合的規模和特徵。
b) 了潛在顧客的購房計畫，測試其對住房位置、外部自然環境和配套、小區內部環境和配套、單體設計、總體規劃、戶型和廳室布局、**和付款方式等方面的需求。
c) 調查潛在顧客的購房心理、習慣、態度、住宅使用行為、購買行為及影響因素等與營銷策略有關的消費資訊，提供專案營銷策略建議。
６、潛在顧客的基本條件
a) 年齡在內５－６０歲之間
b) 戶籍或在已連續居住兩年以上
c) ２００１年在購房的可能性大於４０％
d) ２００１年在購房的可能性大於１０％
e) ２００１年在購房的可能性大於０％
f) g) 個人月收高於３５００元／家庭月收高於６０００元／家庭年收高於１０萬元／個人年收入高於８萬元
７、調研方法設計
a) 競爭環境研究
i. 典型樓盤研究
（１） 典型研究樓盤：
新世界花園愉景花園盈彩美地景湖花園中信東泰花園
（２） 研究內容和方法：
通過文獻研究、現場觀察、（銷售人員、業主、策劃人員等專業人員）深度訪談等綜合定性調研方法，全面調查典型樓盤產品設計（包括總體規劃、單體設計、景觀及環境設計、車位設定、會所功能及設施）和戶型設計（結構、空間形式、功能、面積及各廳房面積分配比例）、營銷策略和銷售推廣的要領和計畫（目標市場定位、**定位策略、付款方式、廣告策略、優惠折扣等**手段）以及執行過程和效果（客戶結構、銷售率、內外銷比例、旺銷戶型、空置狀況及空置原因分析），評述優缺點，分析對的借鑑作用。
ii. 文獻調研：主要通過文獻研究方法收集下列資料，用於分析**２００１年的高檔住宅（均價５０００元以上）市場供求狀況、產品結構、需求特徵和競爭態勢。
（１） 2023年房地產市場總體供求現狀和競爭態勢
（２） 2023年房地產市場總體供求現狀和競爭態勢
（３） 2023年住宅**量（施工面積、竣工面積、上市面積、空置面積）和產品結構
（４） 2023年住宅市場需求量（預售面積、銷售面積）需求產品特徵
（５） 2023年高檔住宅（均價5000元以上）市場供求狀況、產品結構、需求特徵和競爭態勢
（６） 房地產市場總體供求現狀、產品結構、需求特徵和競爭態勢
（７） 2023年1-12月住宅用地出讓情況
（８） 2023年6-12月商品住宅專案施工許可證發放情況
（９） 2023年6-12月商品住宅專案預售許可證發放情況
iii. 競爭樓盤調查：通過對 ４萬平方公尺以上在售住宅樓盤（不包括典型研究樓盤）基本現狀的調查，了解當前住宅市場的產品和產品特點。
b) 潛在顧客抽樣調查
主要研究內容（詳見問卷設計）
（１） 住房消費心理、態度、行為、購買計畫和意向
（２） 住宅購買決策過程和影響決策的因素
（３） 住宅產品規劃設計需求
ii. 研究方法
（１）採用三階不等概率隨機抽樣方法在成功訪問600潛在顧客
（２）採用三階不等概率隨機抽樣方法在市屬鎮進行調查，每個鎮訪問30人。
c) 小組座談會
i. 城區戶籍潛在顧客座談會３場，非城區戶籍潛在顧客座談會３場。
ii. 潛在顧客座談會主要調查下列內容
（１）（２） 在購房的決策影響因素
（３） 對購買商品小區住宅的態度
（４） 對專案地塊的選擇意向和開發建議
iii. 高檔住宅（單價5000元以上）業主座談會主要調查下列內容：
（１） 片區、樓盤、房間選擇原因
（２） 當前使用行為
（３） 使用缺憾
（４） 規劃設計和戶型布局建議
d) 房地產專業人士深度訪談
i. 訪談主要內容：
（１） 戶籍居民的購房決策心理、行為特點
（２） 非戶籍居民的購房決策心理、行為特點
（３） 對2023年住宅市場的基本看法
（４） 200１年住宅市場判斷
（５） 2023年高檔住宅市場**
（６） 專案地塊規劃設計和營銷建議
ii. 專業人士配額：
（１） 策劃人員１０名
（２） 銷售人員１０名
（３） 建築設計人員１０名
（４） 士建、建設、規劃主管**５員
（５） 房地產研究人員５名
８、調查質量標準按《策略質量控制規範》執行
９、研究報告格式
a) 主要結果摘要（投影報告）
b) 專案執行報告，包括：
i. 調研目的、內容、方法簡述
ii.樣本結構
iii. 調查督導報告
iv. 質控報告
c) 調查報告，包括
i. 型樓盤研究報告
ii. 文獻研究報告
iii. 競爭樓盤調查報告
iv. 廣告**調查報告
v. 潛在顧客定量調查報告
vi. 戶籍潛在顧客定量調查報告
vii. 非戶籍潛在顧客定量調查報告
viii. 下轄鎮非戶籍潛在顧客定量調查報告
ix. 戶籍潛在顧客定性調查報告
x. 轄鎮戶籍潛在顧客定性調查報告
xi下轄鎮戶籍潛在下性調查報告
xii.非戶籍潛在顧客定性調查報告
xiii.下轄鎮非戶籍潛在顧客定性調查報告
xiv. 房地產專業人員調查報告
d) 研究報告，包括：
i.市場環境分析
ii.專案地塊目標市場定位
（１） 細分市場規模和特徵
（２） 細分市場需求量
（３） 細分市場結構
（４） 細分市場對高檔住宅的需求量和需求結構
（５） 高檔住宅**和競爭趨勢分析
（６） 目標市場定位
（７） 目標市場規模和特徵描述
iii. 專案規劃設計建議
（１） 總體規劃
（２） 單體設計
（３） 環境規劃
（４） 配套設施
（５） 戶型結構與廳室布局
iv. 營銷策略建議
（１） 開發計畫
（２） 銷售計畫
（３） **策略
e) 投資分析報告
f) 附件
i. 專案操作檔案
ii. 統計報告
iii. 深訪記錄
iv. 作談記錄
１０、專案組成員名單：
１１、調研時限
預計完成全部調研任務需時50天，自簽約並收到預付款之日起算，包括節假日在內
１２、調研費用
a) 競爭環境調研（典型樓盤研究、文獻研究、**策略調研、競爭樓盤調查）
b) 定量調查（９６０個樣本的隨機抽樣入戶訪問）
c) 定性調研（１４場１０２人參加的座談會和３９名專業人士訪談）
d) 合計
包括方案設計費、印刷費、差旅費、場地租賃費、訪員工資、禮品費、謝禮金、編碼錄入費、資料處理費、分析研究費、固定費用攤入、稅金及合理利潤等所有費用在內。
房地產專案前期市場研究計畫書
專案基本情況 專案開發 營銷經理對前期研究的特別要求 a 研究結果解決下列問題 i.專案開發計畫 ii.投資策略 iii.單體建築物型別組合 iv.總體規劃如何與周邊建築物協調 b 創典策劃人員特別要求研究結果解決下列問題 i.所屬各鎮購房的潛量 ii.iii.企業白領對的歸屬感如何 iv.各鎮白領...
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房地產專案前期策劃研究
作者 俞紅亮陳愷 房地產導刊 2013年第02期 摘要 近年來，我國房地產業持續公升溫。在激烈的房地產市場競爭中，做好房地產專案的前期策劃工作非常重要。房地產專案前期策劃工作不僅關係到專案的具體實施和管理工作，而且會影響到房地產專案的經濟效益。本文就以溫州市甌海區龍霞片b 35c 地塊建設工程為例主...