小區營銷策劃方案
一、前言
主要介紹營銷策劃理念、整體思路、目標等，略。
二、專案概況
1.專案地理位置
××小區地處×市西南角，北臨×市主幹道××西路，東臨城市次幹道××路；西邊緊靠擬修建的二環路幹道，南依××鎮××村，小區地理位置較好。
2.專案簡介
××小區是由××集團—××房地產開發企業投資開發建設的大型生態人文居住社群。以市場化運作為主，主要面向中高檔消費群體。
該專案占地××畝，總建築面積××萬平方公尺，容積率為××%，建築密度××%，綠化率達××%，總戶數為××戶。
三、本省房地產發展狀況
1.省會城市—××市的房地產發展狀況。（略）
2.本案所在—××市的房地產發展狀況。（略）
四、本案周邊消費群、地產情況分析
1.本案周邊消費群調查分析。（略）
2.××市房地產**水平說明。（略）
3.住宅類物業近期市場特點。（略）
4.區域市場（××市城西區）主要樓盤概況。（從發展商、地位位置、占地面積、總建築面積、綠化率、規模、物業收費等方面進行對比分析，略）
五、本案swot分析
（略）六、本案市場定位及專案定位
（一）市場總定位
（二）專案定位
1．形象定位
2．戶型定位
①一室一廳（××餘平方公尺）佔5%左右。
②二室二廳（××餘平方公尺）佔50%左右。
③三室二廳（××餘平方公尺）佔35%左右。
④三室三廳（××餘平方公尺）佔10%左右。
（三）客戶群定位：從地域分布、職業特徵、消費形態等方面進行目標客戶定位。
七、**及**策略
經過我部門周密調研，並結合××城西周邊主要競爭物業的銷售**，我們認為，本案的全程控制均價為××元/平方公尺。
具體的定價參考因素有以下四個方面。
（一）制定**策略時，須考慮市場競爭業態的變化，迎合消費者的購買心理因素。
（二）根據專案開發、工程進度及整體**策略需要，在確保銷售率實現的基礎上進行考慮。
（三）專案前期如何在市場競爭中確立自己的品牌優勢，鞏固及塑造開發商自己的品牌形象，為日後的銷售及發展打下良好的基礎，並且明確遠期的目標。
（四）單位定價原則
1．增大景觀、中庭花園與其他單位的價差。
2．定價時注重採光、日照對單位的影響。
3．注重公共配套對住宅的影響。
4．注重兩棟樓宇之間交匯處和距離、採光、通風、隱私的影響。
5．複式單位與標準層單位的價差。
以上是作為定價時的乙個參考因素，最終還須在定價時做乙個適當的調整，務求整體**合理。
八、銷售策略
（一）銷售時機選擇，銷售分期建議。（略）
（二）推盤方式
為了降低專案的市場風險，實現利潤目標最大化，建議制訂如下的推盤計畫。
1．保留部分景觀、區位等因素好的單元，後期可根據市場情況和銷售進度追加部分套型。
2．做到「步步為營、穩紮穩打」，依次實現減小尾盤壓力、不斷支撐售價的目的。
（三）銷售方式
目前，各地樓盤所運用的銷售方式包括按號排隊購房、以排隊形式優先購房、以抽籤形式購房、普通的展銷會、戶外及各種媒介廣告宣傳、先到先購房等。
針對本專案的特殊條件，採用排隊或者展銷會形式的銷售手法，並不適合本專案的目標消費群，因為：
1．目標消費群購房比較冷靜，應避免採用針對買家的疲勞戰術；
2．普通的展銷會不能快速聚集人氣，產生羊群效應。
因此，通過專業房地產展銷會、戶外及各種媒介廣告宣傳、先到先購房的方式較為適宜。
（四）付款方式
1．銀行按揭：按揭年限由購房者自主選擇，按揭金額不超過所購樓款的70%。
2．一次性付款：採取購房者一次性付清房款的付款方式時，要求購房者在交納定金後30天內付清全款。
3．分期付款。
在銷售時，幾種付款方式可靈活運用，結合購房者的具體情況，建議其使用恰當的付款方式，以便迅速促成交易。在銷售過程中，可考慮給予購房者一定的**折扣，盡可能鼓勵或引導客戶採取一次性的付款方式。
（五）優惠政策（**折扣）
結合本案前期的銷售優惠政策以及周邊別墅類主要競爭物業的具體情況，建議採取以下優惠措施：
1．一次性付款96折；
2．銀行按揭98折；
3．其他付款方式無折扣；
4．在市場認知階段或特殊活動期間，實行「折上折（96×98，98×98）」的優惠政策，也可採取「贈送一定年限的物業管理費、免入夥費用、贈家電」等**優惠政策。
（六）銷售計畫
計畫本案銷售週期為12個月，根據銷售各階段的劃分，具體的銷售計畫如下：
1．認購期（200×年×月～×月），擬售出10％；
2．開盤期及強勢熱銷期（200×年×月～×月），擬售出20％；
3．持續期及銷售調整期（200×年×月～200×年×月），擬售出30%；
4．第二輪強勢熱銷期（200×年×月～×月），擬售出30%；
5．持續期和收尾期（200×年×月～×月），售出剩餘部分。
注：上述銷售比例中不含企業已售出套型單位。
（七）銷售策略
1．傳統靜態銷售與動態銷售相結合。
2．sp**與ds直銷相結合。
3．活動引爆樓市。
4．展會及公關活動。
九、廣告及推廣策略
（一）本案廣告宣傳推廣整體思路
1．充分結合本地**特點，以節約銷售成本為原則，使其發揮最大的效果，並在推廣過程中，始終貫穿廣告宣傳主題，圍繞廣告主力訴求點及銷售主力賣點，進行推廣宣傳。
2．在**的運用中，充分考慮各種**的特點，達到宣傳的立體效應，做到**運用的整合，並注重宣傳風格的統一，外圍包裝風格的格調一致，達到樓盤對外形象的統一。
（二）本案廣告費用預算
根據本案的**定位，全程控制均價××××元/平方公尺，總建築面積為××萬平方公尺，銷售總金額為××億元人民幣；根據房地產銷售推廣的費用核算標準，並結合××市的具體情況，銷售推廣費用應為總銷售金額的××％，共計×××萬元人民幣（其中銷售費用佔總銷售金額的××％，推廣費用佔總銷售金額的××％）。
（三）廣告推廣策略
本案的廣告推廣，擬採用公共傳播**、戶外**、印刷**、公關活動相結合的策略，具體情況如表8-2所示。
表8-2本案廣告推廣策略說明表
**型別具體選擇廣告說明
公共傳播**報紙
電視廣播（電台）
戶外**戶外看板
車體燈箱
售樓處印刷**售樓海報
宣傳單張
精美摺頁
dm刊pr活動策劃
（四）廣告投放計畫及各階段廣告費用安排。（略）
十、樓盤包裝及專案價值提公升建議
1.專案硬體配套提公升
為彰顯本專案的獨特性，建議在專案硬體配套方面多花些心思，力求做到「人無我有、人有我精」，打造優質住宅小區的品牌，充分利用現有條件因地制宜，挖掘潛力，開發出專案獨特的相關配套，如規劃小區花園、室內花園、270度寬角中空落地窗等。
2.專案軟體包裝的提公升
房地產市場競爭日趨激烈，產品同質化、廣告戰等現象為專案推廣帶來了極大的難度。本小區住宅本身沒有主題，因此要為其增添形象包裝，即為專案增加符合市場需要的附加值。為與競爭對手拉開距離，並且得到目標市場的認可，必須提煉出乙個全新的主題。
只有揚長避短、先入為主，才能在激烈的競爭中脫穎而出，才能在市場中立足。因此，可以將「浪漫生活，精彩無限」作為形象主題定位。
3.物業管理
邀請知名的物業管理企業作為物業管理顧問，採用封閉式的物業管理，24小時保安巡邏，智慧型化閉路電視監控，提供一站式物業管理服務。
十一、總結（略）
房地產策劃
房地產 全程策劃工作程式 初步接洽階段 1 專案資源條件整合及判斷 負責部門 策劃部 部 研究部 報告名稱 專案策劃大綱 中心內容 巨集觀資料 市場整體 片區趨勢 基本 地段資料 規劃要點 座標。周邊資料 交通 配套 樓盤的規劃 設計 包裝 銷售。發展商資料 背景 關係 資金 技術等的實力情況。判斷...
房地產策劃
介紹 從廣義來說，房地產策劃分為以下三個內容。如果以下工作全部由房地產策劃公司執行就叫做房地產全程策劃。根據需要開發商可以選擇不同的選單。一，專案的前期定位策劃 即房地產開發專案的可行性研究，包括市場調研，專案定位，專案的經濟效益分析等。二，專案的推廣整合策劃 包括專案的vi設計，專案推廣期 期 強...
房地產專案策劃方案
策劃方案 一 立案環境分析和規劃設計建議 1.1專案地理分析 該專案位於xx縣新城區東北部，北xx和xx站之間，東側角為敬老院，西與綠化廣場隔路相望。西至阿溫大道。南至環城南路。沿新建xx大道209.5公尺，沿人大政協後方83.5公尺，人大政協與婦幼保健站之間建設區域寬86.2公尺，東部緊靠居民點水...