● 介紹
從廣義來說，房地產策劃分為以下三個內容。如果以下工作全部由房地產策劃公司執行就叫做房地產全程策劃。根據需要開發商可以選擇不同的選單。
一，專案的前期定位策劃：即房地產開發專案的可行性研究，包括市場調研，專案定位，專案的經濟效益分析等。
二，專案的推廣整合策劃：包括專案的vi設計，專案推廣期、**期、強銷期、**期投放多種**的廣告方案設計和各種**活動的策劃方案等。
三，專案的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售**的確定等；專案的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。
● 全程策劃核心流程
現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從專案用地的初始階段就匯入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、專案投資策劃營銷；
2、專案規劃設計策劃營銷；
3、專案質量工期策劃營銷；
4、專案形象策劃營銷；
5、專案營銷推廣策劃；
6、專案顧問、銷售、**的策劃營銷；
7、專案服務策劃營銷；
8、專案二次策劃營銷；
● 房地產策劃人的六個職能
隨著房地產全程策劃理論的逐步完善，策劃師、諮詢顧問的作用重新被房地產開發商認識和接受。但他們依然會隨時被房地產開發商追問：策劃師或諮詢顧問有什麼用？
如果我們僅根據字面意義，認為策劃師或諮詢顧問就是出主意的，未免太過簡單。那麼，房地產策劃師或諮詢顧問究竟是幹什麼的？
從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認為至少有六個方面的職能。
1．醫生的職能
就好像醫生為了對症下藥，選擇最佳醫療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最後得出正確的診斷結論。
房地產策劃師或諮詢顧問受房地產開發商委託，對所開發的專案進行詳細的診斷分析，在了解了專案所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等資訊後，針對「建什麼」？「怎麼建」？「賣給誰」？
等要素，提出專案的概念設計定位，畫出概念規劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關係，房地產策劃師或諮詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當地為專案進行人性化的定位。
2．法律顧問職能
為了規範房地產市場，國家和地方**頒布了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文，還有一些僅靠法律法規解決不了的問題，如專案對周邊居住環境的影響（施工噪音、陽光遮蓋等），土地代徵、國際政治風雲、國家對外關係以及國內經濟發展、或類似奧運、wto、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至城市規劃、區域建築物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規為準繩或合理避規、或進行調解、或遵照執行。而這些房地產開發商並不完全掌握。
3．財務專家職能
房地產開發商擁有資金，但房地產策劃師或諮詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產策劃師或諮詢顧問是站在開發商的立場上，為開發商的專案進行全程策劃，並要保證專案在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使專案增值的創意設計上。
4．導演的職能
房地產策劃師或諮詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告**商、物業管理公司的橋梁和紐帶，其職責就是通過上述企業的協調配合，將專案的概念定位演繹成功。
5．船長的職能
認為房地產策劃師或諮詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當專案的概念定位成為設計圖、施工圖後，其重要工作就是在現場進行監理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，區域性變動必須徵的船長同意，只有這樣才能保證專案概念定位準確實施。
6．環境問題專家
這裡所謂的環境問題不是地球變暖、酸雨增加的「大環境」問題，而是居住小區的環境美化、社群景觀與周邊街道環境、自然環境的協調的「小環境」問題，同時居住區的人性化，也往往是通過居住區景觀的可入性得以體現。而居住區景觀構成將極大的影響專案的未來銷售，而景觀風格定位及如何實現則取決於房地產策劃師或諮詢顧問。
可見，房地產策劃師或諮詢顧問是通才型人才，同時，乙個房地產專案的全程策劃也不是乙個或幾個房地產策劃師或諮詢顧問就可以完成，而十數個甚至數十個專家組成的群體才能夠完成。
● 房地產策劃的地位和作用
1、地位
第一、房地產策劃在知識經濟時代屬於智力產業，能為房地產企業創造社會價值和經濟價值。二十一世紀是知識經濟時代，知識經濟的一大特徵是智力、智慧型產業將得到進一步發展，社會所需的知識比任何時代要豐富得多。成功的房地產企業，其價值越來越取決於他們的從策略面與左右面上取得生產、分配及應用知識的能力。
這種能力，就是思想、智力、方略等。智慧型與財富結合在一起，還會爆發出巨大的能量。
第二、房地產策劃在房地產企業充當智囊團、思想庫，是企業決策者的親密助手。主要表現在：首先，房地產策劃是接觸面大、實踐廣泛。
從專案選址直到物業服務的每個環節，策劃活動都參與其中。其次，房地產策劃的案例精彩、手段多。在房地產策劃的每個成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創意和手段。
第三，房地產策劃的思想活躍、理論很豐富。由於眾多策劃人努力實踐，勤奮耕耘，在創造許多精彩的專案典範和營銷經典的同時，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結出富有創見的策劃理論。這些都給房地產企業以智力、思想、策略的幫助與支援，給房地產企業出謀劃策，創造更多的經濟效益。
第三、房地產策劃在房地產開發專案建設中自始至終貫穿一起，為專案開發成功保駕護航。房地產開發專案建設要完成乙個專案週期，需要經過市場調研、專案選址、投資研究、規劃設計、建築施工、營銷推廣、物業服務等一系列過程，這些過程中的某一環節出現問題，都會影響到專案的開發程序，甚至使專案變成半拉子工程。房地產策劃參與專案的每個環節，通過概念設計及各種策劃手段，使開發的商品房適銷對路，占領市場。
2、作用
第一、房地產策劃能使企業決策準確，避免專案運作出現偏差。房地產策劃是在對房地產專案市場調研後形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧型結晶。因此，它可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免專案在運作**現的偏差。
第二、房地產策劃能使房地產開發專案增強競爭能力，使其穩操勝券，立於不敗之地。近年來房地產企業重新「洗牌」，概念不斷創新，開發模式不斷突破，乙個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決定者大有「四面楚歌」的感慨。在這種情況下，房地產策劃就更能發揮它的特長，增強專案的競爭能力，贏得主動地位。
第三、能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。房地產企業要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創新。策劃人幫助房地產開發企業管理創新，就是遵循科學的策劃程式，從尋求房地產開發專案的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。
第四、能有效地整合房地產專案資源，使之形成優勢。要開發好乙個房地產專案，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在房地產策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。
房地產策劃參與到各種資源中去，理清它們的關係，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。
此外，房地產策劃還有**未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。
● 房地產公開發售的策劃與運作
1、定位
樓盤公開發售前，要做好充分的準備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的準備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果準備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有乙個準確的把握。
如何精心準備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。
弄清這幾個前提，才能把握定位。
定位分以下幾種內容：
1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。
例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。
其中，包括了二次置業、休閒置業等投資者。
2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，使用者要求的不僅是有乙個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。
國際上將寫字樓分為3a、5a、智慧型大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標準，一般來講，5a即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5a級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5a級的寫字樓。
隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。
3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊裝置等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割**，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。
4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。
如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。
房地產策劃
房地產 全程策劃工作程式 初步接洽階段 1 專案資源條件整合及判斷 負責部門 策劃部 部 研究部 報告名稱 專案策劃大綱 中心內容 巨集觀資料 市場整體 片區趨勢 基本 地段資料 規劃要點 座標。周邊資料 交通 配套 樓盤的規劃 設計 包裝 銷售。發展商資料 背景 關係 資金 技術等的實力情況。判斷...
房地產專案策劃
房地產專案前期策劃撰寫模板 個人總結，僅供學習 1 市場分析 1 全國行業市場形勢判斷 大勢 a.經濟發展形勢 b.主導產業形勢 c.本行業形勢 2 區域市場分析 區域競爭 客群 城市發展機會等 a.區域產業 b.區域人口 c.區域城市 d.基礎設施 3 專案所在地城市市場分析 a.城市化水平與速度...
房地產專案策劃
憶江南專案策劃 課程房地產營銷 級 專業 09 級市場營銷專業 1 班 學號學生姓名 指導教師 提交日期 2012 年 12 月 24 日 目錄一 專案概況 1 二 市場分析 1 2.1常熟市商品房市場分析 1 2.1.1房地產市場供給情況 1 2.1.2房地產市場需求情況 2 2.2專案分析 2 ...