憶江南專案策劃
課程房地產營銷
級、專業： 09 級市場營銷專業 1 班
學號學生姓名
指導教師
提交日期： 2012 年 12 月 24 日
目錄一、專案概況： 1
二、市場分析： 1
2.1常熟市商品房市場分析 1
2.1.1房地產市場供給情況 1
2.1.2房地產市場需求情況 2
2.2專案分析： 2
2.3競爭分析 2
三、swot分析 2
3.1專案優勢 2
3.2專案劣勢 2
3.3 專案機會 3
3.4 專案威脅 3
四、專案定位 3
4.1目標消費群體年齡構成 3
五、物業發展建議 4
5.1業主會所配套主題建議 4
5.2物業管理 5
5.3提供服務 5
5.4交樓標準建議 5
5.5專案智慧型化有關標準建議 5
「憶江南」專案前期策劃
「憶江南」專案主要規劃技術指標：
1. 主體建築使用性質：住宅、會所
2. 用地面積：35000m2,其中建築覆蓋率為30%，綠化面積佔50%；
3. 建築面積：15750m2,其中住宅建築面積約15000m2 ,都是三層高的別墅；750m2的的建築部分作為保衛室、會所等用途。
4. 建築容積率：0.45
1 房地產施工、新開工、竣工面積。截至3月底，累計商品房施工面積582.69萬平方公尺，同比減少3.
34%； 商品房新開工面積14.55萬平方公尺，同比減少69.45%； 商品房竣工面積27.
53萬平方公尺，同比減少27.39%。
2 商品房**量。1-3月，全市核准商品房預售面積21.5萬平方公尺，同比減少8.86%。其中商品住房16.99萬平方公尺，同比增加11.26%。
1 商品房銷售情況。1-3月,商品房銷售面積24.32萬平方公尺，其中商品住房17.76萬平方公尺，比上年同期分別減少51.23%、44.9%。
2 二手房市場交易情況。1-3月,二手房成交面積14.82萬平方公尺，比上年同期減少43.25%。其中住宅成交606套，成交面積6.68萬平方公尺。
1 地段：常熟理工學院附近的昆承湖**；
2 環境：處在昆承湖中，毗鄰常熟理工學院，環境優美，書香濃郁，是個修身養息的好居所。
3 開發商：萬科
常熟現有的商品別墅有：名流世紀莊園、山水桃源莊園、怡景灣、海上一品、虞景山莊、尚湖御景、美墅館、星輝湖畔、尚湖山莊、國美山莊、湖畔現代城、星海御景苑、尚湖公館、海虞四季花園、信步華庭藝墅。在那麼多別墅中，各有各的優勢，我們只要比較好我們的優勢所在，**定製的適中即可。
第一方面地理位置
位於昆承湖**的憶江南獨佔了河岸優美的自然景觀，空氣清新，風景怡人。別墅周圍擁有許多休閒設施如海星島等等，充分滿足了人們業餘娛樂要求。此外別墅周圍還擁有豐富的人文景觀有燈塔，有常熟理工學院。
第二方面社會因素
隨著科技的的進步，生活水平的提高，人們對住房條件有了很大的要求。住房既要環境怡人，造型美觀，同時滿足經濟適用及空間充裕。
位於昆承湖**，滿足了住戶對環境的要求，別墅區外沿河帶空氣清新，環境優美。在別墅區內，我們採用的是江南的風格，遵循「家家有活水」的理念，將兩河之水引入別墅區內，使每棟別墅均有活水環繞，具有水鄉之稱。並且在兩棟別墅之間建造了水塘，塘中建造了假山。
可謂山水相依，別具一格。別墅區內綠化面積達到了90%，整個小城被綠色環繞。
別墅區內別墅種類多樣，有聯排別墅，雙拼別墅，疊拼別墅，獨棟別墅。別墅風格設計獨特，完全按照地中海式設計，藍色屋頂與兩河交相輝映，獨具匠心。
別墅內按照現代風格設計。遵循環保要求，房屋內均採用無公害優質綠色材料進行精裝修。
憶江南是一所經濟實用型別墅與高檔別墅相結合的別墅區，價位在100-500萬之間，適合多種人群居住。
憶江南建在昆承湖中，環境優美，但由於地處河灘位置，典型為軟弱土地基，容易在造成建築的不均勻沉降。這就要求在地基處理、建築上部荷載以及
施工速度等方面做技術上的處理。加大了建築施工的難度和建設成本。
常熟的城市規劃在向南發展，東南開發區就是新興的一帶。此外，隨著常熟市城市規劃的完善和實施、常熟新行政中心的建設，將極大的改善本專案的交通配套設施，擴大市場輻射範圍。常熟新行政中心的建設和新城市經濟中心的規劃建設，推動本專案周邊配套設施的改善，容易吸納更大的人氣。
我市各大高檔社群紛紛建設，專案的競爭壓力增大。東南開發區的商品房對我們的威脅最為嚴重。
別墅的購買者是我們的服務物件，他們的構成內容：年齡、教育、收入、性別、家庭狀況等，都是確立別墅市場定位的要點。同時，消費者的行為習慣、消費心理，可以為專案定位提供指導。
樓盤**是劃分消費群體的最主要的乙個標準之一，擁有一定經濟實力是消費者選擇購買別墅的乙個先決條件。同時，具有一定經濟實力的消費者是選擇一般住宅還是別墅則主要取決於他是否擁有別墅消費群的共性心理（別墅是身份與地位的象徵、自然鮮氧的最佳選擇）。
從先期的市場調查情況來看，別墅消費群體大約在30-50之間，其中31-50的消費者居多。
4.2目標消費者群體職業背景構成
公務員及事業單位人員：此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望乙個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。
企業高管：有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關係，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社群檔次、配套、知名度等較為關心。
自由職業者：此類消費群體有足夠的休閒時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應公升值潛力較為注重。
其他：包涵了城市中的中產階級人群，比如薪資優厚的律師、註冊會計師、高階知識分子等。二次置業時多會考慮良好人文環境的經濟型別墅。
位置：小區配套設定物業會所中，可以通向平台花園。配套設施分收費和免費兩種，使配套實現可經營性，條件成熟還可以**。
主題：根據目標客戶的特徵，主要提供工薪階層理想的休閒、健康的活動、交流空間，完全擺脫單純的工作環境，倡導貼近自然、放鬆心態的健康向上生活。
功能：聆聽**屋：為**發燒友而設，一流的裝置、不同年代的歌星，讓「我」忘掉身邊所有的煩惱，只為現在而活。
健康有氧屋：滿足客戶對健康生活的追求，設立生態健身區、綠色氧吧、球類室等。
昨日懷舊屋：設定書吧、咖啡吧、遊戲吧，在寧靜的書中，在激烈的遊戲中
找回昨日的「我」。
建議引進本土知名的物業管理公司，目前置業者對物業管理的要求不高，實際上瀋陽許多小區的物業管理水平一般，相反管理費用過高會使置業者難以接受。
針對短期內片區配套設施不夠完善的情況，為方便住戶生活，體現樓盤品質及特質，建議物業管理提供全面、周到、細膩、人情化的服務專案。
日常生活服務：申請訂報送報、送牛奶、送花、快餐、送餐服務等；
維修服務：家庭水電設施維修；
商務服務：**住戶打字、影印、傳真及其它諮詢；
託管服務：**出租，收租，外出託管、家政服務；
住宅裝修標準建議清水房+區域性裝修**；
沿街商鋪裝修提供統一精美外裝，內裝毛坯。
智慧型化配套現已成為住宅小區較為普遍的配套，但完全採用並無必要而且成本壓力較大，應此，建議篩選採用其中必要的部分，達到體現檔次、增加賣點而且成本合理的效果：
小區智慧型化系統
物業管理智慧型化，包括：住戶管理，管理資訊查詢，故障報修統計等，可以使得物業管理的效率更高；
水電煤氣三表遠端抄表系統；
安防智慧型化系統
綜合防盜防災報警系統
閉路電視監控系統；
火災報警及聯動系統。
周界防越報警系統
樓宇智慧型化系統
照明控制系統；電梯監控系統；
可視對講系統
停車場淨化系統。
資訊智慧型化系統
綜合佈線系統
寬頻接入埠
小區監控中心
戶內安防系統監控中心；
小區資訊發布中心；
與資訊公網通訊裝置；
閉路電視監控系統的監視器等。
昆承湖旁別墅
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